Veelgestelde vragen

Als verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken (zoals de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), legt de verkopende makelaar de afspraken schriftelijk vast in een koopakte. Ontbindende voorwaarden zijn hierin een belangrijk onderwerp. Je krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde.

Wil je bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor de financiering, dan moet je dit melden bij het uitbrengen van jouw bod. Het is dan ook belangrijk dat de partijen het eens zijn over aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopakte wordt opgemaakt.

Zodra beide partijen de koopakte hebben ondertekend en de koper een afschrift van deze akte heeft ontvangen, treedt voor jou als particuliere koper de wettelijke bedenktijd van drie dagen in werking. Binnen deze tijd kun je als koper alsnog afzien van de aankoop.

Doe je dit niet, zijn de financiën rond en vormen ook eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan zal op de afgesproken opleveringsdatum de overdracht plaatsvinden bij de notaris.

Sinds 1 januari 2015 is het verplicht om bij de verkoop van een woning een energielabel aan te leveren.
Heb je nog geen energielabel of wil je deze vernieuwen? Via deze pagina van de Rijksoverheid kun je het eenvoudig regelen.

Een waardebepaling is voornamelijk een advies naar jou toe. De bank zal voor bijvoorbeeld het oversluiten van een hypotheek een volledig taxatierapport nodig hebben.

Ja, dat mag. Een onderhandeling hoeft namelijk nog niet tot een verkoop te leiden. Bovendien kan het zijn dat de verkoper graag wil weten of er meer belangstelling is. Overigens mag ook met meer dan één gegadigde tegelijk worden onderhandeld. Een NVM-makelaar moet dit wel duidelijk melden.

Vaak zal de verkopende NVM-makelaar aan belangstellenden vertellen dat een pand, zoals dat heet, ‘onder bod’ is. Als belangstellende mag je dan wel een bod uitbrengen, maar de makelaar mag dan pas met jou in onderhandeling treden als de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde beëindigd is.

De NVM-makelaar doet geen mededelingen over de hoogte van biedingen. Dit zou namelijk overbieden kunnen uitlokken.

Ja, dat mag. Soms zijn er zo veel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar – in overleg met de verkoper – besluiten de lopende onderhandelingen af te breken en de biedprocedure te wijzigen om vervolgens te kiezen voor bijvoorbeeld een inschrijvingsprocedure. Hierbij hebben alle bieders een gelijke kans om het hoogste bod uit te brengen. Alvorens het systeem te wijzigen, dient de makelaar uiteraard eerst de eventueel gedane toezeggingen na te komen.

Nee. De verkopende makelaar bepaalt samen met de verkoper de verkoopprocedure. Heb je serieus belangstelling, vraag de makelaar dan wat jouw positie is. Dat kan teleurstelling voorkomen.

Je bent pas in onderhandeling als de verkopende partij reageert op jouw bod door een tegenbod te doen. Je bent echter nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij jouw bod met de verkoper zal bespreken.

Nee. De Hoge Raad heeft bepaald dat de vraagprijs moet worden gezien als een uitnodiging tot het doen van een bod. Ook als je de vraagprijs biedt, kan de verkoper dus nog beslissen of hij jouw bod aanvaardt of niet, of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.

Een aankoopmakelaar behartigt de belangen van de kopende partij bij het aankopen van een woning. Vaak wordt bij de aankoop van een huis zijdelings wel de hulp van een vriend of familielid gevraagd, maar bij de grootste aanschaf in je leven wil je toch zeker een specialist die jouw belangen behartigt? Een aankoopmakelaar is gespecialiseerd in onderhandelingen en houdt het hoofd koel als het spannend wordt.

Misvattingen over aankoopmakelaars

Hoe belangrijk het inschakelen van een aankoopmakelaar is bij de aankoop van een woning, wordt nog wel eens onderschat. Dit komt omdat er een aantal misvattingen over de aankoopmakelaar bestaan.

1. Een makelaar is onafhankelijk.

Een makelaar behartigt altijd de belangen van de verkoper óf de koper en is dus nooit onafhankelijk. In de meeste gevallen schakelt een verkoper een verkoopmakelaar in. Kopers hebben het idee dat de verkopend makelaar onafhankelijk is en ervoor zorgt dat er voor beide partijen een goede deal uitkomt. Niets is minder waar. De verkopend makelaar werkt in opdracht van de verkoper en wil er puur het maximale voor de verkoper uit halen.

2. Een aankoopmakelaar is duur en heeft geen toegevoegde waarde.

Een aankoopmakelaar kost geld, maar een goede vakman verdient die investering voor je terug. Een aankoopmakelaar behartigt jouw belangen en adviseert en begeleidt je tijdens het kopen van jouw droomhuis. De makelaar weet de beste prijs voor jouw woning te bedingen onder de meest gunstige voorwaarden

Een NVM-makelaar heeft veel ervaring met de verkoop van woningen. Tevens beschikt hij over een gedegen vakkennis, die hij regelmatig op peil houdt en hij beschikt over een groot inzicht in de regionale markt. Hij zal je met raad en daad terzijde staan, zodat je binnen een redelijke termijn de volgende stap in jouw wooncarrière kunt maken.

De rol van de NVM-makelaar bij het verkoopproces

• Behartigen van de belangen van de verkoper
• Inspectie van de woning
• Controle van de marktprijzen in de omgeving
• Advies over een realistische vraagprijs
• Plaatsing van de woning in de uitgebreide NVM-database
• Opstellen van een uitgekiend publiciteitsplan
• Plaatsing op funda.nl en mogelijk andere internetsites in overleg
• Coördineren en begeleiden van de bezichtigingen
• Voeren van de onderhandelingen over de verkoop
• Verstrekken van informatie over jouw rechten en plichten evenals wetgeving
• Opstellen dan wel controleren van de koopovereenkomst
• Organiseren van het passeren van de transportakte via de notaris
• Controleren van de leveringsakte en de nota van afrekening

Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarden van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo’n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een bestaande woning niet. Het begrip ‘optie’ wordt daarbij vaak ten onrechte gebruikt.

Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende NVM-makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo’n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod.

De makelaar van de NVM zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. Een optie kun je niet eisen; de verkoper en de verkopende NVM-makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.

Nee. Onder ‘kosten koper’ vallen de kosten die de overheid koppelt aan de overdracht van een woning. Dat zijn de overdrachtsbelasting, de notariskosten voor het opmaken van de leveringsakte en de kosten voor het inschrijven daarvan in de registers. Daarnaast dient de koper rekening te houden met de (notaris)kosten voor de opmaak en inschrijving van de hypotheekakte.

Heeft de verkopende partij een makelaar ingeschakeld om de woning te verkopen, dan komen de kosten hiervan voor zijn rekening. De verkopende makelaar is immers belangenbehartiger van de verkoper en niet van jou als koper.

Om deze reden is het doorgaans ook verstandig om zelf een makelaar van de NVM in te schakelen. De makelaarscourtage voor een aankopende makelaar komt wel voor rekening van de koper.