De mogelijkheden om je tweede woning te financieren
Misschien wil je een tweede woning kopen voor je zoon of dochter die gaat studeren, een vakantiehuisje kopen voor verhuur, of een appartement voor verhuur aan expats. Er zijn redenen genoeg om te investeren in een tweede huis. Waar je je tweede woning voor zult gebruiken is echter voor de geldverstrekker van belang.
Denk je eraan om een tweede woning te kopen? Misschien voor je studerende kind, als vakantiehuisje om te verhuren of als investering voor expats? Klinkt als een goed plan! Klinkt als een slimme zet, maar er zijn wat haken en ogen. In deze blog nemen we je mee door de voor- en nadelen, financieringsopties en belangrijke belastingregels. Zo weet je precies waar je aan toe bent!
Kopen voor verhuur kan aantrekkelijk zijn: je ontvangt huurinkomsten en profiteert mogelijk van waardestijging. Maar houd rekening met hoge instapkosten, strengere regels, geen renteaftrek en risico op leegstand. Laat je goed informeren voor je beslist.
Je kunt een tweede huis financieren met de inbreng van eigen geld, door een (extra) hypotheek te nemen op je huidige woning of een hypotheek nemen op de tweede woning. Het zit zo:
- Overwaarde en een extra hypotheek. Wanneer je eigen woning voldoende overwaarde heeft, dan is het mogelijk om een extra hypotheek af te sluiten waarmee je de tweede woning financiert. Je verhoogt hiermee de schuld op je huidige woning.
- Een hypotheek nemen op het tweede huis. Deze kan de vorm hebben van een investeringshypotheek of vastgoedhypotheek. Houd er rekening mee dat er een beperkt aantal geldverstrekkers is dat deze hypotheekvormen aanbiedt, en dat het rentepercentage aanzienlijk hoger is dan voor je huidige woning (het dubbele bedrag is geen zeldzaamheid). Afhankelijk van de geldverstrekker kun je momenteel maximaal 80% van je tweede woning financieren. Het overige bedrag betaal je met eigen geld.
- Zelf van woning wisselen. Hierbij neem je een hypotheek op de tweede woning, maar ga je hier zelf wonen en verhuur je je eerste woning. Hier is echter nadrukkelijk toestemming van je huidige geldverstrekker voor nodig.
Maak een vrijblijvende afspraak
Tweede huis verhuren en de belasting
De Belastingdienst schaart je tweede woning onder je box 3-vermogen. De waarde van de woning dien je op te geven bij de belastingaangifte, maar de inkomsten van de verhuur niet (alleen wanneer je geen andere diensten rond de verhuur aanbiedt).
In tegenstelling tot de hypotheekrente over je eerste huis, is de rente over je tweede hypotheek niet aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Daarnaast krijg je ook te maken met de vermogensrendementsheffing, wanneer je vermogen in box 3 boven de heffingsvrije grens van €30.360.- uitkomt (€60.720.- voor fiscale partners).
Over het bedrag dat boven deze grens uitkomt, betaal belasting over een spaardeel (0,13%) en een beleggingsdeel (5,6%).
Je tweede woning financieren, deze 3 opties heb je
Een tweede huis kopen is meestal een flinke investering en gaat vaak ook net wat anders dan bij je eerste woning. Je kunt op verschillende manieren de financiering rond krijgen.
1. Overwaarde en een extra hypotheek
Heb je overwaarde op je huidige woning? Dan kun je een extra hypotheek afsluiten en met dat geld je tweede huis kopen. Stel dat je woning nu €450.000 waard is en je hebt nog een lopende hypotheek van €250.000. Dat betekent dat je een overwaarde hebt van €200.000. De meeste banken staan toe dat je tot 70% van de woningwaarde financiert, dus in dit geval kun je maximaal €315.000 aan hypotheek krijgen.
Aangezien je al €250.000 hebt uitstaan, betekent dit dat je €65.000 extra kunt lenen. Dit bedrag kun je gebruiken voor de aankoop van een tweede woning. Let op: je maandlasten stijgen dan ook, dus maak een goede berekening of laat je adviseren door hypotheekadviseurs.
