Een verhuurde woning is minder waard dan een vergelijkbare leegstaande woning, omdat de koper de woning niet direct vrij kan gebruiken of verkopen. De waardevermindering hangt af van de hoogte van de huur, de huurovereenkomst en de zogenoemde leegwaardeverhouding. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over het berekenen van de waarde van een verhuurde woning.
Waarom is een verhuurde woning minder waard dan een lege woning?
Een verhuurde woning is minder waard dan een lege woning omdat de koper wordt beperkt in zijn gebruiksmogelijkheden. Zolang er een huurder in de woning woont met een geldig huurcontract, kan de nieuwe eigenaar de woning niet zelf bewonen of vrij verkopen. Die beperking verlaagt de aantrekkelijkheid voor een groot deel van de potentiële kopers, wat direct invloed heeft op de prijs.
Kopers van verhuurde woningen zijn vaak beleggers die de woning als investering kopen. Zij rekenen de opbrengst terug naar een aankoopprijs die past bij het gewenste rendement. Een woning met een lage huurprijs ten opzichte van de marktwaarde levert een lager rendement op, en dat drukt de prijs verder. Hoe lager de huur in verhouding tot de vrije verkoopwaarde, hoe groter de waardevermindering.
Daarnaast speelt huurbescherming een grote rol. In Nederland hebben huurders stevige wettelijke rechten. Een verhuurder kan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd niet zomaar opzeggen. Dat betekent dat een koper soms jaren moet wachten voordat de woning leeg en vrij beschikbaar is. Die onzekerheid over het moment van leegkomen vertaalt zich rechtstreeks in een lagere marktwaarde.
Wat is de leegwaardeverhouding en hoe werkt die?
De leegwaardeverhouding is een percentage dat aangeeft welk deel van de vrije verkoopwaarde een verhuurde woning waard is. De Belastingdienst gebruikt dit percentage voor de berekening van de WOZ-waarde van verhuurde woningen in box 3. Hoe lager de jaarlijkse huur is als percentage van de WOZ-waarde, hoe lager de leegwaardeverhouding en dus de fiscale waarde.
De leegwaardeverhouding werkt als volgt: je deelt de jaarlijkse huur door de WOZ-waarde van de woning. Dat geeft de huurwaardeverhouding. Op basis van die verhouding zoek je het bijbehorende percentage op in de tabel van de Belastingdienst. Dit percentage pas je vervolgens toe op de WOZ-waarde om de belastbare waarde van de verhuurde woning te berekenen.
Een voorbeeld maakt dit concreet. Stel dat een woning een WOZ-waarde heeft van 400.000 euro en de jaarlijkse huur bedraagt 12.000 euro. De huurwaardeverhouding is dan 3%. Volgens de tabel van de Belastingdienst hoort bij dat percentage een leegwaardeverhouding van 45%. De fiscale waarde van de verhuurde woning is in dat geval 180.000 euro. De leegwaardeverhouding is jaarlijks onderhevig aan aanpassingen, dus controleer altijd de meest actuele tabel via de website van de Belastingdienst.
Hoe bereken je de marktwaarde via huurwaardekapitalisatie?
Huurwaardekapitalisatie is een methode waarbij je de marktwaarde van een verhuurde woning berekent door de jaarlijkse huurinkomsten te delen door een kapitalisatiefactor. Die factor weerspiegelt het gewenste rendement van een belegger en de risico’s die aan de verhuur verbonden zijn. Hoe hoger de kapitalisatiefactor, hoe lager de berekende waarde bij gelijke huurinkomsten.
De berekening verloopt in drie stappen:
- Bepaal de jaarlijkse huurinkomsten. Gebruik de werkelijke huur die de huurder betaalt, niet de theoretische markthuur.
- Kies een kapitalisatiefactor. Dit getal ligt doorgaans tussen de 15 en 25, afhankelijk van de locatie, het type woning en de marktomstandigheden. In gewilde stedelijke gebieden zoals Amsterdam of Amstelveen liggen de factoren hoger dan in minder schaarse regio’s.
- Vermenigvuldig de jaarlijkse huur met de kapitalisatiefactor. Het resultaat is een indicatie van de marktwaarde in verhuurde staat.
Stel dat een appartement 10.800 euro per jaar aan huur oplevert en je hanteert een kapitalisatiefactor van 18. De berekende marktwaarde is dan 194.400 euro. Vergelijk je dit met een vrije verkoopwaarde van bijvoorbeeld 350.000 euro, dan zie je direct hoe groot de waardevermindering door verhuur kan zijn.
Deze methode geeft een indicatie, maar is geen vervanging voor een officiële taxatie. De kapitalisatiefactor is namelijk geen vaststaand getal en vereist marktkennis om correct toe te passen.
Welke factoren beïnvloeden de waarde van een verhuurde woning?
De waarde van een verhuurde woning hangt af van meerdere factoren tegelijk. De hoogte van de huur, het type huurcontract, de locatie en de staat van de woning spelen allemaal een rol. Een combinatie van een lage huur, een huurder met sterke rechtsbescherming en een minder gewilde locatie kan de waarde aanzienlijk verlagen ten opzichte van de vrije verkoopwaarde.
