De kans dat een koper zich terugtrekt na een bezichtiging of zelfs na een mondeling akkoord is kleiner dan veel verkopers vrezen, maar het gebeurt zeker. Schattingen uit de praktijk laten zien dat een klein percentage van de kooptrajecten alsnog stukloopt, vaak in de periode tussen het mondelinge akkoord en het tekenen van de koopakte. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over afhakende kopers: van de meest voorkomende redenen tot wat je als verkoper kunt doen.
Hoe groot is de kans dat een koper afhaakt?
De kans dat een koper zich terugtrekt varieert, maar in de praktijk haakt een minderheid van de kopers af. De meeste transacties worden gewoon afgerond. Het risico is het grootst in de periode tussen het mondelinge akkoord en de ondertekening van de koopakte, of direct na het tekenen tijdens de wettelijke bedenktijd van drie dagen.
In een krappe markt zoals Amsterdam en de regio Groot-Amsterdam, waar in Q1 2026 nog steeds 74% van de woningen boven de vraagprijs werd verkocht, zijn kopers doorgaans gemotiveerd en goed voorbereid. De krapte-indicator voor Amsterdam bedroeg in diezelfde periode 3,4, wat betekent dat er weinig alternatieven zijn voor kopers. Dat vermindert de neiging om snel terug te stappen.
In ruimere marktsegmenten, zoals bij vrijstaande woningen met een krapte-indicator van 8,5, is de kans op terugtrekking groter. Kopers hebben dan meer keuze en meer tijd om te twijfelen. Kortom: hoe krapper de markt, hoe kleiner de kans dat een koper afhaakt.
Wat zijn de meest voorkomende redenen dat een koper zich terugtrekt?
De meest voorkomende redenen voor terugtrekking zijn problemen met de financiering, tegenvallende resultaten uit het bouwkundig rapport, persoonlijke omstandigheden en twijfel over de aankoopprijs. Elk van deze redenen speelt op een ander moment in het koopproces.
- Financiering lukt niet: De koper krijgt de hypotheek niet rond, bijvoorbeeld omdat het inkomen lager uitvalt, de taxatiewaarde tegenvalt of de geldverstrekker bezwaar maakt.
- Bouwkundig rapport: Een keuring brengt verborgen gebreken aan het licht die de koper niet had verwacht, zoals funderingsproblemen, asbest of ernstig achterstallig onderhoud.
- Persoonlijke omstandigheden: Denk aan een plotselinge baanverandering, een scheiding of een verandering in de gezinssituatie die de aankoop minder haalbaar maakt.
- Twijfel achteraf: Soms realiseert een koper zich na het mondelinge akkoord dat hij te snel heeft besloten, zeker als hij meerdere woningen heeft bezichtigd in een korte periode.
- Veranderde marktomstandigheden: Als de markt plotseling beweegt of vergelijkbare woningen goedkoper worden aangeboden, kan dat een koper doen twijfelen.
In de regio Zaanstreek, waar de gemiddelde verkooptijd in Q1 2026 op 36 dagen lag, is er doorgaans minder haastige besluitvorming dan in Amsterdam zelf. Dat kan zowel een voordeel als een nadeel zijn: kopers zijn rustiger, maar ook minder gebonden door schaarste.
Wat gebeurt er als een koper zich terugtrekt na het tekenen?
Als een koper zich terugtrekt na het tekenen van de koopakte zonder gebruik te maken van een ontbindende voorwaarde, is hij in principe verplicht een boete te betalen. Die boete bedraagt standaard 10% van de koopsom. De verkoper kan ook kiezen voor nakoming van de overeenkomst via de rechter, maar dat is een langdurig traject.
Er zijn drie situaties te onderscheiden na het tekenen:
- Tijdens de wettelijke bedenktijd (drie dagen): De koper mag zonder opgave van reden en zonder boete de koop ontbinden. Dit recht geldt alleen voor de koper, niet voor de verkoper.
- Na de bedenktijd, met ontbindende voorwaarden: Als de koper een geldige reden heeft die valt onder een afgesproken ontbindende voorwaarde, mag hij de koop ontbinden zonder boete.
- Na de bedenktijd, zonder geldige reden: De koper is in verzuim en de verkoper kan aanspraak maken op de boete van 10% van de koopsom, of nakoming eisen.
In de praktijk wordt de boete vaker ingeroepen dan een rechtszaak voor nakoming. Een rechtszaak kost tijd en geld, en een verkoper wil zijn woning doorgaans zo snel mogelijk opnieuw in de verkoop zetten.
Welke ontbindende voorwaarden beschermen een koper bij terugtrekking?
Ontbindende voorwaarden zijn contractuele clausules in de koopakte die de koper het recht geven de koop te ontbinden zonder boete als aan bepaalde voorwaarden niet wordt voldaan. De meest gebruikte zijn het financieringsvoorbehoud en het voorbehoud van een bouwkundige keuring.
