Je kunt een huis verkopen met schulden door de opbrengst te gebruiken om je hypotheek en andere leningen af te lossen. Bij overwaarde hou je geld over na alle kosten, bij een restschuld blijf je geld schuldig aan de bank. Het belangrijkste is om vooraf goed te berekenen wat je overhoudt en welke opties je hebt als er een restschuld overblijft.
Wat gebeurt er met je schulden als je je huis verkoopt?
Bij huisverkoop wordt je hypotheekschuld automatisch afgelost van de verkoopopbrengst. De notaris zorgt ervoor dat de bank direct wordt betaald voordat jij het resterende bedrag ontvangt. Andere schulden zoals persoonlijke leningen of creditcardschulden blijven gewoon bestaan en gaan niet automatisch weg.
Het verschil tussen overwaarde en restschuld bepaalt je financiële situatie na verkoop. Bij overwaarde is je huis meer waard dan je hypotheekschuld, waardoor je geld overhoudt. Dit gebeurt vaak wanneer huizenprijzen zijn gestegen of je al jaren hebt afgelost. Bij een restschuld is je hypotheek hoger dan de verkoopprijs, meestal door waardedaling of omdat je recent hebt gekocht.
De verkoopopbrengst wordt in een vaste volgorde verdeeld. Allereerst gaan de verkoopkosten af, zoals makelaarskosten, notariskosten en eventuele reparaties. Daarna wordt de hypotheekschuld afgelost. Wat er overblijft is voor jou, maar als het niet genoeg is ontstaat er een restschuld die je apart moet regelen.
Hoe bereken je of je genoeg overhoudt na de verkoop?
Begin met het bepalen van je realistische verkoopprijs door recente verkopen van vergelijkbare woningen in je buurt te bekijken. Trek hier alle verkoopkosten vanaf: makelaarskosten (meestal 1,5-2% van de verkoopprijs), notariskosten (ongeveer 500-1000 euro), en eventuele reparatie- of opknapkosten die nodig zijn voor verkoop.
Vraag bij je bank het actuele restbedrag van je hypotheek op. Dit kan verschillen van wat je denkt door renteverrekeningen of vervroegde aflossingsboetes. Sommige hypotheken hebben boeterentes bij vervroegde aflossing, vooral bij rentevaste periodes. Deze kosten kunnen oplopen tot duizenden euro’s.
De berekening is simpel: verkoopprijs minus alle kosten minus hypotheekrestschuld. Een voorbeeld: verkoop voor 350.000 euro, kosten 8.000 euro, hypotheek 320.000 euro = 22.000 euro overwaarde. Vergeet niet andere leningen mee te nemen in je planning, ook al worden die niet automatisch afgelost van de opbrengst.
Wat zijn je opties als je een restschuld overhoudt?
Een doorlopende hypotheek is vaak de beste optie bij een beperkte restschuld. Hierbij blijft het resterende bedrag als persoonlijke lening bestaan tegen een iets hogere rente dan je oorspronkelijke hypotheekrente. Je betaalt dit af in maandelijkse termijnen, meestal over 10-15 jaar.
Bij een grotere restschuld kun je een afbetalingsregeling met de bank maken. Veel banken werken mee aan realistische betalingsplannen, vooral als je kunt aantonen dat je tijdelijk in financiële problemen zit. Dit voorkomt dat ze moeten overgaan tot gedwongen verkoop, wat voor alle partijen nadelig is.
Een persoonlijke lening bij een andere geldverstrekker is ook mogelijk, maar meestal tegen hogere rentes. Dit kan zinvol zijn als je huidige bank niet wil meewerken of als je betere voorwaarden elders kunt krijgen. Vergelijk altijd verschillende opties voordat je een keuze maakt.
De beste optie hangt af van je specifieke situatie. Bij een kleine restschuld en stabiel inkomen is een doorlopende hypotheek meestal het goedkoopst. Bij financiële problemen is een afbetalingsregeling vaak realistischer, ook al duurt het langer.
Wanneer is het verstandig om professionele hulp in te schakelen?
Bij complexe schuldsituaties zoals meerdere leningen, achterstanden, of onduidelijkheid over je financiële positie is professionele hulp bijna onmisbaar. Een hypotheekadviseur kan al je schulden in kaart brengen en de beste strategie bepalen voor je specifieke situatie.
Tijdens een echtscheiding wordt huisverkoop extra ingewikkeld omdat beide partners akkoord moeten gaan met de verkoop en verdeling. Een makelaar met ervaring in scheidingssituaties kan helpen om het proces soepel te laten verlopen en conflicten te voorkomen.
Wanneer je financiële problemen hebt en onder tijdsdruk staat, kan een ervaren makelaar het verschil maken tussen een goede en slechte verkoopprijs. Zij kennen de lokale markt en kunnen inschatten wat realistisch is, zodat je niet te lang wacht of juist te snel verkoopt.
Een goede makelaar en hypotheekadviseur kunnen ook helpen bij het vinden van creatieve oplossingen. Denk aan het faseren van verkoop en aankoop, tijdelijke financiering, of het optimaal benutten van fiscale mogelijkheden. Hun netwerk en ervaring openen vaak deuren die je zelf niet ziet.
Huis verkopen met schulden vraagt om goede voorbereiding en realistische verwachtingen. Door vooraf goed te rekenen en bij complexe situaties professionele hulp in te schakelen, voorkom je onaangename verrassingen. Bij Bert van Vulpen helpen we je graag met een eerlijke waardering en persoonlijk advies over je mogelijkheden tijdens een verkoopadviesgesprek, zodat je met vertrouwen de volgende stap kunt zetten.
