Bij de verkoop van een woning zijn niet alle kosten zomaar aftrekbaar van de belasting. Alleen kosten die direct verband houden met de financiering van je nieuwe woning komen in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek. Kosten die puur te maken hebben met de verkoop zelf, zoals makelaarskosten, zijn in de meeste gevallen niet fiscaal aftrekbaar. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over kosten, aftrekposten en fiscale gevolgen bij de verkoop van je woning.
Welke kosten mag je opgeven bij de belastingaangifte?
Bij de verkoop van een woning zijn de kosten die je maakt voor de verkoop zelf, zoals makelaarscourtage en verkoopadvies, niet aftrekbaar bij de belastingaangifte. Wat je wel mag aftrekken, zijn kosten die je maakt voor het afsluiten van een nieuwe hypotheek op je volgende woning. Denk daarbij aan advieskosten, bemiddelingskosten en bepaalde notariskosten die direct verband houden met die financiering.
De Belastingdienst maakt een duidelijk onderscheid: kosten voor de verkoop van je woning zijn niet aftrekbaar, maar kosten voor de financiering van je nieuwe woning zijn dat wel. Dit geldt voor particulieren die hun woning in box 1 hebben (eigen woning). Woningen die in box 3 vallen, zoals een verhuurde woning, kennen andere fiscale regels.
Kosten die doorgaans wel aftrekbaar zijn bij een nieuwe hypotheek:
- Hypotheekadvies- en bemiddelingskosten
- Notariskosten voor de hypotheekakte
- Taxatiekosten voor de hypotheekaanvraag
- Kosten voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
- Bereidstellingsprovisie bij nieuwbouw
Houd er rekening mee dat je deze kosten alleen mag aftrekken in het jaar waarin je ze hebt betaald. Bewaar dus altijd je facturen en betalingsbewijzen zorgvuldig.
Zijn makelaarskosten aftrekbaar bij de verkoop?
Nee, makelaarskosten bij de verkoop van je woning zijn niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting. De courtage die je betaalt aan een verkoopmakelaar valt onder de verkoopkosten van je woning, en die kosten erkent de Belastingdienst niet als aftrekpost. Dit geldt zowel als je een makelaar inschakelt als wanneer je kiest voor zelf je huis verkopen via een online platform.
Wel kunnen makelaarskosten indirect een rol spelen bij de bijleenregeling. Als je bij de verkoop van je woning overwaarde realiseert, bepaalt die overwaarde hoeveel hypotheek je fiscaal mag aftrekken op je nieuwe woning. De makelaarskosten verlagen in dat geval de netto overwaarde die je hebt ontvangen, wat gunstig kan uitpakken voor de berekening van de bijleenregeling.
Stel dat je woning verkoopt voor 400.000 euro en je hebt 8.000 euro aan makelaarskosten betaald, dan is je netto verkoopopbrengst 392.000 euro. Die lagere netto opbrengst kan betekenen dat je meer hypotheek fiscaal mag aftrekken op je nieuwe woning. Dit is een technisch punt waarbij een hypotheekadviseur je goed kan helpen.
Hoe werkt de bijleenregeling bij de verkoop van een woning?
De bijleenregeling bepaalt dat je de overwaarde van je verkochte woning verplicht moet gebruiken voor de aankoop van je nieuwe woning, wil je over het volledige hypotheekbedrag hypotheekrenteaftrek krijgen. Gebruik je de overwaarde niet, dan mag je over dat deel van de hypotheek geen rente aftrekken. De bijleenregeling geldt voor iedereen die een eigen woning verkoopt en binnen drie jaar een nieuwe koopwoning aanschaft.
De overwaarde die je hebt bij verkoop heet de eigenwoningreserve. Die reserve wordt bijgehouden door de Belastingdienst en moet worden ingezet als eigen inbreng bij je nieuwe woning. Doe je dat niet, dan daalt het deel van de hypotheek waarover je rente mag aftrekken.
Een praktisch voorbeeld: je verkoopt je woning voor 350.000 euro en lost daarmee een resterende hypotheek af van 200.000 euro. Je overwaarde is dan 150.000 euro. Koop je daarna een nieuwe woning van 450.000 euro, dan mag je maximaal 300.000 euro (450.000 min 150.000) financieren met hypotheekrenteaftrek. Over de resterende 150.000 euro heb je geen recht op aftrek, tenzij je die overwaarde inbrengt.
De bijleenregeling geldt ook bij huis verkopen na scheiding. Als je ex-partner de woning overneemt en jij je deel van de overwaarde ontvangt, dan geldt ook voor jou de eigenwoningreserve bij een toekomstige woningaankoop.
Welke notariskosten zijn aftrekbaar bij de verkoop?