Financieringsvoorbehoud
Dit is de meest voorkomende ontbindende voorwaarde. De koper krijgt een afgesproken periode, doorgaans vier tot zes weken, om de financiering te regelen. Lukt dat niet, dan kan hij de koop ontbinden zonder financiële consequenties. De koper moet dan wel een schriftelijke afwijzing van minimaal twee geldverstrekkers kunnen overleggen.
Voorbehoud bouwkundige keuring
Bij deze voorwaarde mag de koper de koop ontbinden als uit een bouwkundige keuring blijkt dat de herstelkosten boven een vooraf afgesproken bedrag uitkomen. Dat bedrag wordt bij het sluiten van de overeenkomst vastgelegd. Dit beschermt de koper tegen onverwachte grote kostenposten na de aankoop.
Andere ontbindende voorwaarden die minder vaak voorkomen zijn het voorbehoud van Nationale Hypotheek Garantie (NHG), een huisvestingsvergunning of de verkoop van de eigen woning. Het is belangrijk dat alle ontbindende voorwaarden duidelijk en specifiek in de koopakte worden opgenomen, inclusief de termijnen en de manier waarop ontbinding moet worden gemeld.
Wat kan een verkoper doen als de koper zich terugtrekt?
Als een koper zich terugtrekt, heeft een verkoper meerdere opties, afhankelijk van het moment en de reden van terugtrekking. De eerste stap is altijd nagaan of de terugtrekking rechtsgeldig is op basis van de koopakte en de ontbindende voorwaarden.
- Controleer de koopakte: Kijk of de koper een geldige ontbindende voorwaarde inroept en of hij dat correct en op tijd heeft gedaan.
- Eis de boete: Als de terugtrekking niet rechtsgeldig is, kun je aanspraak maken op de boete van 10% van de koopsom. Dit gaat via een schriftelijke ingebrekestelling.
- Overweeg onderhandeling: Soms is een snelle oplossing beter dan een langdurig conflict. Als de koper bereid is een deel van de boete te betalen, kan dat in beide belangen zijn.
- Zet de woning opnieuw te koop: Na een mislukte verkoop wil je zo snel mogelijk verder. Een goede makelaar zorgt ervoor dat de woning opnieuw wordt gepresenteerd en dat het vertrouwen van nieuwe kopers niet wordt geschaad.
- Laat je juridisch adviseren: Bij een hogere koopsom of een ingewikkelde situatie is juridisch advies aan te raden voordat je stappen onderneemt.
Praktisch gezien is het verstandig om als verkoper altijd te zorgen voor een waarborgsom of bankgarantie in de koopakte. Daarmee dek je jezelf in als de koper later toch afhaakt zonder geldige reden.
Hoe voorkom je als verkoper dat een koper afhaakt?
Je kunt het risico op afhakende kopers aanzienlijk verkleinen door je goed voor te bereiden, transparant te zijn en de juiste kopers aan te trekken. Voorkomen is beter dan achteraf een boete innen of opnieuw in de verkoop gaan.
- Zorg voor een realistische vraagprijs: Een vraagprijs die aansluit bij de actuele marktwaarde trekt serieuze kopers aan en voorkomt dat de taxatiewaarde later problemen geeft bij de financiering.
- Wees transparant over de staat van de woning: Geef vooraf duidelijkheid over bekende gebreken. Dat voorkomt dat een bouwkundige keuring later voor verrassingen zorgt.
- Vraag om een bewijs van financiering: Voordat je een bod accepteert, kun je vragen of de koper al een hypotheekadviesgesprek heeft gehad of een oriënterende berekening heeft laten maken.
- Beperk ontbindende voorwaarden waar mogelijk: In een krappe markt bieden kopers soms zonder financieringsvoorbehoud. Dat is een keuze van de koper, maar als verkoper kun je hierover onderhandelen.
- Kies voor een gemotiveerde koper: Soms is het hogere bod van een minder goed voorbereide koper minder aantrekkelijk dan een iets lager bod van iemand die duidelijk klaar is voor de aankoop.
Een goede voorbereiding van de verkooppresentatie speelt ook een rol. Kopers die een woning goed herkennen in de foto’s en beschrijving, voelen minder discrepantie bij de bezichtiging. Dat vermindert de kans op twijfel achteraf.
Hoe wij je helpen als een koper afhaakt
Een afhakende koper is vervelend, maar het hoeft niet het einde van een succesvolle verkoop te zijn. Wij begeleiden verkopers in de regio Amsterdam, Amstelveen, Zaandam en Krommenie door het hele verkoopproces, inclusief de lastige momenten. Onze aanpak bij een mislukte transactie:
- We beoordelen direct of de terugtrekking rechtsgeldig is en adviseren je over je opties
- We zorgen voor een snelle en professionele herstart van de verkoop met een aangepaste strategie
- We selecteren kopers zorgvuldig op basis van motivatie en financiële voorbereiding
- We adviseren over de juiste ontbindende voorwaarden en waarborgsom in de koopakte
- We combineren makelaardij met onafhankelijk hypotheekadvies, zodat financieringsvragen direct worden beantwoord
Wil je weten hoe we jouw woning zo goed mogelijk in de markt zetten en het risico op afhakende kopers minimaliseren? Neem contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek. We helpen je graag verder.
