De overwaarde van je huis kun je op verschillende manieren gebruiken voor een nieuwe woning: via een overbruggingskrediet, doorstromingsfinanciering, een verkoop-koop constructie of door de overwaarde mee te nemen naar je nieuwe hypotheek. Welke optie het beste uitkomt hangt af van je financiële situatie, de woningmarkt en je timing. Hieronder beantwoorden we de belangrijkste vragen over het slim inzetten van je overwaarde.
Wat is overwaarde en hoe bereken je dit voor je woning?
Overwaarde is het verschil tussen de huidige marktwaarde van je woning en het resterende hypotheekbedrag. Deze ontstaat door waardestijging van je huis en door het aflossen van je hypotheek. Je berekent overwaarde door de actuele woningwaarde minus je hypotheekschuld.
De overwaarde van je huis ontstaat op twee manieren. Ten eerste door waardestijging van je woning door marktomstandigheden, verbeteringen in de buurt of renovaties die je hebt uitgevoerd. Ten tweede door het aflossen van je hypotheek, waardoor je schuld elk jaar kleiner wordt terwijl de waarde van je huis gelijk blijft of stijgt.
Om je overwaarde te berekenen heb je twee gegevens nodig: de huidige marktwaarde van je woning en het resterende hypotheekbedrag. Het hypotheekbedrag vind je op je jaaropgave van de bank. Voor de marktwaarde kun je verschillende methoden gebruiken, zoals online waardetools, vergelijking met recente verkopen in je buurt of een professionele taxatie.
Een professionele taxatie geeft de meest betrouwbare uitkomst omdat elke woning uniek is. Factoren zoals ligging, afwerking, onderhoudsstaat en actuele marktomstandigheden bepalen de waarde, en deze zijn niet accuraat te meten met online algoritmes. Een ervaren makelaar komt ter plaatse om je woning te beoordelen en geeft een realistische inschatting van de verwachte verkoopopbrengst.
Welke manieren zijn er om overwaarde te gebruiken bij een nieuwe woningaankoop?
Je hebt vier hoofdopties om overwaarde in te zetten: een overbruggingskrediet, doorstromingsfinanciering, een verkoop-koop constructie of het meenemen van overwaarde naar je nieuwe hypotheek. Elke methode heeft specifieke voor- en nadelen die passen bij verschillende situaties.
Een overbruggingskrediet stelt je in staat om eerst een nieuwe woning te kopen voordat je huidige huis verkocht is. Je leent tijdelijk tegen de overwaarde van je huidige woning. Het voordeel is dat je niet onder tijdsdruk hoeft te verkopen en kunt zoeken naar je ideale nieuwe woning. Het nadeel zijn de relatief hoge rentekosten en het risico van twee hypotheken tegelijk.
Doorstromingsfinanciering werkt vergelijkbaar maar is vaak gunstiger geprijsd dan een overbruggingskrediet. Banken bieden deze specifiek aan voor doorstromers. Je krijgt een nieuwe hypotheek voor je nieuwe woning waarbij de overwaarde van je huidige huis als onderpand dient. Dit geeft meer financiële ruimte en tijd om je huidige woning te verkopen.
Een verkoop-koop constructie betekent dat je beide transacties tegelijk laat plaatsvinden. Je verkoopt je huidige woning en koopt op dezelfde dag je nieuwe huis. Dit voorkomt dubbele hypotheeklasten maar vereist perfecte timing en kan stress opleveren als één van beide transacties vertraagt.
Het meenemen van overwaarde naar je nieuwe hypotheek gebeurt automatisch wanneer je eerst verkoopt en daarna koopt. De overwaarde wordt eigen geld dat je kunt inzetten voor je nieuwe woning, waardoor je minder hoeft te lenen of een duurder huis kunt kopen.
Wanneer is het verstandig om je overwaarde in te zetten voor een nieuwe woning?
