Verschillen tussen particuliere en professionele partijen
Juridisch gezien bestaat er verschil tussen particuliere en professionele partijen in het aan- en verkoopproces. Zo is een mondelinge overeenkomst met een professionele partij (rechtspersoon) rechtsgeldig, maar tussen twee particuliere partijen niet (zij moeten een schriftelijke overeenkomst hebben).
Wil je je huis verkopen en heb je een verkoopmakelaar ingeschakeld, maar vind je een particuliere koper? Ook dan geldt het schriftelijk vormvereiste. Is de verkopende partij particulier en de kopende partij professioneel, dan is een mondelinge overeenkomst rechtsgeldig, maar kan de koper wel gedwongen worden tot het sluiten van een schriftelijke koopovereenkomst.
Los van de inhoudelijke kennis van het contract is het daarom verstandig bij de aan- en verkoop van een huis een professionele makelaar in te schakelen. Voor het gemak zal ik hieronder uitgaan van de koop/verkoop die door een makelaar wordt verzorgd.
Voorlopig of definitief koopcontract?
De afspraken en voorwaarden rondom de koop worden opgesteld in een voorlopig koopcontract (ook wel koopakte genoemd). Hierin staan zaken als de NAW-gegevens van koper en verkoper, de overeengekomen aankoopprijs, wijze van betaling, datum van overdracht, roerende zaken die eventueel achterblijven of worden overgenomen, en de ontbindende voorwaarden.
Een misvatting is dat ‘voorlopig’ betekent dat er nog het een ander aangepast kan worden. De inhoud van de akte is immers al overeengekomen. Zijn er zaken onduidelijk? Dan dien je deze voor ondertekening van het voorlopige koopcontract helder te krijgen. Heb je je krabbel gezet, dan is het contract bindend, maar geldt nog wel de wettelijke bedenktijd van 3 dagen.
Deze periode kun je bijvoorbeeld gebruiken om een bouwkundige keuring uit te laten voeren. Mocht je je toch nog bedenken, dan kun je zonder op gaaf van reden afzien van de koop. Na de bedenktijd wordt de voorlopige overeenkomst een definitieve.
Het belang van ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst
Zoals gezegd wil je in het voorlopige koopcontract voorwaarden laten opnemen die de overeenkomst kunnen ontbinden wanneer er niet aan voldaan wordt. Voorbeelden van ontbindende voorwaarden zijn:
- Uitkomsten van een bouwkundige keuring: dit omvat het recht om de koop te ontbinden wanneer de uitkomst van een bouwkundige keuring hiertoe aanleiding geeft.
- Omgevingsvergunning of woonvergunning: wil je je nieuwe woning grondig verbouwen of slopen en kan dit gevolgen hebben voor het milieu? Dan dien je een omgevingsvergunning te hebben. Verbouw je een bedrijfspand tot woning, dan heb je een woonvergunning nodig. Krijg je deze niet (op tijd) verstrekt, dan kun je op deze voorwaarden onder de koop uit.
- Voorbehoud van financiering: als koper wil je de garantie van de geldverstrekker dat je een hypotheek krijgt. Vaak wordt hier een periode van 2 maanden voor aangehouden.
- Waarborgsom en bankgarantie: de koper en verkoper spreken hiermee af dat 10% van de aankoopsom als depot op de bankrekening van de notaris wordt gestort. De bank kan eventueel garant staan voor dit bedrag wanneer dit niet uit eigen financiële middelen mogelijk is.
- Nationale hypotheek garantie (NHG): dien je je woning te verkopen met een restschuld, dan kan de NHG gebruikt worden om de hypotheek te financieren. Hiermee betaal je een lagere rente over de hypotheek van de nieuwe woning.
- Boete: wil je als koper toch van de koop afzien, maar kun je je niet beroepen op de ontbindende voorwaarden, dan krijg je te maken met een boete. Deze staat gelijk aan de waarborgsom. Een hypotheekadviseur helpt je bij het opstellen van ontbindende voorwaarden rondom de financiering van het huis.
Wanneer je als koper van de koop af wilt zien op grond van de ontbindende voorwaarden, dan gelden er overigens wel strenge regels. Zo moet uit de bouwkundige keuring uitwijzen dat de woning niet voldoet aan de gemaakt afspraken, en dien je van de hypotheekverstrekkers twee afwijzingen te hebben ontvangen wanneer je een beroep doet op voorbehoud van financiering.
Conclusie
Mijn belangrijkste advies is om geen overhaaste beslissingen te nemen bij de aan- of verkoop van je woning. Laat alle afspraken en voorwaarden helder op papier zetten en controleer deze goed op fouten en onduidelijkheden. Onze aankoopmakelaars, verkoopmakelaars en hypotheekadviseurs kunnen je volledig ontzorgen. Zo kun jij je richten op alle leuke zaken rondom de verhuizing!
Wil je meer weten waar je allemaal op moet letten? Bert van Vulpen Makelaars + Hypotheken zorgt dat jij vooraf alles in kaart hebt om een goede beslissing te maken! Neem contact op met Rob Glorie via 075 – 647 20 50!
