Een woning kopen in Amsterdam betekent in veel gevallen dat je te maken krijgt met erfpacht. Zeker in de binnenstad en in stadsdelen als Amsterdam-Zuid, Oost en West is het heel gebruikelijk dat de grond onder een woning niet van jou is, maar van de gemeente. Dat heeft directe gevolgen voor je hypotheek, en veel kopers onderschatten hoe groot die gevolgen kunnen zijn.
Of je nu voor het eerst een woning koopt of al eerder hebt gekocht: de combinatie van een erfpachtcanon en een hypotheek in Amsterdam vraagt om een goede voorbereiding. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over erfpacht en hypotheken, zodat je weet waar je aan toe bent voordat je een bod uitbrengt.
Wat is een erfpachtcanon en hoe werkt het in Amsterdam?
Een erfpachtcanon is de periodieke vergoeding die je betaalt aan de grondeigenaar voor het gebruik van de grond waarop jouw woning staat. In Amsterdam is de gemeente de grondeigenaar van een groot deel van de woningbouwgrond. Als koper koop je de opstal (de woning zelf), maar niet de grond. Voor het gebruik van die grond betaal je de canon.
De gemeente Amsterdam werkt met een systeem van voortdurende erfpacht. Dat betekent dat de canon niet voor altijd vaststaat, maar na een bepaalde periode wordt herzien. De herzieningsperiode en de hoogte van de nieuwe canon hangen af van de grondwaarde op het moment van herziening. Dit maakt erfpacht in Amsterdam een onderwerp dat veel aandacht verdient bij de aankoop van een woning.
De canon wordt doorgaans jaarlijks betaald en is fiscaal aftrekbaar als kosten van de eigen woning, vergelijkbaar met hypotheekrente. Toch telt de canon mee in je totale maandlasten, wat invloed heeft op hoeveel je kunt lenen.
Hoe beïnvloedt de erfpachtcanon de maximale hypotheek van een koper?
De erfpachtcanon verlaagt direct de maximale hypotheek die je kunt afsluiten. Hypotheekverstrekkers tellen de jaarlijkse canon mee als een vaste maandlast, vergelijkbaar met een persoonlijke lening of alimentatie. Hoe hoger de canon, hoe minder hypotheek je op basis van je inkomen kunt krijgen.
In de praktijk betekent dit dat twee kopers met hetzelfde inkomen een andere maximale hypotheek kunnen krijgen, afhankelijk van of de woning op erfpacht staat en hoe hoog de canon is. Bij een canon van bijvoorbeeld 3.000 euro per jaar kan je maximale hypotheek tienduizenden euro’s lager uitvallen dan bij een woning op eigen grond.
Daarnaast kijken hypotheekverstrekkers ook naar de resterende looptijd van het erfpachtrecht. Is die looptijd korter dan de gewenste hypotheekduur, dan kan een bank de hypotheekaanvraag weigeren of aanvullende voorwaarden stellen. Dit maakt het belangrijk om niet alleen naar de huidige canon te kijken, maar ook naar de voorwaarden van het erfpachtcontract als geheel.
Wat is het verschil tussen afgekochte en niet-afgekochte erfpacht?
Bij afgekochte erfpacht heeft de vorige eigenaar de canon voor een langere periode, vaak 50 of 75 jaar, in één keer vooruitbetaald. Je betaalt dan geen periodieke canon meer gedurende die afgekochte periode. Bij niet-afgekochte erfpacht betaal je de canon periodiek, meestal per jaar of per maand.
Dit onderscheid is belangrijk voor je hypotheek. Afgekochte erfpacht wordt door hypotheekverstrekkers doorgaans gunstiger beoordeeld, omdat er geen lopende maandlast is die je leencapaciteit verlaagt. Niet-afgekochte erfpacht leidt, zoals hierboven uitgelegd, tot een lagere maximale hypotheek.
Wat gebeurt er als de afgekochte periode afloopt?
