De Amsterdamse woningmarkt staat ook in 2026 niet stil. Er staat een record aantal woningen te koop, de prijzen herstellen dit kwartaal en overbieden blijft de norm. Voor kopers en verkopers is het cruciaal om te weten wat deze markt nu precies doet. We zetten de feiten op een rij, op basis van de officiële NVM/Brainbay-data over het tweede kwartaal van 2026.
Zijn de huizenprijzen in Amsterdam gestegen of gedaald?
De mediane verkoopprijs in de gemeente Amsterdam daalde in het eerste kwartaal van 2026 naar €564.000. In het tweede kwartaal steeg die weer naar €588.000: een plus van 3,1% in drie maanden, al staat de prijs nog altijd 2,9% lager dan een jaar eerder. In de bredere regio Groot-Amsterdam zie je hetzelfde patroon: van €560.000 in het eerste kwartaal naar €577.000 in het tweede kwartaal (+3,1%), een lichte daling van 0,4% op jaarbasis.
Per woningtype in de gemeente Amsterdam (NVM/Brainbay), eerste kwartaal versus tweede kwartaal van 2026:
- Tussenwoningen: van €754.000 naar €808.000 (+7,2% op kwartaalbasis)
- Hoekwoningen: van €686.000 naar €793.000 (+15,6% op kwartaalbasis)
- Appartementen: van €540.000 naar €556.000 (+2,5% op jaarbasis)
- Vrijstaande woningen: van €1.269.000 naar €1.433.000 (+12,9% op kwartaalbasis)
Wat dit voor jou betekent: als verkoper profiteer je van het herstel na een rustiger eerste kwartaal, en dat herstel is breed: bijna elk woningtype steeg in prijs. Als koper betaal je in Amsterdam nog steeds een premie boven de vraagprijs, zeker voor appartementen en tussenwoningen.
Hoeveel woningen worden er verkocht in Amsterdam?
Naast de prijs is het aantal verkopen een goede graadmeter voor hoe actief de markt is. In de gemeente Amsterdam gingen er in het eerste kwartaal van 2026 2.072 woningen van de hand. In het tweede kwartaal steeg dat naar 2.950 verkopen, een stijging van 42% in één kwartaal en 6% meer dan een jaar eerder. In de regio Groot-Amsterdam liep het aantal verkopen op van 3.144 naar 4.345 (+38% op kwartaalbasis, +5% op jaarbasis).
Wat dit betekent: het eerste kwartaal was ook in aantallen een rustiger moment, deels door het gewone seizoenspatroon. Het tweede kwartaal is doorgaans het drukste kwartaal van het jaar, en dat is dit jaar niet anders. Voor verkopers is dat goed nieuws: meer bewegingen op de markt betekent meer potentiële kopers voor jouw woning.
Hoe snel worden woningen verkocht in Amsterdam?
De gemiddelde verkooptijd in de gemeente Amsterdam bedroeg in het tweede kwartaal van 2026 32 dagen, korter dan de 35 dagen in het eerste kwartaal. In de regio Groot-Amsterdam zie je exact dezelfde beweging: van 35 dagen in het eerste kwartaal naar 32 dagen in het tweede kwartaal. Woningen die snel verkopen, gaan vaker boven de vraagprijs weg.
Wat dit betekent als verkoper: een goed gepresenteerde woning met een realistische vraagprijs is in principe binnen een maand weg, en dat ging dit kwartaal weer net iets sneller dan in het eerste kwartaal. Wacht je als koper te lang, dan ben je mogelijk je kans kwijt.
Overbieden: hoe realistisch is dat in 2026?
In het tweede kwartaal van 2026 werd 78% van alle woningen in de gemeente Amsterdam verkocht boven de vraagprijs, tegen 75% een kwartaal eerder. Gemiddeld werd 7,1% meer betaald dan gevraagd, tegen 5,8% in het eerste kwartaal. In de regio Groot-Amsterdam steeg het aandeel van 72% naar 75%, met een gemiddeld overbod dat opliep van 4,7% naar 5,9%.
Per woningtype in de gemeente Amsterdam, eerste kwartaal versus tweede kwartaal:
- Appartementen: van 76% naar 79% boven de vraagprijs, gemiddeld overbod nu 7,4%
- Tussenwoningen: van 68% naar 73% boven de vraagprijs, gemiddeld overbod nu 4,8%
Overbieden is dit kwartaal dus overal weer toegenomen, na een tijdelijke afkoeling in het eerste kwartaal. Banken financieren maximaal 100% van de woningwaarde. Het bedrag dat je boven de vraagprijs betaalt, komt volledig uit eigen geld. Weet daarom precies wat je kunt bieden voordat je een bezichtiging inplant.
Is er meer aanbod in Amsterdam in 2026?
Ja, en dat is een opvallende verschuiving. Aan het einde van het eerste kwartaal van 2026 stonden er 2.198 woningen te koop in de gemeente Amsterdam. Aan het einde van het tweede kwartaal was dat 3.291, een stijging van 50% in één kwartaal en 27% meer dan een jaar eerder. In de regio Groot-Amsterdam groeide het aanbod van 3.204 naar 4.640 woningen (+45% op kwartaalbasis).
Toch is meer aanbod niet hetzelfde als een ruimere markt. De krapte-indicator voor de gemeente Amsterdam steeg licht van 3,2 naar 3,3, voor de regio Groot-Amsterdam van 3,1 naar 3,2. Met andere woorden: er komt veel bij, maar de vraag houdt daarmee gelijke tred. Goede woningen op gewilde locaties gaan ook in 2026 snel en worden overboden.