Het inzetten van overwaarde is verstandig wanneer de woningmarkt stabiel is, je financiële situatie gezond is en je voldoende buffer houdt voor onverwachte kosten. Timing en persoonlijke omstandigheden spelen een belangrijke rol in deze beslissing.
Marktomstandigheden zijn belangrijk bij het bepalen van het juiste moment. In een stabiele of stijgende markt is het risico kleiner dat je woningwaarde daalt terwijl je overbruggingsfinanciering loopt. In een dalende markt kun je beter wachten of kiezen voor een verkoop-koop constructie om risico’s te beperken.
Je persoonlijke financiële situatie moet sterk genoeg zijn om tijdelijk hogere maandlasten te dragen. Dit geldt vooral bij overbruggingskredieten waar je twee hypotheken tegelijk hebt. Zorg dat je voldoende inkomen hebt en een buffer voor onverwachte uitgaven zoals onderhoud of verkoopvertraging.
De lokale woningmarkt speelt ook mee in je beslissing. In populaire gebieden zoals Amsterdam, Amstelveen of Zaandam verkopen huizen vaak sneller, wat het risico van langdurige dubbele lasten verkleint. In rustigere markten duurt verkoop langer en zijn de risico’s hoger.
Het is ook verstandig om je overwaarde in te zetten als je een specifieke woning op het oog hebt die goed past bij je wensen en budget. Wachten kan betekenen dat je deze kans misloopt, vooral in een krappe woningmarkt waar goede woningen snel verkocht worden.
Welke kosten en risico’s komen kijken bij het gebruiken van overwaarde?
De belangrijkste kosten zijn rente op overbruggingskredieten, notariskosten, taxatiekosten en mogelijke boeterente bij vervroegde aflossing. Risico’s omvatten waardedaling van je huidige woning, verkoopvertraging en hogere maandlasten gedurende de overbruggingsperiode.
Rentekosten op overbruggingskredieten liggen meestal hoger dan gewone hypotheekrente omdat het tijdelijke financiering betreft. Deze rente loopt door totdat je huidige woning verkocht is. Bij een verkoopperiode van zes maanden kun je rekenen op enkele duizenden euro’s extra rentekosten, afhankelijk van het geleende bedrag.
Notariskosten komen twee keer voor: bij de aankoop van je nieuwe woning en bij de verkoop van je huidige huis. Daarnaast betaal je overdrachtsbelasting voor je nieuwe woning, tenzij je vrijgesteld bent als starter. Taxatiekosten zijn nodig voor zowel de waardebepaling van je huidige woning als de nieuwe hypotheek.
Het grootste risico is waardedaling van je huidige woning tijdens de verkoopperiode. Als de marktwaarde daalt onder je hypotheekschuld, verdwijnt je overwaarde en kun je problemen krijgen met de financiering van je nieuwe woning. Dit risico is groter in onzekere marktomstandigheden.
Verkoopvertraging brengt extra kosten met zich mee omdat je langer rente betaalt op je overbruggingskrediet. Soms moet je ook je vraagprijs verlagen om sneller te verkopen, wat je overwaarde verkleint. Plan daarom altijd een langere verkoopperiode in dan je verwacht.
Om risico’s te minimaliseren kun je verschillende stappen nemen. Laat je woning professioneel taxeren voor een realistische waardebepaling. Zorg voor voldoende financiële buffer voor extra kosten. Kies een ervaren makelaar die je woning snel en voor de beste prijs verkoopt. Overweeg een kortere overbruggingsperiode door je huidige woning eerst te verkopen als de marktomstandigheden onzeker zijn.
Het gebruik van overwaarde voor een nieuwe woning kan je veel voordelen bieden, maar vereist zorgvuldige planning en realistische inschatting van kosten en risico’s. Voordat je besluit om je huis verkopen, is het verstandig om eerst een goed beeld te krijgen van je mogelijkheden. Bij Bert van Vulpen helpen we je graag met een persoonlijk verkoopadviesgesprek over de beste strategie voor jouw situatie, zodat je met vertrouwen de stap naar je nieuwe woning kunt zetten.
