De mogelijkheden om je tweede woning te financieren
Misschien wil je een tweede woning kopen voor je zoon of dochter die gaat studeren, een vakantiehuisje kopen voor verhuur, of een appartement voor verhuur aan expats. Er zijn redenen genoeg om te investeren in een tweede huis. Waar je je tweede woning voor zult gebruiken is echter voor de geldverstrekker van belang.
Je kunt een tweede huis financieren met de inbreng van eigen geld, door een (extra) hypotheek te nemen op je huidige woning of een hypotheek nemen op de tweede woning. Het zit zo:
- Overwaarde en een extra hypotheek. Wanneer je eigen woning voldoende overwaarde heeft, dan is het mogelijk om een extra hypotheek af te sluiten waarmee je de tweede woning financiert. Je verhoogt hiermee de schuld op je huidige woning.
- Een hypotheek nemen op het tweede huis. Deze kan de vorm hebben van een investeringshypotheek of vastgoedhypotheek. Houd er rekening mee dat er een beperkt aantal geldverstrekkers is dat deze hypotheekvormen aanbiedt, en dat het rentepercentage aanzienlijk hoger is dan voor je huidige woning (het dubbele bedrag is geen zeldzaamheid). Afhankelijk van de geldverstrekker kun je momenteel maximaal 80% van je tweede woning financieren. Het overige bedrag betaal je met eigen geld.
- Zelf van woning wisselen. Hierbij neem je een hypotheek op de tweede woning, maar ga je hier zelf wonen en verhuur je je eerste woning. Hier is echter nadrukkelijk toestemming van je huidige geldverstrekker voor nodig.
Een tweede huis en de belasting
De Belastingdienst schaart je tweede woning onder je box 3-vermogen. De waarde van de woning dien je op te geven bij de belastingaangifte, maar de inkomsten van de verhuur niet (mits je geen andere diensten rond de verhuur aanbiedt).
In tegenstelling tot de hypotheekrente over je eerste huis, is de rente over je tweede hypotheek niet aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Daarnaast krijg je ook te maken met de vermogensrendementsheffing, wanneer je vermogen in box 3 boven de heffingsvrije grens van €30.360.- uitkomt (€60.720.- voor fiscale partners). Over het bedrag dat boven deze grens uitkomt, betaal belasting over een spaardeel (0,13%) en een beleggingsdeel (5,6%).
Overige zaken om rekening mee te houden
Als verhuurder krijg je te maken met een aantal wettelijke regels rond de verhuur van je tweede koopwoning. Een belangrijk aspect hierbij is vaststellen of de woning in de vrije huursector of sociale huursector zal vallen. Dit is afhankelijk van de liberalisatiegrens en het bijbehorende puntensysteem. Hierbij wordt er onder andere gekeken naar de WOZ-waarde, woonoppervlakte en aanwezige voorzieningen in de woning. Valt de woning onder de 143 punten dan wordt deze beschouwd als een sociale huurwoning waarbij de huurder huurprijsbescherming geniet, daarboven niet.
Een ander belangrijk aspect is het huurcontract en het huurrecht waarmee de huurder beschermd wordt. Verhuur je de woning voor bepaalde tijd (maximaal 2 jaar, of 5 jaar bij kamerverhuur), dan gelden hier andere rechten en plichten dan bij ‘short stay’-verhuur of tussenhuur. Met name de verhuur aan expats begeven zich in grijs gebied.
Soms hanteert een gemeente specifieke regels rond de verhuur van je tweede woning. Zo heeft de Gemeente Amsterdam recentelijk de regels veranderd. In Amsterdam mag je, wanneer je bij de gemeente geregistreerd staat als inwoner, een tweede woning alleen gebruiken om er zelf in te wonen.
Conclusie: laat je goed informeren
Zoals je leest komt er bij de aankoop en de verhuur van een tweede woning veel kijken. Overweeg je deze mogelijkheid, maak dan een accurate berekening van de maandlasten, te betalen belastingen, en mogelijke huurprijs. Onze hypotheekadviseurs en aankoopmakelaars helpen je graag bij jouw plannen.
