Boven de vraagprijs bieden is soms de sleutel tot succes
Nu het dringen is op de woningmarkt komt het regelmatig voor dat mensen méér bieden voor een huis dan de vraagprijs. Dat kan soms de sleutel zijn tot het krijgen van dat ene geweldige huis. Ik adviseer als aankoopmakelaar dus soms ook om boven de vraagprijs te bieden, maar niet voordat aspirant-bieders een goed beeld hebben van hun financiële mogelijkheden én weten hoe hun bod zich verhoudt tot de waarde van het huis en wat de mogelijke gevolgen daarvan zijn. Het zit namelijk zo:
Taxatiewaarde versus verkoopprijs: zo kijkt de bank ernaar
We moeten eerst de verschillen goed helder hebben. De taxatiewaarde is de marktwaarde van de woning, vastgesteld door een onafhankelijke taxateur. Deze waarde bepaalt hoeveel je maximaal mag lenen bij de bank. De verkoopprijs is het bedrag dat de verkoper en koper afspreken, los van wat de woning werkelijk waard is.
Als huizenkoper kun je tegenwoordig 100% lenen van de verkoopprijs óf de taxatiewaarde. Let op: de bank gaat daarbij uit van de laagste van de twee. Dus stel dat je een huis koopt voor 370.000 euro en dat huis wordt vervolgens getaxeerd op 350.000 euro. Dan kun je geen hypotheek afsluiten van 100% van 370.000, maar slechts van 100% van 350.000. De resterende 16.500 euro (plus de bijkomende kosten!) zul je dan uit eigen zak moeten betalen.
Kun je dit verschil niet zelf betalen, dan kun je de financiering niet rond krijgen. Zonder voldoende eigen geld kan de koop dus alsnog niet doorgaan, hoe graag je het huis ook wilt.
Helaas kennen veel huizenkopers deze regel niet. Voor hun is het dan een erg vervelende verrassing. Het geld dat ze gereserveerd hadden voor de nieuwe inrichting moeten ze nu verplicht bijleggen. Of, nog vervelender, ze hebben dit eigen geld niet en de koop kan niet doorgaan.
4 tips om onaangename verrassingen te voorkomen
Wil jij deze onaangename verrassing voorkomen? Dan heb ik de volgende vier tips voor je, die ik zelf ook altijd toepas:
1. Zorg dat je een beeld hebt van de waarde van het huis vóórdat je biedt
Een aankoopmakelaar kan je met een gratis waardebepaling helpen om een realistische inschatting te maken van de marktwaarde. Zo krijg je vóór de taxatie al een goed beeld van wat het huis ongeveer waard is, op basis van recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Die informatie gebruikt de taxateur later ook om zijn rapport op te bouwen.
2. Overleg met je aankoopmakelaar over het beste bod
Wat is een woning daadwerkelijk waard? Wanneer ik als aankoopmakelaar zoekers begeleid die een huis op het oog hebben, is deze vraag altijd mijn uitgangspunt. Ik bespreek met hen welke taxatiewaarde ik inschat voor het huis en met welk bod ik verwacht dat zij de meeste kans maken om het te krijgen. Dat hoeft trouwens echt niet per se een bod te zijn boven de vraagprijs.
Wanneer ik veel belangstelling verwacht en een bod boven de vraagprijs een serieuze optie is, bespreek ik altijd met onze zoekers wat dit voor hen kan betekenen. Het is daarbij heel fijn als zij hun financiële situatie en mogelijkheden al in kaart hebben gebracht met een hypotheekadviseur. Hebben ze bijvoorbeeld genoeg eigen geld om het eventueel op te vangen?
Hoeveel je veilig boven de vraagprijs kunt bieden, hangt af van je spaargeld én van wat we verwachten dat de taxatiewaarde zal zijn. Is het verschil te groot en heb je het geld niet, dan wordt het risico simpelweg te hoog.
3. Heb een goed gesprek met je hypotheekadviseur
Een hypotheekadviseur kan je helpen verschillende scenario’s in te schatten. Moet je waarschijnlijk meer eigen geld inleggen omdat je boven de verwachte taxatiewaarde wilt bieden? Dan is het goed om te weten dat je ook daadwerkelijk over dit geld beschikt. Je hebt immers ook met bijkomende kosten te maken, zoals dat voor de notaris, NHG en overdrachtsbelasting.
En misschien verandert méér eigen inleg wel jouw optimale hypotheekstrategie. Zelf overleg ik als aankoopmakelaar regelmatig met de hypotheekadviseur met wie de zoekers ook een gesprek hebben gehad. Ik ben er graag zeker van dat we samen niets over het hoofd zien, zodat de klant zorgeloos een bod kan doen. Het scheelt dat ik een paar goede hypotheekadviseurs als collega’s heb: zo kunnen we snel schakelen!
Voorbeeld: Een koper bood €15.000 boven de vraagprijs, maar de taxatie viel lager uit. Hij had €10.000 nodig aan eigen geld, maar hield daar geen rekening mee. Door vooraf met een hypotheekadviseur te rekenen, was dit voorkomen.
4. Laat het huis na je bod zo snel mogelijk taxeren
Vaak duurt het na het bereiken van een overeenkomst wel even voordat een huis getaxeerd wordt. Ik raad aan om dit zo snel mogelijk na die overeenkomst te doen. Zo hebben koper én verkoper snel zekerheid over de daadwerkelijke taxatiewaarde. Als koper weet je dan gelijk of je inderdaad meer eigen geld moet gaan inleggen. Dat is een stuk fijner dan er pas na 5 weken achter komen dat de taxatiewaarde tegenvalt.
Voorbeeld: Een koper wachtte twee weken met het inplannen van de taxatie. De waarde viel tegen en ze kwamen €8.000 tekort. Omdat er te weinig tijd was om dit te regelen, haakte de verkoper af. Een snelle taxatie had veel stress gescheeld.
Kortom, zorg dat je voorbereid bent! Dan hoeft een lagere taxatiewaarde geen onaangename verrassing zijn, maar is het gewoon iets waar je al rekening mee gehouden hebt en wat je kunt én wilt opvangen. Dan is dat droomhuis gewoon van jou!
Hulp nodig? Bert helpt!
Heb jij de wens om een huis te kopen en ben je geïnteresseerd in een aankoopmakelaar? Onze makelaars adviseren je graag met een persoonlijke aanpak voor jouw situatie. Jarenlang helpen wij kopers al snel tot de woning van hun dromen. Wij pakken door en laten niet los tot we jou hebben geholpen. En hoe we dat doen, is met:
- Eén aanspreekpunt
- Lokale marktkennis
- Persoonlijk betrokken
- Transparant advies
Benieuwd hoe Bert van Vulpen jou kan helpen? Neem dan snel contact op. Wij helpen jou graag bij de aankoop van een nieuwe woning in en rondom Amsterdam, Amstelveen en Zaandam. Bert staat voor je klaar! Ook wanneer je advies nodig hebt over verzekeringen en hypotheken.