De belangrijkste factoren op een rij:
- Huurprijs ten opzichte van de marktwaarde. Een huurprijs die ver onder de markthuur ligt, maakt de woning minder aantrekkelijk voor beleggers en drukt de prijs.
- Type huurcontract. Een tijdelijk huurcontract geeft de koper eerder uitzicht op leegkoming dan een contract voor onbepaalde tijd. Dat verschil heeft directe invloed op de waarde.
- Huurprijsbescherming. Woningen in de sociale huur of met een gereguleerde huurprijs hebben minder flexibiliteit in huurverhoging, wat de beleggingswaarde beperkt.
- Locatie. In krappe markten zoals Amsterdam of de Zaanstreek, waar in Q1 2026 respectievelijk 74% en 74% van de woningen boven de vraagprijs werd verkocht, blijft de vraag naar verhuurde woningen relatief hoog, wat de waardevermindering enigszins dempt.
- Staat van het onderhoud. Een goed onderhouden woning behoudt meer waarde, ook in verhuurde staat.
- Energielabel. Een slecht energielabel kan de marktwaarde verder verlagen, zeker nu energiekosten een grotere rol spelen in de aankoopbeslissing.
Wanneer is een professionele taxatie van een verhuurde woning verplicht?
Een professionele taxatie van een verhuurde woning is verplicht bij het aanvragen van een hypotheek op de woning, bij de afwikkeling van een nalatenschap of bij een echtscheiding waarbij de woning tot de huwelijksgemeenschap behoort. In al deze situaties accepteren banken, notarissen en de Belastingdienst geen zelfberekende waardes, maar vragen zij om een rapport van een gecertificeerde taxateur.
Bij een scheiding en het verkopen van een huis is een taxatie van een verhuurde woning extra belangrijk, omdat beide partijen het eens moeten worden over de waarde. Een onafhankelijke taxateur voorkomt discussie en biedt een juridisch houdbaar uitgangspunt voor de verdeling.
Buiten de verplichte situaties is een professionele taxatie ook sterk aan te raden als je een verhuurde woning wilt verkopen. De taxateur houdt rekening met alle relevante factoren, zoals het huurcontract, de huurprijs en de leegwaardeverhouding, en levert een marktconforme waarde op die je kunt gebruiken als basis voor de vraagprijs. Zo voorkom je dat je de woning te laag of te hoog in de markt zet.
Wat is het verschil tussen WOZ-waarde en marktwaarde bij verhuur?
De WOZ-waarde en de marktwaarde van een verhuurde woning zijn twee verschillende begrippen die je niet door elkaar moet halen. De WOZ-waarde is een door de gemeente vastgestelde waarde op basis van de veronderstelde vrije verkoopwaarde op de peildatum, zonder rekening te houden met verhuur. De marktwaarde in verhuurde staat is de prijs die een koper bereid is te betalen, rekening houdend met de huurder en het huurcontract.
In de praktijk is de marktwaarde van een verhuurde woning vrijwel altijd lager dan de WOZ-waarde. De WOZ-waarde gaat namelijk uit van een lege en vrij beschikbare woning. Voor de belastingaangifte in box 3 corrigeert de Belastingdienst de WOZ-waarde via de leegwaardeverhouding om tot een realistischere fiscale waarde te komen.
Voor de verkoop van een verhuurde woning is de WOZ-waarde dan ook geen goede leidraad voor de vraagprijs. De werkelijke marktwaarde in verhuurde staat bepaal je via een taxatie of via de huurwaardekapitalisatiemethode, zoals eerder in dit artikel beschreven. Gebruik de WOZ-waarde alleen als referentiepunt, niet als verkoopprijs.
Hoe wij helpen bij het verkopen van een verhuurde woning
Het verkopen van een verhuurde woning vraagt om een andere aanpak dan de verkoop van een leegstaande woning. Wij begeleiden je door het hele traject, van de eerste waardebepaling tot de overdracht bij de notaris. Wat je van ons kunt verwachten:
- Een realistische waardebepaling van je verhuurde woning op basis van actuele marktgegevens en de specifieke huurconstructie
- Advies over het juiste moment van verkoop, bijvoorbeeld in relatie tot het aflopen van een tijdelijk huurcontract
- Een gerichte verkoopstrategie die inspeelt op de beleggersmarkt in de regio Amsterdam, Amstelveen en de Zaanstreek
- Begeleiding bij complexe situaties, zoals verkoop na een scheiding of vanuit een nalatenschap
- Onafhankelijk hypotheekadvies als je na de verkoop zelf een nieuwe woning wilt kopen
Wil je weten wat jouw verhuurde woning waard is en wat de beste verkoopstrategie is? Neem contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek. We denken graag met je mee.
Gerelateerde artikelen
- Wat als de VvE-splitsingsakte niet klopt bij verkoop in Amsterdam?
- Hoe helpt een aankoopmakelaar bij hypotheekadvies in Amsterdam?
- Hoe organiseer je een bezichtiging bij het verkopen van je huis?
- Hoe belangrijk is het energielabel voor de verkoopprijs van een huis?
- Welke strategieën werken in een kopersmarkt?