2. Een hypotheek op het tweede huis
Je kunt ook een aparte hypotheek afsluiten op de tweede woning. Dit wordt vaak een investeringshypotheek of vastgoedhypotheek genoemd. Dit type lening is speciaal bedoeld voor mensen die een tweede woning kopen om te verhuren. Houd er rekening mee dat:
- Een beperkt aantal geldverstrekkers deze hypotheekvormen aanbiedt
- De rente hoger ligt dan bij een reguliere hypotheek (het dubbele is geen zeldzaamheid)
- Je maximaal 80% van de woningwaarde mag financieren
- Je dus een flink deel met eigen geld moet inleggen
3. Zelf verhuizen en je huidige woning verhuren
Soms is het voordeliger om zelf naar de nieuwe woning te verhuizen en je huidige woning te verhuren. In dat geval neem je een reguliere hypotheek op de nieuwe woning. Maar let op: om je huidige woning te mogen verhuren, heb je altijd toestemming nodig van je hypotheekverstrekker. Niet elke geldverstrekker staat dit toe, en sommige stellen aanvullende voorwaarden.
Je tweede woning in het binnenland vs. buitenland
Kijk je naar een woning in Nederland of kijk je over de grens? Een huis in Nederland heeft als voordeel dat je bekend bent met de regels en het beheer daardoor makkelijker is. Als er iets aan de woning moet gebeuren kun je dat ook makkelijker en sneller regelen.
Een tweede huis in het buitenland kan een goede optie zijn door lagere aankoopkosten en er is misschien een zonniger klimaat, maar je zit wel met andere wetgeving, belastingregels en soms wisselkoersrisico’s.
Wie houdt toezicht op de woning wanneer je er zelf niet bent? Moet je een lokaal beheerbedrijf inschakelen? En hoe zit het met onderhoud, vergunningen en lokale regelgeving rond verhuur? Je wil goed onderzoeken wat de voor- en nadelen zijn van een tweede huis in het buitenland en of dit past bij jouw financiële en praktische situatie.
Overige zaken waar je rekening mee wil houden
Als verhuurder in Nederland krijg je te maken met een aantal wettelijke regels rond de verhuur van je tweede koopwoning. Een belangrijk aspect hierbij is vaststellen of de woning in de vrije huursector of sociale huursector zal vallen. Dit is afhankelijk van de liberalisatiegrens en het bijbehorende puntensysteem.
Hierbij wordt er onder andere gekeken naar de WOZ-waarde, woonoppervlakte en aanwezige voorzieningen in de woning. Valt de woning onder de 143 punten dan wordt deze beschouwd als een sociale huurwoning waarbij de huurder huurprijsbescherming geniet, daarboven niet.
Een ander belangrijk aspect is het huurcontract en het huurrecht waarmee de huurder beschermd wordt. Verhuur je de woning voor bepaalde tijd (maximaal 2 jaar, of 5 jaar bij kamerverhuur), dan gelden hier andere rechten en plichten dan bij ‘short stay’-verhuur of tussenhuur. Met name de verhuur aan expats begeven zich in grijs gebied.
Soms hanteert een gemeente specifieke regels rond de verhuur van je tweede woning. Zo heeft de Gemeente Amsterdam recentelijk de regels veranderd. In Amsterdam mag je, wanneer je bij de gemeente geregistreerd staat als inwoner, een tweede woning alleen gebruiken om er zelf in te wonen.
Permanent wonen in een recreatiewoning: mag dat?
Een recreatie woning gebruiken als hoofdwoning kan aantrekkelijk zijn, maar let op, het is niet altijd toegestaan. Check het bestemmingsplan en check bij de gemeente of permanente bewoning mogelijk is. Daarnaast kunnen verzekeraars en hypotheekverstrekkers hier extra voorwaarden aan stellen.
Conclusie: laat je goed informeren
Zoals je leest komt er bij de aankoop en de verhuur van een tweede woning veel kijken. Overweeg je deze mogelijkheid, maak dan een accurate berekening van de maandlasten, te betalen belastingen, en mogelijke huurprijs. Onze hypotheekadviseurs en aankoopmakelaars helpen je graag bij jouw plannen.
Hulp nodig? Bert helpt!
Heb jij de wens om een huis te kopen en ben je geïnteresseerd in een aankoopmakelaar? Onze makelaars adviseren je graag met een persoonlijke aanpak voor jouw situatie. Jarenlang helpen wij kopers al snel tot de woning van hun dromen. Wij pakken door en laten niet los tot we jou hebben geholpen. En hoe we dat doen, is met:
- Eén aanspreekpunt
- Lokale marktkennis
- Persoonlijk betrokken
- Transparant advies
Benieuwd hoe Bert van Vulpen jou kan helpen? Neem dan snel contact op. Wij helpen jou graag bij de aankoop van een nieuwe woning in en rondom Amsterdam, Amstelveen en Zaandam. Bert staat voor je klaar! Ook wanneer je advies nodig hebt over verzekeringen en hypotheken.
