Wie een woning in Amsterdam wil verkopen, stuit vroeg of laat op een belangrijke vraag: maakt het uit of de woning leeg of verhuurd is op het moment van verkoop? Het antwoord is volmondig ja. De verkoopprijs van een lege versus verhuurde woning in Amsterdam kan aanzienlijk verschillen, en wie daar onvoldoende rekening mee houdt, loopt het risico duizenden euro’s mis te lopen of juist een kans te missen.
In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over het verschil in verkoopprijs tussen een lege en een verhuurde woning. Van de reden achter de waardevermindering tot het moment waarop je beter kunt wachten tot de huurder vertrekt: je leest het hier overzichtelijk en concreet.
Wat is het verschil in verkoopprijs tussen een lege en verhuurde woning?
Een lege woning brengt in Amsterdam doorgaans meer op dan een verhuurde woning. Het verschil loopt uiteen van enkele procenten tot tientallen procenten van de marktwaarde, afhankelijk van het type huurcontract, de hoogte van de huur en de vraag of de koper de woning zelf wil bewonen. Kopers betalen een premie voor directe beschikbaarheid.
Dit verschil ontstaat doordat de koper van een verhuurde woning rekening moet houden met de rechten van de huurder. In Nederland geniet een huurder met een vast contract stevige huurbescherming. Dat betekent dat de nieuwe eigenaar de woning niet zomaar kan opeisen voor eigen gebruik. Voor een particuliere koper die er zelf wil wonen is dat een groot bezwaar, en dat vertaalt zich direct in een lagere bieding.
Voor beleggers ligt de situatie anders. Zij kijken naar het rendement: wat levert de huur op ten opzichte van de aankoopprijs? Maar ook voor hen geldt dat een woning met een lage, verouderde huurprijs minder aantrekkelijk is dan een woning die leeg wordt opgeleverd en opnieuw kan worden verhuurd of verkocht.
Waarom is een verhuurde woning minder waard bij verkoop?
Een verhuurde woning is minder waard omdat de koper beperkt wordt in het gebruik van de woning. Zolang er een huurder in zit met een vast huurcontract, kan de eigenaar de woning niet zelf bewonen en ook niet vrij verhuren of verkopen als leegstaand object. Die beperking verlaagt de marktwaarde structureel.
Drie factoren spelen hierbij een belangrijke rol:
- Huurbescherming: Nederlandse huurders met een vast contract kunnen niet zomaar worden uitgezet. De nieuwe eigenaar neemt de huurovereenkomst over en is gebonden aan de geldende voorwaarden.
- Huurprijs onder marktwaarde: Veel oudere huurcontracten kennen een huurprijs die ver onder de huidige markthuur ligt. Dat drukt het rendement voor beleggers en maakt de woning onaantrekkelijk voor particuliere kopers.
- Beperkte kopersgroep: Een verhuurde woning spreekt alleen beleggers aan, terwijl een lege woning zowel particulieren als investeerders aantrekt. Een kleinere doelgroep betekent minder concurrentie en dus lagere biedingen.
Daarnaast speelt de staat van de woning mee. Een huurder heeft niet altijd dezelfde betrokkenheid bij het onderhoud als een eigenaar-bewoner. Kopers houden daar rekening mee in hun bod, zeker als de woning bij bezichtiging zichtbaar versleten is.
Hoeveel procent minder krijg je voor een verhuurde woning in Amsterdam?
In Amsterdam ligt de waardevermindering van een verhuurde woning ten opzichte van een vergelijkbare lege woning doorgaans tussen de 10 en 30 procent. De exacte korting hangt af van het type huurcontract, de hoogte van de huur en de locatie. Bij een tijdelijk huurcontract dat bijna afloopt, is het verschil kleiner dan bij een vast contract voor onbepaalde tijd met een lage huurprijs.
Deze bandbreedte is breed omdat elke situatie anders is. Een appartement in Amsterdam-Zuid met een huurder die al twintig jaar een lage huur betaalt, kan een korting van 25 tot 30 procent kennen. Een woning met een tijdelijk huurcontract dat binnen zes maanden afloopt, zal dichter bij de leegwaarde worden gewaardeerd, omdat kopers de beschikbaarheid snel in zicht hebben.
Wat is de leegwaarde en hoe verhoudt die zich tot de verhuurde waarde?
De leegwaarde is de marktwaarde van een woning als die vrij en onbewoond wordt opgeleverd. De verhuurde waarde, ook wel de beleggingswaarde genoemd, is lager omdat er rekening wordt gehouden met de lopende huurovereenkomst. Taxateurs gebruiken beide begrippen bij het bepalen van de juiste vraagprijs voor een verhuurde woning.
Wat zijn de voordelen van verkopen met een huurder erin?
Verkopen met een huurder in de woning heeft ook voordelen. Je ontvangt tijdens het verkoopproces gewoon huurinkomsten, je hoeft de woning niet leeg te laten staan en je spreekt een specifieke groep beleggers aan die actief op zoek is naar direct renderende objecten. In sommige gevallen kan dat juist een voordeel zijn.
