Bij een verkocht huis in Nederland betaal je meestal geen belasting over de verkoopwinst van je eigen woning dankzij de eigenwoningvrijstelling. Voor beleggingspanden geldt wel belastingplicht over de winst. Daarnaast komen er altijd kosten kijken zoals notariskosten en makelaarskosten. De belastingregels verschillen per situatie, dus het is belangrijk om precies te weten wat voor jou geldt.
Welke belastingen moet je eigenlijk betalen bij de verkoop van je huis?
Voor je eigen woning betaal je normaal gesproken geen belasting over de verkoopwinst dankzij de eigenwoningvrijstelling. Bij beleggingspanden of tweede woningen moet je wel belasting betalen over de winst via box 3 of als ondernemer via box 1.
Het grote verschil zit hem in het gebruik van je woning. Woonde je er zelf? Dan valt de verkoop onder de eigenwoningregeling en ben je vrijgesteld van belasting over de winst. Verhuurde je het pand of gebruikte je het als vakantiehuis? Dan geldt de vrijstelling niet en moet je belasting betalen.
Voor beleggingspanden betaal je vermogensrendementsheffing in box 3, tenzij je professioneel in vastgoed handelt. In dat geval valt de winst onder box 1 als bedrijfsinkomen. De overdrachtsbelasting betaalt altijd de koper, niet de verkoper.
Ook belangrijk: verkoop je binnen twee jaar na aankoop met veel winst? Dan kan de Belastingdienst dit zien als speculatie, waardoor je alsnog belasting moet betalen over de winst.
Wanneer ben je vrijgesteld van belasting bij het verkopen van je eigen woning?
Je bent vrijgesteld van belasting bij woningverkoop wanneer het je hoofdverblijf was en je er daadwerkelijk woonde. Deze eigenwoningvrijstelling geldt ook als je tijdelijk elders woonde door werk of studie, mits je de intentie had om terug te keren.
De belangrijkste voorwaarde is dat je in de woning stond ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP) en er ook daadwerkelijk woonde. Verhuurde je (een deel van) je woning? Dan kan dit gevolgen hebben voor de vrijstelling van dat verhuurde gedeelte.
Bij echtscheiding blijft de vrijstelling gelden, ook als één van de partners tijdelijk elders woont tijdens de scheiding. Hetzelfde geldt voor tijdelijke verhuur vanwege werk in het buitenland, zolang je de intentie hebt om terug te keren.
Let op: heb je meerdere woningen tegelijk als hoofdverblijf gebruikt? Dan moet je kiezen welke woning je als hoofdverblijf aanmerkt voor de belasting. Je kunt niet voor beide de eigenwoningvrijstelling claimen.
Hoe bereken je de belasting over winst bij woningverkoop?
De belasting bereken je over het verschil tussen de verkoopprijs en de oorspronkelijke aankoopprijs, minus aftrekbare kosten. Voor beleggingspanden geldt een tarief van 31% over de winst, voor particulieren die speculeren 49%.
De berekening werkt zo: verkoopprijs minus aankoopprijs minus verbeterkosten minus verkoopkosten equals belastbare winst. Verbeterkosten zijn investeringen die de waarde verhogen, zoals een nieuwe keuken of badkamer. Onderhoud telt niet mee.
Aftrekbare kosten bij verkoop zijn onder andere:
- Makelaarskosten
- Notariskosten
- Taxatiekosten
- Advertentiekosten
- Juridische kosten
Bewaar altijd alle bonnen en facturen van verbeteringen aan je woning. Deze kun je aftrekken van de winst, wat je belasting verlaagt. Ook de oorspronkelijke aankoopkosten zoals notaris en overdrachtsbelasting tel je mee bij de aankoopprijs.
Wat zijn de extra kosten en belastingen waar je rekening mee moet houden?
Naast eventuele belasting over winst komen er altijd verkoopkosten bij kijken. Denk aan makelaarskosten (gemiddeld 1-2% van de verkoopprijs), notariskosten voor het passeren van de akte en eventuele kosten voor taxatie of energielabel.
Makelaarskosten variëren per regio en kantoor, maar liggen meestal tussen de 1% en 2% van de verkoopprijs plus BTW. Notariskosten voor de verkoop zijn lager dan bij aankoop, omdat er minder werk is. Reken op enkele honderden euro’s.
Andere mogelijke kosten:
- Energielabel (€150-300 als je er geen hebt)
- Bouwkundige keuring op verzoek van koper
- Opknapkosten om de woning verkoopklaar te maken
- Tijdelijke dubbele woonlasten bij doorstroming
Heb je nog een hypotheek? Dan kunnen er boeterentes verschuldigd zijn bij vervroegde aflossing. Check dit tijdig bij je hypotheekverstrekker. Ook eventuele restschuld speelt een rol bij je verhuisbudget.
Belasting bij verkoop van geërfde woning
Bij de verkoop van een geërfde woning gelden speciale belastingregels die belangrijk zijn om te begrijpen. De waardepeildatum voor de erfenis is cruciaal voor de berekening van eventuele belasting over de verkoopwinst.
