Overwaarde is het verschil tussen de huidige marktwaarde van je woning en het resterende hypotheekbedrag. Als je huis 400.000 euro waard is en je hebt nog 250.000 euro hypotheekschuld, dan heb je 150.000 euro overwaarde. Deze overwaarde kun je gebruiken voor doorstroming naar een duurder huis, verbouwingen of als financiële buffer. Het is belangrijk om te weten wanneer je daadwerkelijk overwaarde hebt en hoe je deze kunt benutten.
Wat betekent overwaarde precies bij je woning?
Overwaarde is simpel gezegd het bedrag dat je overhoudt als je je huis zou verkopen en alle schulden afbetaalt. Het is het verschil tussen wat je woning nu waard is op de markt en hoeveel je nog schuldig bent aan de hypotheekverstrekker.
De WOZ-waarde die je jaarlijks ontvangt van de gemeente is vaak anders dan de werkelijke marktwaarde. De WOZ-waarde wordt bepaald op een vaste peildatum en loopt meestal achter op de daadwerkelijke marktprijzen. Voor overwaarde kijk je naar de huidige verkoopwaarde, niet naar de WOZ-waarde.
Een praktisch voorbeeld: stel je hebt je huis vijf jaar geleden gekocht voor 350.000 euro met een hypotheek van 315.000 euro. Door aflossingen is je hypotheekschuld nu 290.000 euro. Als je huis nu 420.000 euro waard is, heb je 130.000 euro overwaarde. Dit bedrag is belangrijk als je wilt doorstromen naar een andere woning of plannen hebt voor verbouwingen.
Overwaarde geeft je financiële ruimte en mogelijkheden. Het is eigenlijk je eigen vermogen in stenen, dat je kunt inzetten voor nieuwe plannen of als zekerheid bij andere financieringen.
Hoe bereken je de overwaarde van je huis?
De berekening is eenvoudig: marktwaarde min hypotheekschuld equals overwaarde. Het uitdagende deel zit in het bepalen van de juiste marktwaarde van je woning. Hiervoor heb je verschillende methoden tot je beschikking.
Online waarderingstools geven je een eerste indicatie van je woningwaarde. Deze tools gebruiken recente verkopen in je buurt en kenmerken van je woning. Ze zijn handig voor een snelle check, maar niet altijd even nauwkeurig omdat ze geen rekening houden met specifieke details zoals de staat van onderhoud of bijzondere kenmerken.
Voor een betrouwbaardere inschatting kijk je naar vergelijkbare woningen die recent in je buurt zijn verkocht. Let op woningen met dezelfde kenmerken: aantal kamers, bouwjaar, woningtype en ligging. Verkochte woningen vind je op websites zoals Funda onder ‘verkocht’ of via de NVM-website.
Een professionele taxatie door een makelaar geeft je de meest nauwkeurige waarde. Een ervaren makelaar kent de lokale markt tot op straatniveau en kan specifieke factoren meewegen die online tools missen. Dit is vooral nuttig als je concrete plannen hebt om te huis verkopen of door te stromen.
Je hypotheekschuld vind je op je laatste hypotheekoverzicht of kun je opvragen bij je hypotheekverstrekker. Trek dit bedrag af van de geschatte marktwaarde en je weet hoeveel overwaarde je hebt.
Wanneer heb je daadwerkelijk overwaarde op je woning?
Je hebt pas echt overwaarde als de huidige marktwaarde hoger is dan je restschuld, rekening houdend met alle verkoopkosten. Theoretische overwaarde op papier betekent niet altijd dat je deze ook daadwerkelijk kunt gebruiken.
De woningmarkt speelt een grote rol. In een stijgende markt bouwt zich sneller overwaarde op, terwijl in een dalende markt je overwaarde kan verdampen. Locatie is cruciaal: woningen in populaire wijken of steden bouwen vaak sneller overwaarde op dan woningen in minder gewilde gebieden.
Het woningtype maakt ook verschil. Gezinswoningen in goede buurten houden hun waarde meestal goed vast, terwijl appartementen in bepaalde complexen meer kunnen schommelen in waarde. Verbeteringen aan je woning zoals een nieuwe keuken, badkamer of energiebesparende maatregelen kunnen de waarde verhogen.
Verkoopkosten zoals makelaarskosten, notariskosten en eventuele boeterentes bij vervroegde aflossing van je hypotheek trekken af van je netto overwaarde. Reken met kosten van ongeveer 2 tot 4 procent van de verkoopprijs.
Je hebt dus alleen reële overwaarde als je na aftrek van alle kosten nog geld overhoudt. Bij kleine marges kan het zijn dat je op papier overwaarde hebt, maar na alle kosten weinig of niets overhoudt.
Wat kun je doen met de overwaarde van je huis?
Overwaarde opent verschillende financiële mogelijkheden. De meest voorkomende toepassing is doorstromen naar een duurdere woning. Je overwaarde wordt dan je eigen inbreng voor de nieuwe woning, waardoor je minder hoeft te lenen.
Verbouwingen financieren is een andere populaire optie. Je kunt je overwaarde gebruiken om je hypotheek te verhogen voor een aanbouw, nieuwe keuken of energiebesparende maatregelen. Dit is vaak voordeliger dan een persoonlijke lening omdat hypotheekrente lager is.
Een financiële buffer creëren geeft rust. Sommige mensen kiezen ervoor om hun overwaarde niet direct te gebruiken, maar als zekerheid achter de hand te houden voor onverwachte uitgaven of als het financieel even tegenzit.
Bij doorstroming kun je de overwaarde ook gebruiken om je maandlasten te verlagen door minder te lenen voor je nieuwe woning. Dit geeft meer financiële ruimte in je maandbudget.
Let wel op: overwaarde gebruiken betekent vaak dat je hypotheekschuld toeneemt of dat je minder eigen vermogen overhoudt. Denk goed na over je lange termijn financiële doelen voordat je beslissingen neemt. Een gesprek met een onafhankelijk hypotheekadviseur helpt je de beste keuze te maken voor jouw situatie.
Overwaarde is een waardevol financieel instrument dat je verschillende mogelijkheden biedt. Of je nu wilt doorstromen, verbouwen of gewoon financiële zekerheid wilt, het is belangrijk om een realistische inschatting te maken van je werkelijke overwaarde. Een professioneel verkoopadviesgesprek kan je helpen om je overwaarde accuraat te bepalen en de beste strategie te ontwikkelen. Bij Bert van Vulpen helpen we je graag met een professionele waardering en adviseren we je over de beste manier om je overwaarde in te zetten voor jouw plannen. Zo maak je weloverwogen keuzes die passen bij jouw financiële situatie en toekomstplannen.
