Gezamenlijk eigenaarschap en de eigenwoningschuld
Bij het verstrekken van de hypotheek is vastgesteld wie de eigenaar van de koopwoning is. Staat deze op één naam, dan hoeft deze niet verdeeld te worden. Zijn jullie echter in gemeenschap van goederen getrouwd, dan zijn jij en je ex-partner beiden voor de helft eigenaar van de koopwoning. In een samenlevingscontract of huwelijkse voorwaarden kan een andere verdeling overeen zijn gekomen.
Voor de hypotheekverstrekker en de belastingdienst hebben jullie beiden een persoonsgebonden eigenwoningschuld. Wil je scheiden maar in de woning blijven wonen, dan dien je de eigenwoningschuld van je ex-partner over te nemen. Met andere woorden, je ex-partner wordt uitgekocht en de aansprakelijkheid van de schuld naar jou overgedragen.
In de koopwoning blijven wonen? Hier kijkt de bank naar
Wanneer jij of je ex-partner in de koopwoning wilt blijven wonen dan is in veel gevallen een nieuwe hypothecaire lening nodig. De bank beoordeelt de nieuwe situatie op drie punten:
- Het inkomen van de achterblijver
- De marktwaarde van de woning
- De mogelijkheid voor jou of je ex-partner om de lasten te dragen
Sinds 2013 zijn de wettelijke hypotheekvoorwaarden veranderd. Zo mag een aflossingsvrije hypotheek niet hoger zijn dan 50% van de marktwaarde van de koopwoning. Wanneer de nieuwe hypotheek lager is dan de oude is het mogelijk om een hypotheek over te sluiten onder de oude voorwaarden.
Daarnaast mag je sinds 2018 maximaal 100% van de marktwaarde van je koopwoning lenen (tot 2013 was soms tot wel 130% toegestaan). Deze voorwaarden zijn naar aanleiding van de financiële crisis aangescherpt om huiseigenaren te beschermen tegen te hoge lasten. Het is echter goed om te weten dat hypotheekverstrekkers niet aan deze strenge voorwaarden hoeven vast te houden wanneer deze voor jou zeer nadelig dreigen uit te pakken. Bij deze zogenaamde explain regelingen is financieel maatwerk vereist, waar een hypotheekadviseur u mee kan helpen.
De hypotheekrenteaftrek na een scheiding
Naast de hypotheekvoorwaarden zijn de regels omtrent de hypotheekrenteaftrek veranderd. Wil je namelijk voor renteaftrek in aanmerking komen, dan ben je sinds 2013 verplicht om de nieuwe hypotheek in 30 jaar af te lossen (annuïtair of lineair). Deze aflossingstermijn geldt ook voor de rente op extra hypothecair geld dat bijvoorbeeld voor een verbouwing is geleend.
Betaling van de hypotheekrente
Een scheiding heeft ook gevolgen voor de betaling van de hypotheekrente. In de eerste 24 maanden kun je er voor kiezen om of je ex-partner de helft, of om de gehele hypotheekrente te laten betalen. Deze keuze hangt samen met het eigenwoningforfait, partneralimentatie en de te betalen belasting.
Wil je ex-partner alle rente laten betalen, dan is voor hem of haar de ene helft ervan aftrekbaar als hypotheekrente, de andere helft als betaalde alimentatie. Daarnaast geven jullie beiden 50% van het eigenwoningforfait op (dit is een percentage van de WOZ-waarde).
Kies je ervoor om je ex-partner de helft van de rente te laten betalen, dan is deze voor hem of haar aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. De helft van het eigenwoningforfait vervalt voor je ex, maar datzelfde bedrag kan worden afgetrokken als betaalde alimentatie. Omgekeerd geef jij het eigenwoningforfait op als ontvangen partneralimentatie.
Zijn de eerste 24 maanden voorbij, dan moet jouw vertrokken ex-partner voor de inkomstenbelasting de helft van de WOZ-waarde opnemen in box 3. Afhankelijk van de schuldendrempel mag de openstaande lening worden afgetrokken van het vermogen in box 3.
De woning verkopen: overwaarde of restschuld?
Willen jullie beiden met een schone lei beginnen met een nieuwe woning, dan dienen jullie beiden een nieuwe hypotheek af te sluiten. Verkopen jullie de woning met overwaarde – dit is de verkoopprijs verminderd met de eigenwoningschuld en eventuele verkoopkosten – dan kan deze gebruikt worden voor de aankoop van de nieuwe woning. De belastingdienst beschouwt de overwaarde als eigenwoningreserve wat (deels) aftrekbaar is.
Blijft er echter een restschuld over, dan kan deze onder bepaalde voorwaarden met een Nationale Hypotheek Garantie (NHG) worden gedekt. Hierbij kijkt de hypotheekverstrekker onder andere of je volledig hebt meegewerkt en er geen achterstallig onderhoud is geweest die de verkoopwaarde negatief beïnvloedde.
Altijd maatwerk
Zoals je leest zijn de scenario’s omtrent scheiding en hypotheken nauw verweven met ingewikkelde en veranderlijke belastingregels. In combinatie met de stress die een relatiebreuk met zich meebrengt, ligt een gevoel van hulpeloosheid op de loer. Een hypotheekadviseur kan je helderheid geven in jouw persoonlijke situatie. Zo krijg je beter zicht op jouw mogelijkheden en kun je een welafgewogen keuze te maken voor jouw toekomst.
Wat betekent dit voor jou?
Ben je benieuwd wat dit voor jou en je partner betekent? Neem contact met ons op, ik of een van onze andere hypotheekadviseurs helpen je graag om jouw financiële situatie in kaart te brengen. Wanneer je weet wat jouw mogelijkheden zijn, en wat jouw maximale hypotheek is, kun je gericht naar een huis op zoek!