Concreet zijn de voordelen:
- Doorlopende huurinkomsten tijdens het verkooptraject, ook als de verkoop langer duurt dan verwacht.
- Geen kosten voor een leegstaande woning, zoals extra verzekeringen of het risico op kraak.
- Aantrekkelijk voor beleggers die snel een renderende portefeuille willen opbouwen zonder verhuurtraject.
- Minder druk om snel te verkopen, omdat de woning zichzelf financieel bedruipt.
Voor verhuurders die de woning toch al als belegging zien en niet van plan zijn er zelf in te wonen, kan huis verkopen in Amsterdam met een huurder erin dan ook een logische keuze zijn. Zeker als de huurder een betrouwbare betaler is en de huurprijs redelijk marktconform is.
Wanneer is het slim om eerst de huurder te laten vertrekken?
Het is slim om eerst de huurder te laten vertrekken als je de hoogste verkoopprijs wilt realiseren en de woning aantrekkelijk wilt maken voor een brede groep kopers, waaronder particulieren die er zelf willen wonen. Een lege woning verkoopt in Amsterdam sneller en voor een hogere prijs dan een verhuurde woning.
Er zijn situaties waarin het wachten op vertrek van de huurder duidelijk loont:
- De huurder betaalt een huurprijs die ver onder de huidige markthuur ligt, waardoor de beleggingswaarde laag is.
- De woning ligt in een buurt met veel particuliere kopers, zoals gezinswijken of populaire stadswijken in Amsterdam.
- Je verwacht dat de huurder op korte termijn vertrekt, bijvoorbeeld omdat hij of zij zelf een woning koopt.
- Je wilt maximale opbrengst en hebt de tijd om te wachten.
Let wel: je kunt een huurder met een vast contract niet zomaar vragen te vertrekken. Dat kan alleen via wederzijds goedvinden, op grond van dringend eigen gebruik of via de rechter. Een minnelijke regeling, waarbij je de huurder een vergoeding aanbiedt voor vertrek, is in de praktijk vaak de snelste weg.
Hoe bepaal je de juiste vraagprijs voor een verhuurde woning?
De juiste vraagprijs voor een verhuurde woning bepaal je op basis van de leegwaarde van de woning, gecorrigeerd voor de huurkorting. Die correctie hangt af van het type huurcontract, de resterende looptijd, de hoogte van de huur ten opzichte van de markthuur en de aantrekkelijkheid van de locatie voor beleggers in Amsterdam.
Een goede vraagprijs houdt rekening met de volgende elementen:
- Leegwaarde bepalen: Wat zou de woning opbrengen als die leeg en vrij beschikbaar is? Dit is het startpunt.
- Huurkorting berekenen: Op basis van het huurcontract en de huurprijs bepaal je de korting op de leegwaarde.
- Beleggingsrendement inschatten: Welk bruto aanvangsrendement (BAR) verwacht een belegger in deze buurt? Dat helpt om de vraagprijs marktconform te maken voor de doelgroep.
- Marktomstandigheden meewegen: In een krappe markt zoals Amsterdam kunnen verhuurde woningen soms toch goed worden verkocht, zeker als het rendement aantrekkelijk is.
Een te hoge vraagprijs schrikt beleggers af, terwijl een te lage prijs onnodig geld op tafel laat liggen. Een professionele taxatie of een verkoopadviesgesprek met een makelaar die de Amsterdamse markt kent, geeft je een realistisch en goed onderbouwd startpunt.
Hoe wij helpen bij het verkopen van een verhuurde woning in Amsterdam
Het verkopen van een verhuurde woning vraagt om een andere aanpak dan het verkopen van een leegstaande woning. Wij begrijpen die nuance en helpen je om de juiste keuzes te maken, van de vraagprijs tot de onderhandelingsstrategie.
Wat we voor je doen:
- Een gratis waardebepaling waarbij we zowel de leegwaarde als de verhuurde waarde in kaart brengen
- Advies over de vraag of het slim is om eerst de huurder te laten vertrekken of de woning verhuurd te verkopen
- Gerichte marketing richting beleggers en particuliere kopers via Funda, social media en ons actieve netwerk
- Begeleiding bij de juridische afhandeling, inclusief de overdracht van de huurovereenkomst
- Onafhankelijk hypotheekadvies als je de opbrengst wilt gebruiken voor een volgende aankoop
Of je nu een appartement in Amsterdam-Noord verhuurd wilt verkopen of een gezinswoning in Amstelveen leeg wilt opleveren: Bert van Vulpen staat voor je klaar met eerlijk advies en lokale kennis. Plan een gratis en vrijblijvende afspraak en ontdek wat jouw woning waard is en wat de slimste strategie is voor jouw situatie.
Gerelateerde artikelen
- Wanneer heb je een aankoopmakelaar nodig?
- Wanneer is een bouwkundige keuring verplicht als je je huis verkoopt?
- Wanneer verlaag je de prijs van je huis in Amsterdam?
- Hoe zet je sociale media in bij het verkopen van je huis in Amsterdam?
- Wanneer schakel je een hypotheekadviseur in bij verkoop van een huis?
