1. Je eigen huis verkopen aan je zoon of dochter
Als ouder wil je het liefst je woning voor een zacht prijsje verkopen aan je kind, maar de verkoopprijs die je hanteert is zeer bepalend voor hoe de Belastingdienst naar de transactie kijkt. Over het algemeen kun je de WOZ-waarde beschouwen als de minimale verkoopprijs.
Verkoop je de woning voor een lager bedrag, dan zal de Belastingdienst het verschil tussen de verkoopprijs en de WOZ-waarde als schenking beschouwen, waarover je kind belasting dient te betalen. Wat voor jouw een genereus gebaar is naar je kind, beschouwt de Belastingdienst als een soort concurrentievervalsing, gezien een ‘gewone’ geïnteresseerde koper geen kans heeft de woning te kopen.
Ter illustratie: Jouw woning heeft een WOZ-waarde van € 300.000.- maar je verkoopt deze voor € 250.000.- dan wordt € 50.000.- beschouwd als een schenking.
Bedenk je goed dat in de huidige woningmarkt de WOZ-waarde het afgelopen jaar sterk kan zijn gestegen ten opzichte van de laatste peildatum op 1 januari van het jaar ervoor. Heb je het afgelopen jaar de woning verduurzaamd, verbouwd of gerenoveerd, dan kan dit ook leiden tot een hogere WOZ-waarde, met mogelijk een navorderingsaanslag van de Belastingdienst tot gevolg.
Qua verkoopvoorwaarden en overdracht bij de notaris is het niet anders dan bij de verkoop aan een vreemde. Beide partijen ondertekenen de koopakte, waarna je kind een hypotheek regelt bij de bank.
2. Een geldbedrag schenken voor de aankoop
Voor de aankoop (of verbouwing) van een huis mag je eenmalig een bedrag belastingvrij schenken aan je kind tussen de 18 en 40 jaar. In 2019 is dit bedrag vastgesteld op € 102.010.-. Overige voorwaarden voor deze vrijstelling zijn dat het geld uiterlijk in 2021 aan de woning wordt besteed, je kind schriftelijk kan aantonen dat je kind het geld aan de woning (heeft) besteed en dat je geen voorwaarden hebt opgesteld rond de schenking. Daarnaast mag je niet eerder een verhoogde vrijstelling (belastingvrije schenking) hebben gebruikt voor een woning of studie. Is dat wel het geval dan kan dit alleen onder speciale voorwaarden (lees hier meer over op de website van de Belastingdienst).
Overigens hoeft het vrijstellingsbedrag van €102.010.-. niet in één keer geschonken te worden, maar kan verspreid worden over 3 jaar.
Een schenking en de hypotheekrenteaftrek
Weet dat wanneer je schenkbelasting moet betalen en je dit bedrag meeneemt in de lening, je over dit leendeel geen hypotheekrenteaftrek kunt krijgen. Een ander belangrijk punt is of de bank de koopsom, de WOZ-waarde of wellicht de taxatiewaarde zal hanteren als grondslag in de berekening van de maximale hypotheek. Dit kan namelijk per bank verschillen. Uiteraard maken we dit graag voor je inzichtelijk.
Schenken van kind naar ouder
In de omgekeerde situatie, waarin jouw kind zijn of haar huis aan jou wil verkopen, krijg je ook te maken met schenkbelasting. Deze ligt tussen de 30% (voor een waarde tussen de € 0 en € 124.726) en 40% (voor bedragen hoger dan € 124.727). Met de rekentool van de belastingdienst kun je eenvoudig berekenen hoeveel schenkbelasting jij of je kind moet afdragen.
3. Een woning kopen om te verhuren
Een mogelijk scenario is dat je kind jouw woning koopt en deze vervolgens aan je verhuurt. Voor dit doel bestaan er verhuurhypotheken waarmee je meestal tot 70% van de woningwaarde in verhuurde staat kunt financieren.
Deze hypotheekvorm kan ook uitkomst bieden in het geval je een tweede huis wilt kopen om deze aan je kind te verhuren. De huuropbrengst (inclusief die van eventuele medehuurders kan gebruikt worden om de hypotheek van te betalen). Als ideale huisbaas kun je ook voor kiezen om de ontvangen huur terug te schenken. Dit kan voor jaarlijks vastgesteld bedrag (in 2019 is dit max. € 5.428).
Daarnaast heeft je kind bij een laag inkomen recht op huurtoeslag. Belangrijk om te weten is wel dat de hypotheekrente voor je tweede koopwoning niet aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting (meer hierover lees je in het blog Een tweede huis kopen om te verhuren? Hier krijg je mee te maken.
4. Kiezen voor gedeelde aansprakelijkheid
Een andere mogelijkheid is om als ouder mededebiteur te worden bij de aankoop van het huis door je kind. De lening wordt in dit geval op beider naam geregistreerd en draag je hoofdelijke aansprakelijkheid in de schuld. De geldverstrekker zal beoordelen of je kind op termijn de schuld volledig kan gaan dragen, en of jij jouw deel van de financieringslasten kunt dragen. De hypotheekrente wordt door je kind betaald, maar is deze is onder de reguliere voorwaarden aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.
Hoe wil jij wonen in de toekomst?
Zoals je leest is een woning kopen voor je kind, of omgekeerd, een complexe aangelegenheid. Afhankelijk van de levensfasen, woonwensen, draagkracht en maandelijkse lasten kun je kiezen voor verkoop van de eigen woning, een schenking, aankoop van een tweede woning (voor verhuur), of medeaansprakelijk worden in de schuld. Vooropgesteld is het belangrijk dat de verkoopprijs en afspraken voor jou en je kind(eren) goed voelen. Wij helpen je uiteraard graag bij om de wensen van jou en je kind af te stemmen op de financiële mogelijkheden. Zo zorg je voor zorgeloze toekomst voor iedereen.
