29 juni 2018

Sabine Denkers

Een nieuwbouwhuis kopen? Hier moet je op letten

Het kopen van een nieuwbouwwoning heeft een aantal voordelen vergeleken met een bestaande woning. Zo heb je meer vrijheid om het huis naar eigen wens in te delen, en ben je verzekerd van goede isolatie en veiligheid door het gloednieuwe bouwmateriaal. Ook zijn er een aantal financiële voordelen, zoals geen kosten koper, minder onderhoudskosten en een snellere waardestijging. Maar de keerzijde van nieuwbouw wordt weleens over het hoofd gezien. Zo kunnen kosten van meerwerk snel oplopen en dien je rekening te houden met dubbele woonlasten. Hier lees je waar je vooral op moet letten bij de aankoop van een nieuwbouwwoning. Zo ben je goed voorbereid om zorgeloos te genieten van je nieuwe huis.

Afwijken van het standaard bouwplan: meerwerk en minderwerk

Bij nieuwbouwprojecten is er lang niet altijd een modelwoning aanwezig waarin je kunt rondlopen om een beeld te krijgen van de ruimte en mogelijkheden. Je bent vooral aangewezen op bouwkundige tekeningen en je voorstellingsvermogen. Nieuwbouwwoningen worden opgeleverd aan de hand van een standaard bouwplan. Wil je hier veranderingen in aanbrengen, bijvoorbeeld voor een uitbouw, een andere hoogte van de stopcontacten of verplaatsing van de afvoer van de wasmachine? Dan valt dit onder meerwerk, wat extra kosten meebrengt.

Het is dan ook belangrijk om van tevoren helder vast te stellen wat er in de standaard opgeleverd gaat worden. Dit is te vinden in de verkoopbrochure en het bestek. Daarnaast dien je de meerwerklijst goed door te nemen voordat je de koop- of aannemingsovereenkomst tekent. In de meerwerklijst staan de aanpassingen met een prijsopgave zodat je een goed beeld hebt van de extra kosten. Ga alleen akkoord met duidelijk omschreven prijzen en werkzaamheden, want in de praktijk blijkt dat hierover onderhandelen steeds moeilijker is.

Wil je echter zaken in het standaard bouwplan niet laten uitvoeren, maar zelf regelen, zoals het plaatsen van een andere keuken of badkamer, dan is dat minderwerk. Bij minderwerk krijg je een vergoeding van de aannemer die je vervolgens weer kunt gebruiken om het nieuwbouwhuis naar wens te maken. Minderwerk kan wel gevolgen hebben voor de garantievoorwaarden op de onderdelen die niet worden gebouwd, of door een andere aannemer uitgevoerd worden. Zorg ervoor dat je deze aanpassingen en garantievoorwaarden vastlegt met de aannemer.

Het koopcontract en aannemerscontract


Wanneer je een nieuwbouwhuis koopt, teken je een koopcontract en een aanneemcontract. Hierin zijn de wederzijdse rechten en plichten tussen jou en de aannemer vastgelegd: Jij wordt eigenaar van de grond en gaat akkoord met de bouw van het huis op de grond door de aannemer.

De beroepsorganisatie van aannemers heeft hier een modelovereenkomst voor die meestal gebruikt wordt. Hierin staan onder andere bedragen voor de grond en de woning, de betaaltermijnen, ontbindende voorwaarden en de termijn voor oplevering.

Aan het modelcontract worden veelal aanvullende artikelen, bijzondere bepalingen en opschortende voorwaarden toegevoegd. Bepaald kan zijn dat de bouw pas start wanneer een bepaald percentage van de woningen verkocht is, en welke gezichtsbepalende aanpassingen je aan je huis mag maken. Lees deze dan ook goed door voordat je tekent. Achteraf is het misschien niet leuk om je wens van die felgekleurde kozijnen te moeten laten varen, nog minder leuk is het om langer rente aan de aannemer te moeten betalen.