De notariskosten voor de verkoopakte zijn niet aftrekbaar. Wel aftrekbaar zijn de notariskosten voor de hypotheekakte van je nieuwe woning. Dit onderscheid is belangrijk: het gaat er niet om of je bij de notaris zit vanwege een verkoop, maar of de kosten direct verband houden met het afsluiten van een nieuwe hypotheek.
Bij de verkoop van een woning betaal je doorgaans geen notariskosten, want die liggen bij de koper. Als verkoper betaal je eventueel wel voor de royementsakte, waarmee de bestaande hypotheek wordt doorgehaald in het Kadaster. Die kosten zijn echter niet aftrekbaar.
Koop je tegelijkertijd een nieuwe woning, dan zijn de volgende notariskosten wel aftrekbaar:
- Notariskosten voor het opstellen van de hypotheekakte
- Kadasterkosten die samenhangen met de hypotheekinschrijving
De notariskosten voor de leveringsakte van je nieuwe woning (de eigendomsoverdracht) zijn niet aftrekbaar. Alleen de kosten die puur betrekking hebben op de hypotheekvestiging tellen mee als aftrekpost.
Wat zijn de fiscale gevolgen van overwaarde bij verkoop?
In Nederland betaal je geen belasting over de overwaarde bij de verkoop van je eigen woning. De winst die je maakt op de verkoop is vrijgesteld van inkomstenbelasting, zolang de woning in box 1 valt als eigen woning. Dit is een belangrijk verschil met bijvoorbeeld verhuurde woningen, die in box 3 vallen en andere fiscale regels kennen bij verkoop.
Toch zijn er fiscale gevolgen waar je rekening mee moet houden. De overwaarde die je ontvangt, wordt vastgelegd als eigenwoningreserve. Die reserve beperkt de hypotheekrenteaftrek op je nieuwe woning, zoals uitgelegd bij de bijleenregeling. Zet je de overwaarde niet in als eigen inbreng, dan heb je over het niet-ingezette deel geen recht op hypotheekrenteaftrek.
Bij een verhuurde woning verkopen liggen de regels anders. Verkoopwinst op een woning in box 3 kan in sommige gevallen leiden tot een hogere vermogensrendementsheffing in het jaar van verkoop, afhankelijk van het moment waarop de verkoop plaatsvindt en hoe lang de woning in bezit was.
Heb je een woning die je deels verhuurde en deels zelf bewoonde, dan moet je de fiscale behandeling per situatie beoordelen. Dit is een situatie waarbij professioneel advies echt het verschil maakt.
Wanneer is het slim om een hypotheekadviseur te raadplegen bij verkoop?
Het is slim om een hypotheekadviseur in te schakelen zodra je weet dat je gaat verkopen en een nieuwe woning wilt kopen. Zeker als er sprake is van overwaarde, een bijleenregeling, huis verkopen na scheiding of een complexe financiële situatie, voorkomt tijdig advies onaangename verrassingen bij de belastingaangifte of de financiering van je volgende woning.
Een hypotheekadviseur helpt je onder andere bij:
- Het berekenen van je eigenwoningreserve en de gevolgen voor je nieuwe hypotheek
- Het optimaal benutten van aftrekbare kosten bij de nieuwe financiering
- Het vergelijken van hypotheekvormen die passen bij je situatie na de verkoop
- Advies bij bijzondere situaties zoals scheiding, erfenis of de aankoop van een nieuwbouwwoning
Veel mensen wachten tot ze al een bod hebben uitgebracht op een nieuwe woning, maar dan is het vaak te laat om de financiering optimaal in te richten. Een vroeg gesprek geeft je meer ruimte en meer keuze.
Hoe wij je helpen bij de verkoop van je woning
De financiële kant van het verkopen van je woning hoeft niet ingewikkeld te zijn, mits je de juiste begeleiding hebt. Wij combineren makelaardij en onafhankelijk hypotheekadvies onder één dak, zodat je niet tussen verschillende partijen hoeft te schakelen. Dat maakt het verschil, zeker als je ook een nieuwe woning wilt kopen.
Wat wij voor je doen:
- Een nauwkeurige waardebepaling van je woning op basis van actuele marktdata
- Begeleiding bij het gehele verkoopproces, van presentatie tot sleuteloverdracht
- Onafhankelijk hypotheekadvies over de fiscale gevolgen van je overwaarde
- Persoonlijk advies bij complexe situaties zoals scheiding of doorstroming
- Transparante communicatie en één vast aanspreekpunt gedurende het hele traject
Wil je weten wat jouw woning waard is en wat de slimste financiële stap is bij verkoop? Neem contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek. Onze adviseurs in Amsterdam, Amstelveen, Zaandam en Krommenie staan voor je klaar.