De waarde van de woning op het moment van overlijden geldt als jouw ‘aankoopprijs’ voor belastingdoeleinden. Dit betekent dat je alleen belasting betaalt over de waardestijging vanaf het moment van erfenis tot verkoop, niet over de volledige waardestijging die de overledene heeft meegemaakt.
Het grote verschil zit in wat je met de geërfde woning doet:
- Direct verkopen: Je betaalt belasting over de winst sinds de erfenis via box 3
- Eerst zelf bewonen: Als je de woning minimaal 6 maanden als hoofdverblijf gebruikt, kun je bij verkoop mogelijk de eigenwoningvrijstelling claimen
Voor de langstlevende partner geldt een speciale regeling. Bij verkoop van de gezamenlijke woning na overlijden van de partner, blijft vaak de eigenwoningvrijstelling van toepassing, ook als je tijdelijk elders woont tijdens de verwerking.
Schenkingssituaties: overdracht van ouders aan kinderen
Steeds vaker dragen ouders hun woning over aan kinderen via een schenking. Hierbij zijn verschillende constructies mogelijk met elk hun eigen belastinggevolgen:
Bij directe overdracht: De kinderen betalen schenkingsbelasting over de waarde boven de vrijstelling (€27.231 in 2026 voor kinderen). De ouders zijn vrijgesteld van belasting als zij er zelf woonden.
Bij overdracht met voorbehoud van vruchtgebruik: Ouders mogen blijven wonen, kinderen worden eigenaar. Bij latere verkoop door de kinderen wordt de waarde op schenkingsmoment als ‘aankoopprijs’ gehanteerd.
Let op: verkopen de kinderen binnen 3 jaar na schenking? Dan kan de Belastingdienst dit zien als belastingontwijking, met mogelijk naheffing tot gevolg. Plan daarom schenkingen zorgvuldig en overleg altijd met een belastingadviseur bij complexe situaties.
Hypotheek afwikkelen bij verkoop: kosten en valkuilen
Bij woningverkoop speelt hypotheekafwikkeling een cruciale rol in je uiteindelijke opbrengst. Veel verkopers onderschatten de kosten die hiermee gemoeid zijn, wat tot onaangename financiële verrassingen kan leiden.
Boeterente: wanneer betaal je wel of niet?
Boeterente is verschuldigd wanneer je je hypotheek vervroegd aflost buiten de afgesproken voorwaarden om. Dit hangt af van je hypotheektype en -voorwaarden:
- Variabel rentetarief: Meestal geen boeterente
- Vast rentetarief: Boeterente als je voor het einde van de rentevaste periode aflost
- Aflossingsvrije hypotheek: Vaak lagere boeterente dan annuïteitenhypotheken
Berekening en hoogte van boeterente
De boeterente wordt berekend over het verschil tussen je huidige rente en de actuele marktrente. Bij gedaalde rentes betaal je meer boete, bij gestegen rentes vaak weinig tot niets. Hypotheekverstrekkers hanteren verschillende berekeningswijzen, dus vraag altijd een exacte berekening op.
Veel verstrekkers bieden een jaarlijkse boetevrije aflossing van 10-20% van de oorspronkelijke hoofdsom. Dit kun je strategisch inzetten om de boeterente te verlagen bij verkoop.
Onderhandelen met je hypotheekverstrekker
Boeterente is niet altijd definitief. Je kunt proberen te onderhandelen, vooral bij:
- Doorstroming naar een duurdere woning
- Meenemen van de hypotheek naar je nieuwe woning
- Afsluiten van een nieuwe hypotheek bij dezelfde verstrekker
- Bijzondere omstandigheden zoals werkloosheid of scheiding
Oversluiten versus aflossen
Overweeg oversluiten in plaats van aflossen als de boeterente hoog is. Je kunt je hypotheek vaak meenemen naar je nieuwe woning tegen gunstiger voorwaarden dan vervroegd aflossen. Dit voorkomt boeterente en behoudt je fiscale voordelen.
Restschuld: wat nu?
Wanneer je verkoopopbrengst lager is dan je hypotheekschuld, ontstaat een restschuld. Opties zijn:
- Meefinancieren in nieuwe hypotheek: Maximaal 10% van de nieuwe woningwaarde
- Persoonlijke lening: Voor kleinere bedragen
- Uit eigen middelen aanvullen: Vaak de goedkoopste optie
Plan hypotheekafwikkeling minstens 3 maanden voor je beoogde verkoopdatum. Vraag tijdig een aflossingscalculatie op bij je verstrekker en overleg de mogelijkheden. Een hypotheekadviseur kan je helpen de beste strategie te bepalen voor jouw situatie.
Bij Bert van Vulpen helpen we je graag met alle aspecten van je woningverkoop. Van een realistische waardering tot begeleiding door het hele proces, inclusief advies over de financiële kant. Plan een verkoopadviesgesprek om te bespreken hoe je het maximale uit je woningverkoop haalt.