Een gelangrijke tip die ik je meegeef is om een nieuwbouwwoning met bouwgarantie te kopen. Zo ben je er zeker van dat je huis wordt afgebouwd mocht de aannemer failliet gaan.

De nieuwbouwhypotheek en het bouwdepot

Een voordeel van een nieuwbouwwoning is dat je deze vrij op naam koopt. Hierdoor heb je geen leveringskosten en hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Evenals bij de koop van een bestaande woning betaal je voor de hypotheek wel notaris-, advies en afsluitkosten.

De nieuwbouwhypotheek bestaat uit de aanneemsom voor de bouw van het huis en de koopsom van de grond. Op het moment dat je de hypotheek afsluit, betaal je de grond en de tot dat moment verstreken bouwtermijnen. Hierover wordt grond en bouwrente gerekend. Het overige deel van het hypotheekbedrag wordt gereserveerd als bouwdepot, waaruit de bouwtermijnen en de aannemer worden betaald.

Dubbele woonlasten


Omdat je meestal niet direct je nieuwbouwwoning kunt betrekken op het moment dat je nieuwe hypotheek ingaat, zul je nog een tijdje elders moeten wonen. Dit kan dubbele woonlasten met zich meebrengen. Heb je geen eigen vermogen wat je hiervoor kunt inzetten en kun je niet bij vrienden of familie terecht, dan liggen de volgende financiële mogelijkheden voor de hand:

Een overbruggingskrediet
Bouwrente meefinancieren in de hypotheek
Een lening of schenking

Een overbruggingskrediet

Een overbruggingskrediet is een tijdelijke lening om de geschatte overwaarde van je huidige koophuis te dekken. Aan dit krediet zijn echter wel strenge voorwaarden verbonden. Lees hier meer over overbruggingskrediet. Een hypotheekadviseur kan je helpen vaststellen of overbruggingskrediet een goede optie is.

Bouwrente meefinancieren in de hypotheek

Bij sommige hypotheekverstrekkers kun je de bouwrente die je gedurende de bouwperiode betaalt, meefinancieren. Omdat deze lening niet onder de eigenwoningschuld valt is de bouwrente echter niet voor de belasting aftrekbaar.

Een lening of schenking

Een derde optie is om een bedrag van een familielid te lenen. Deze lening moet je wel vastleggen bij de notaris. Je ouders kunnen ook kiezen om een geldbedrag te schenken. Tot een bedrag €100.800.- kan dit eenmalig belastingvrij.

Bij de oplevering

Wanneer de bouwvakkers de laatste hand aan je nieuwbouwwoning hebben gelegd, is het belangrijk de opgeleverde woning met een kritische blik te controleren. Een onafhankelijke aankoopmakelaar kan je hierbij helpen. Zijn er bouwgebreken in het bestek of het meerwerk dan dient dit in het opleveringsrapport te worden vastgelegd. Na de oplevering heeft de aannemer 3 maanden de tijd om deze gebreken te herstellen.

Laat je bijstaan door een deskundige

Zoals je leest heeft de aankoop van een nieuwbouwwoning zo zijn voordelen. Echter kun je door de wirwar aan overeenkomsten, voorwaarden, uitzonderingen en verplichtingen bij de koop en bouw gauw het overzicht verliezen. Een aankoopmakelaar zet voor jou de plus- en minpunten op een rijtje, zodat je snel weet waar je aan toe bent. Een hypotheekadviseur kan je vervolgens inzicht geven in jouw persoonlijke situatie en mogelijkheden schetsen om je dubbele woonlasten te beperken.

Wil jij weten wat er allemaal op je af komt met een nieuwbouw woning?

Bij Bert van Vulpen Makelaars + Hypotheken schakelen kunnen we snel schakelen om voor jou tot de beste oplossing te komen. Dat geeft jou meer tijd en energie voor de leuke dingen, zoals de indeling en inrichting van je nieuwbouwhuis.  Neem contact met ons op, ik of een van onze andere deskundige makelaars helpen je graag verder!

De laatste blogartikelen