4 mei 2017

5 vragen van huizenzoekers over het nieuwe erfpachtstelsel in Amsterdam

Als je een huis wilt gaan kopen in Amsterdam heb je het vast meegekregen: er komt een nieuw erfpachtstelsel. Erfpachters krijgen binnenkort van de gemeente Amsterdam de mogelijkheid om over te stappen op eeuwigdurende erfpacht. Maar de nieuwe erfpachtbedragen kunnen erg hoog zijn, en dus is de onrust groot. ‘Kan ik straks mijn huis nog wel betalen?’ vragen veel (toekomstige) Amsterdammers zich af.

Als makelaar probeer ik zo goed mogelijk op de hoogte te blijven van de laatste stand van zaken. In deze blog geef ik je antwoord op 5 veelgestelde vragen van huizenzoekers over het nieuwe erfpachtstelsel. Goed om te weten is het volgende: het is allemaal nog niet definitief. Op het voorstel van de gemeente kwam een storm van kritiek. Inmiddels is de coalitie met meerdere wijzigingen gekomen ten gunste van huizenbezitters. Maar ook het huidige voorstel is nog niet definitief. Naar verwachting wordt in juni 2017 een besluit genomen.

1. Wat is het verschil tussen het oude en het nieuwe erfpachtstelsel?

In Amsterdam is nu voortdurende erfpacht van kracht. Als erfpachter ‘huur’ je jouw grond van de gemeente. Daarvoor betaal je jaarlijks huur: de erfpachtcanon. De hoogte van jouw canon wordt elke 50 jaar opnieuw vastgesteld, en is gebaseerd op de actuele marktwaarde van je huis. Loopt jouw erfpachtcanon bijna af, dan wordt het bedrag opnieuw bepaald. Omdat wonen in Amsterdam erg populair is, is de kans groot dat de prijs van jouw huis flink gestegen is. En dus stijgt jouw canon flink mee. Hoe hoog jouw nieuwe erfpachtcanon wordt, hoor je pas vlak van tevoren. Dat brengt veel onzekerheid met zich mee.

In het nieuwe erfpachtstelsel verdwijnt die onzekerheid. Je krijgt als erfpachter de mogelijkheid om over te stappen op eeuwigdurende erfpacht. Dan wordt jouw canon nog maar één keer berekend, op basis van de grondwaarde op dat moment. Je kunt ervoor kiezen de canon in één keer af te kopen, of jaarlijks een vast bedrag te betalen. Dat bedrag stijgt dan alleen mee met de inflatie, maar volgt niet meer de waarde van jouw huis.

2. Is overstappen verplicht?

Nee, je hóeft als erfpachter niet over te stappen. En je kunt er ook voor kiezen om niet nu, maar pas later over te stappen. Dan wordt jouw eeuwigdurende canon pas op dat moment vastgesteld. Dat kan voordeliger zijn, afhankelijk van jouw persoonlijke situatie.

3. Wanneer moet ik kiezen?

In de originele overstapregeling van de gemeente kreeg je als erfpachter voordeel als je in 2017 een keuze maakte. Op dat moment zou de gemeente de WOZ-waarde van jouw huis op 1 januari 2014 als uitgangspunt nemen voor de te bepalen erfpachtcanon. Dat is voordeliger, omdat vooral daarna de huizenprijzen weer flink zijn gestegen. Maar de gemeente heeft deze deadline losgelaten. Je krijgt nu tot 2020 de mogelijkheid om te kiezen.

4. Wat voor invloed heeft dit op mijn hypotheek?

Hoe geldverstrekkers met het nieuwe erfpachtstelsel om zullen gaan is nog niet duidelijk. Net als jij willen zij graag zekerheid. Wanneer de erfpachtcanon van een huis bijna afloopt op het moment van een aankoop, kan een geldverstrekker het risico op een mogelijk veel hogere nieuwe canon doorvertalen in een (veel) lagere hypotheekverstrekking. Met eeuwigdurende erfpacht is deze onzekerheid er niet meer, maar zal de erfpachtcanon (gelijk aan de verplichting bij een persoonlijke lening of doorlopend krediet) in mindering worden gebracht op de maximaal toelaatbare woonlast volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Ook dit leidt tot een lagere hypotheek. Kortom, bij een financiering in de toekomst zal meer eigen geld noodzakelijk zijn.

5. Betaal je huizenbezitter in Amsterdam altijd erfpacht?

Nee, Amsterdam telt ongeveer 120.000 erfpachters, verspreid door de stad. Er zijn ook koopwoningen op eigen grond in Amsterdam. Ook goed om te weten: voor nieuwbouwwoningen is de erfpacht op dit moment al eeuwigdurend. Wil je weten of op het huis dat jij op het oog hebt erfpacht rust? Die informatie kun je al op Funda vinden. Daar staat de erfpachtsituatie van een koophuis altijd vermeld bij ‘kenmerken’.

Ik hoop dat ik jou als huizenzoeker heb kunnen helpen met wat meer inzicht in het nieuwe Amsterdamse erfpachtstelsel. Maar het laatste woord is zeker nog niet gezegd over dit erfpachtstelsel. Ook op het aangepaste voorstel verwacht ik de nodige kritiek. Ik hoop met alle (toekomstige) huizenbezitters mee op een rechtvaardig erfpachtstelsel!

Heb jij een huis met erfpacht op het oog in Amsterdam? Of wil je op zoek en ben je benieuwd wat het nieuwe erfpachtstelsel voor jou betekent? Neem gerust contact op met onze makelaars of hypotheekadviseurs. Wij luisteren, begrijpen, denken mee en helpen je.

De laatste blogartikelen