Bij een verkocht huis in Nederland betaal je meestal geen belasting over de verkoopwinst van je eigen woning dankzij de eigenwoningvrijstelling. Voor beleggingspanden geldt wel belastingplicht over de winst. Daarnaast komen er altijd kosten kijken zoals notariskosten en makelaarskosten. De belastingregels verschillen per situatie, dus het is belangrijk om precies te weten wat voor jou geldt.
Welke belastingen moet je eigenlijk betalen bij de verkoop van je huis?
Voor je eigen woning betaal je normaal gesproken geen belasting over de verkoopwinst dankzij de eigenwoningvrijstelling. Bij beleggingspanden of tweede woningen moet je wel belasting betalen over de winst via box 3 of als ondernemer via box 1.
Het grote verschil zit hem in het gebruik van je woning. Woonde je er zelf? Dan valt de verkoop onder de eigenwoningregeling en ben je vrijgesteld van belasting over de winst. Verhuurde je het pand of gebruikte je het als vakantiehuis? Dan geldt de vrijstelling niet en moet je belasting betalen.
Voor beleggingspanden betaal je vermogensrendementsheffing in box 3, tenzij je professioneel in vastgoed handelt. In dat geval valt de winst onder box 1 als bedrijfsinkomen. De overdrachtsbelasting betaalt altijd de koper, niet de verkoper.
Ook belangrijk: verkoop je binnen twee jaar na aankoop met veel winst? Dan kan de Belastingdienst dit zien als speculatie, waardoor je alsnog belasting moet betalen over de winst.
Wanneer ben je vrijgesteld van belasting bij het verkopen van je eigen woning?
Je bent vrijgesteld van belasting bij woningverkoop wanneer het je hoofdverblijf was en je er daadwerkelijk woonde. Deze eigenwoningvrijstelling geldt ook als je tijdelijk elders woonde door werk of studie, mits je de intentie had om terug te keren.
De belangrijkste voorwaarde is dat je in de woning stond ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP) en er ook daadwerkelijk woonde. Verhuurde je (een deel van) je woning? Dan kan dit gevolgen hebben voor de vrijstelling van dat verhuurde gedeelte.
Bij echtscheiding blijft de vrijstelling gelden, ook als één van de partners tijdelijk elders woont tijdens de scheiding. Hetzelfde geldt voor tijdelijke verhuur vanwege werk in het buitenland, zolang je de intentie hebt om terug te keren.
Let op: heb je meerdere woningen tegelijk als hoofdverblijf gebruikt? Dan moet je kiezen welke woning je als hoofdverblijf aanmerkt voor de belasting. Je kunt niet voor beide de eigenwoningvrijstelling claimen.
Hoe bereken je de belasting over winst bij woningverkoop?
De belasting bereken je over het verschil tussen de verkoopprijs en de oorspronkelijke aankoopprijs, minus aftrekbare kosten. Voor beleggingspanden geldt een tarief van 31% over de winst, voor particulieren die speculeren 49%.
De berekening werkt zo: verkoopprijs minus aankoopprijs minus verbeterkosten minus verkoopkosten equals belastbare winst. Verbeterkosten zijn investeringen die de waarde verhogen, zoals een nieuwe keuken of badkamer. Onderhoud telt niet mee.
Aftrekbare kosten bij verkoop zijn onder andere:
- Makelaarskosten
- Notariskosten
- Taxatiekosten
- Advertentiekosten
- Juridische kosten
Bewaar altijd alle bonnen en facturen van verbeteringen aan je woning. Deze kun je aftrekken van de winst, wat je belasting verlaagt. Ook de oorspronkelijke aankoopkosten zoals notaris en overdrachtsbelasting tel je mee bij de aankoopprijs.
Wat zijn de extra kosten en belastingen waar je rekening mee moet houden?
Naast eventuele belasting over winst komen er altijd verkoopkosten bij kijken. Denk aan makelaarskosten (gemiddeld 1-2% van de verkoopprijs), notariskosten voor het passeren van de akte en eventuele kosten voor taxatie of energielabel.
Makelaarskosten variëren per regio en kantoor, maar liggen meestal tussen de 1% en 2% van de verkoopprijs plus BTW. Notariskosten voor de verkoop zijn lager dan bij aankoop, omdat er minder werk is. Reken op enkele honderden euro’s.
Andere mogelijke kosten:
- Energielabel (€150-300 als je er geen hebt)
- Bouwkundige keuring op verzoek van koper
- Opknapkosten om de woning verkoopklaar te maken
- Tijdelijke dubbele woonlasten bij doorstroming
Heb je nog een hypotheek? Dan kunnen er boeterentes verschuldigd zijn bij vervroegde aflossing. Check dit tijdig bij je hypotheekverstrekker. Ook eventuele restschuld speelt een rol bij je verhuisbudget.
Bij Bert van Vulpen helpen we je graag met alle aspecten van je woningverkoop. Van een realistische waardering tot begeleiding door het hele proces, inclusief advies over de financiële kant. Plan een verkoopadviesgesprek om te bespreken hoe je het maximale uit je woningverkoop haalt.