Maak een vrijblijvende afspraak
Wat is de verwachting voor de Amsterdamse woningmarkt in 2026?
De consensus onder economen is voorzichtig positief: huizenprijzen stijgen door, maar gematigder dan in de piekjaren. ABN AMRO verwacht landelijk circa 3% prijsstijging voor 2026, DNB rekent op circa 4%. Voor Amsterdam ligt de verwachte stijging waarschijnlijk iets lager, omdat de markt hier al op een hoog niveau opereert.
De drie structurele drijvers:
- Structureel woningtekort: Nederland kampt met een tekort van circa 390.000 woningen. Nieuwbouw blijft achter door stikstofregels en netcongestie. Dit houdt de prijsdruk in stand.
- Stabiliserende hypotheekrentes: de 10-jaars vaste rente schommelt in 2026 rond 3,6% tot 3,9%. Stijgende lonen compenseren deels de hogere maandlasten.
- Uitpondgolf: extra aanbod van voormalige huurwoningen dempt de stijging enigszins, maar is niet genoeg om de prijzen te drukken.
Voor verkopers: 2026 is een gunstig moment. Woningen worden snel verkocht en overwaardes zijn hoog.
Voor kopers: wachten loont waarschijnlijk niet. Wie zijn financiën op orde heeft en een heldere biedingsstrategie hanteert, heeft kansen.
Welke Amsterdamse wijken bieden kansen in 2026?
Niet elke wijk beweegt gelijk. De Jordaan, het Museumkwartier en Amsterdam-Zuid blijven duur en stabiel. Sterke prijsstijgingen zijn te zien in:
- Amsterdam-Noord: forse inhaalslag door verbeterd OV en stedelijke vernieuwing.
- Nieuw-West: relatief betaalbaar voor starters, met meer keuze door toegenomen aanbod.
- Amsterdam-Zuid (Apollobuurt, Rivierenbuurt): stabiel en duur, met weinig aanbod en hoge vraag van doorstromers en expats.
Energielabels worden in 2026 een steeds zichtbaardere factor. Woningen met label A of B leveren merkbaar meer op. Investeren in verduurzaming loont dus niet alleen voor je woonlasten.
Veelgestelde vragen over de Amsterdamse woningmarkt in 2026
Gaan de huizenprijzen in Amsterdam dalen in 2026?
Nee, dat verwachten economen en banken niet. De verwachting is een gematigde stijging van 3% tot 4% landelijk. In Amsterdam zal de stijging waarschijnlijk iets lager liggen, maar een daling is bij de huidige marktomstandigheden geen realistisch scenario.
Hoeveel moet ik overbieden in Amsterdam in 2026?
Gemiddeld werd in het tweede kwartaal van 2026 in de gemeente Amsterdam 7,1% boven de vraagprijs betaald, in de regio Groot-Amsterdam 5,9%. Voor appartementen ligt dit met 7,4% net iets hoger. Het exacte overbod hangt af van wijk, woningtype en staat. Een aankoopmakelaar helpt je om geen euro te veel te bieden.
Is 2026 een goed moment om mijn huis in Amsterdam te verkopen?
Ja. De markt staat aan de kant van de verkoper: 78% van de woningen wordt boven de vraagprijs verkocht en de gemiddelde verkooptijd is 32 dagen. Een professionele aanpak maakt het verschil tussen goed en uitstekend verkopen.
Wat is de gemiddelde woningprijs in Amsterdam in 2026?
Op basis van NVM/Brainbay (2e kwartaal 2026) lag de mediane transactieprijs in de gemeente Amsterdam op €588.000, en in de regio Groot-Amsterdam op €577.000. In het eerste kwartaal lag dat nog op respectievelijk €564.000 en €560.000: de markt trok dus dit kwartaal duidelijk aan. Het exacte bedrag voor jouw situatie hangt sterk af van woningtype en wijk.
Hoeveel woningen worden er verkocht in Amsterdam?
In het tweede kwartaal van 2026 wisselden 2.950 woningen van eigenaar in de gemeente Amsterdam, tegen 2.072 in het eerste kwartaal: een stijging van 42%. In de regio Groot-Amsterdam steeg het aantal verkopen van 3.144 naar 4.345. Dat past bij het seizoen: het tweede kwartaal is doorgaans het drukste kwartaal van het jaar.
Wat doet de hypotheekrente in 2026?
De 10-jaars vaste hypotheekrente schommelt in 2026 tussen 3,6% en 3,9%. Hoger dan het historisch dieptepunt van 2021-2022, maar redelijk stabiel. Stijgende lonen compenseren deels de hogere maandlasten. Of dit voor jou doorslaggevend is, hangt af van je persoonlijke situatie.
Wat kan Bert van Vulpen voor je betekenen?
De Amsterdamse woningmarkt vraagt om een aanpak die precies bij jouw situatie past. Wij kennen de markt van binnenuit: de buurten, de prijsontwikkeling per straat, de kansen per woningtype.
Ben je van plan te verkopen? Dan zorgen wij voor een strategie waarmee je niet alleen snel verkoopt, maar ook het maximale uit je woning haalt. Van professionele presentatie tot scherpe onderhandeling.
Wil je kopen? Dan helpen wij je met inzicht in wat realistisch is, hoe je je financiering op orde krijgt en hoe je als eerste in beeld bent bij het juiste aanbod.
