De winst bij het verkopen van je huis is het bedrag dat je overhoudt nadat je alle kosten en de restschuld van je hypotheek hebt afgetrokken van de verkoopprijs. Deze netto opbrengst verschilt vaak aanzienlijk van de verkoopprijs zelf. Je berekent het door: verkoopprijs minus restschuld minus alle verkoopkosten zoals makelaarskosten, notariskosten en eventuele boeterente. Voor je eigen woning betaal je meestal geen belasting over deze winst.
Wat is de winst bij het verkopen van je huis eigenlijk?
De winst bij het verkopen van je huis is het netto bedrag dat je overhoudt na aftrek van alle kosten en schulden. Dit is niet hetzelfde als de verkoopprijs die op het koopcontract staat. Veel mensen denken dat ze de volledige verkoopprijs in hun zak kunnen steken, maar dat klopt niet.
Je echte winst bestaat uit de overwaarde minus alle verkoopkosten. Overwaarde is het verschil tussen wat je huis waard is en wat je er nog op schuldig bent. Als je huis voor €400.000 wordt verkocht en je hebt nog €250.000 hypotheekschuld, dan heb je €150.000 overwaarde. Maar dit is nog niet je netto winst.
De netto opbrengst is wat je daadwerkelijk ontvangt na alle kosten. Dit bedrag kun je gebruiken voor je volgende huis, beleggen of andere doelen. Het verschil tussen overwaarde en netto opbrengst kan behoorlijk groot zijn, afhankelijk van de verkoopkosten.
Welke kosten moet je aftrekken van je verkoopprijs?
Bij het verkopen van je huis komen verschillende kosten kijken die je moet aftrekken van de verkoopprijs. De belangrijkste kosten zijn makelaarskosten, notariskosten, hypotheek aflossen en eventuele boeterente. Deze kosten kunnen oplopen tot enkele duizenden euro’s.
Makelaarskosten variëren meestal tussen de 1% en 2% van de verkoopprijs, inclusief btw. Bij een huis van €400.000 ben je dus €4.000 tot €8.000 kwijt aan makelaarskosten. Sommige makelaars werken met een vaste vergoeding in plaats van een percentage.
Notariskosten voor het passeren van de akte bedragen ongeveer €500 tot €1.000. Als je je hypotheek moet aflossen, kunnen er kosten voor hypotheekafkoop bij komen. Boeterente is verschuldigd als je je hypotheek vervroegd aflost tijdens de rentevaste periode. Dit kan enkele duizenden euro’s kosten, afhankelijk van je restschuld en resterende looptijd.
Andere mogelijke kosten zijn:
- Taxatiekosten (€300 tot €800)
- Energielabel (€150 tot €300)
- Eventuele reparaties of opknapwerkzaamheden
- Verhuiskosten
- Tijdelijke dubbele woonlasten
Hoe bereken je stap voor stap je netto winst?
Je netto winst bereken je met een eenvoudige formule: verkoopprijs minus restschuld hypotheek minus alle verkoopkosten. Door deze stappen te volgen krijg je een helder beeld van wat je daadwerkelijk overhoudt aan je huisverkoop.
Hier een praktisch rekenvoorbeeld:
Stap 1: Bepaal je verkoopprijs
Restschuld hypotheek: €280.000
Makelaarskosten (1,5%): €6.750
Boeterente: €2.500
Totale kosten: €10.500
Stap 4: Bereken je netto winst
€170.000 – €10.500 = €159.500
In dit voorbeeld houd je €159.500 netto over van je huisverkoop. Dit bedrag kun je gebruiken als aanbetaling voor je nieuwe huis of voor andere doeleinden. Het is verstandig om deze berekening vooraf te maken, zodat je weet waar je financieel staat.
Moet je belasting betalen over de winst van je huis?
Over de winst van de verkoop van je eigen woning betaal je geen belasting in Nederland. Dit geldt voor je hoofdverblijf waar je daadwerkelijk woont. De belastingdienst beschouwt dit als een vrijstelling voor de eigen woning.
Er zijn wel enkele voorwaarden verbonden aan deze vrijstelling. Je moet het huis minimaal hebben bewoond en het moet je hoofdverblijf zijn geweest. Als je het huis alleen als belegging hebt gebruikt, dan is de winst wel belastbaar.
Voor een tweede huis, vakantiehuis of beleggingspand gelden andere regels. Hier betaal je wel belasting over de winst. Dit valt onder box 3 (vermogen) of box 1 (inkomen) als je er commerciële verhuur mee bedrijft.
Speciale situaties waarbij je mogelijk wel belasting moet betalen:
- Verkoop binnen twee jaar na aankoop (speculatieregeling)
- Professionele handel in onroerend goed
- Verkoop van een tweede woning of beleggingspand
- Gedeeltelijke verhuur van je eigen woning
Bij twijfel over je belastingplicht kun je het beste contact opnemen met een belastingadviseur of de Belastingdienst zelf.
Het berekenen van je winst bij huisverkoop geeft je inzicht in je financiële mogelijkheden voor je volgende stap. Door alle kosten vooraf in kaart te brengen, voorkom je verrassingen en kun je realistische plannen maken. Wil je je huis verkopen en wil je precies weten wat je netto overhoudt? Bij Bert van Vulpen helpen we je graag met een verkoopadviesgesprek over je verkoopplannen en begeleiden we je door het hele proces, van waardering tot overdracht.