Wanneer de afgekochte periode afloopt, wordt de canon opnieuw vastgesteld op basis van de dan geldende grondwaarde. In Amsterdam zijn die grondwaarden de afgelopen jaren sterk gestegen. Dat betekent dat een canon na herziening aanzienlijk hoger kan uitvallen dan de oorspronkelijke canon. Het is daarom verstandig om bij de aankoop van een woning met afgekochte erfpacht altijd te controleren wanneer de afkoopperiode eindigt en wat de verwachte canonhoogte na herziening zal zijn.
Welke hypotheekverstrekkers accepteren erfpacht in Amsterdam?
De meeste grote hypotheekverstrekkers accepteren erfpacht in Amsterdam, maar stellen wel aanvullende voorwaarden. Ze kijken onder meer naar de resterende looptijd van het erfpachtrecht, de hoogte van de canon en de voorwaarden van het erfpachtcontract. Niet elke bank hanteert dezelfde regels, waardoor het aanbod van hypotheken voor erfpachtwoningen per geldverstrekker verschilt.
Sommige banken eisen dat de resterende looptijd van het erfpachtrecht minimaal 10 tot 15 jaar langer is dan de hypotheeklooptijd. Anderen stellen specifieke eisen aan het type erfpachtcontract, zoals de voorwaarden die de gemeente Amsterdam hanteert. Omdat de gemeente Amsterdam haar erfpachtbeleid de afgelopen jaren heeft aangepast, is het belangrijk om te weten met welk type contract je te maken hebt.
Een onafhankelijk hypotheekadviseur kan voor jou uitzoeken welke geldverstrekkers onder welke voorwaarden bereid zijn een hypotheek te verstrekken op de specifieke erfpachtwoning die je op het oog hebt. Dat bespaart je tijd en voorkomt teleurstellingen laat in het aankoopproces.
Wanneer is een erfpachtwoning een risico bij canonherziening?
Een erfpachtwoning vormt een financieel risico bij canonherziening wanneer de nieuwe canon veel hoger uitvalt dan de huidige, waardoor je maandlasten sterk stijgen. Dit risico is het grootst bij woningen waarbij de herziening binnenkort plaatsvindt en de grondwaarde de afgelopen jaren sterk is gestegen, zoals in veel delen van Amsterdam het geval is.
Er zijn een aantal situaties waarbij je extra alert moet zijn:
- De canonherzieningsdatum ligt binnen 5 tot 10 jaar na aankoop.
- De woning staat in een wijk waar de grondprijzen sterk zijn gestegen.
- Het erfpachtcontract bevat geen canonplafond of beschermende clausules.
- De afkoopsom voor de canon is na herziening niet meer betaalbaar.
- De woning heeft een korte resterende looptijd van het erfpachtrecht.
Een hogere canon na herziening kan ook invloed hebben op de verkoopbaarheid van je woning in de toekomst. Kopers zullen immers dezelfde berekening maken als jij nu, en een hoge canon maakt een woning minder aantrekkelijk of minder goed financierbaar. Als je overweegt je woning later te verkopen, is het verstandig om meer te lezen over huis verkopen in Amsterdam en wat erfpacht daarbij betekent. Het is daarom verstandig om de canonherzieningsdatum en de voorwaarden van het contract grondig te laten beoordelen voordat je een bod uitbrengt.
Hoe kan een koper zich voorbereiden op een hypotheek voor een erfpachtwoning?
Een goede voorbereiding begint met het opvragen en doorlezen van het erfpachtcontract voordat je serieus geïnteresseerd raakt in een woning. In dat contract vind je de looptijd, de canonhoogte, de herzieningsdatum en de voorwaarden die de gemeente of een andere grondeigenaar stelt. Zonder dit document kun je geen goede inschatting maken van je werkelijke maandlasten.
Concrete stappen die je als koper kunt zetten:
- Vraag het erfpachtcontract op via de verkopende partij of het Kadaster.
- Controleer de herzieningsdatum en de resterende looptijd van het erfpachtrecht.
- Bereken de impact van de huidige canon op je maximale hypotheek.
- Laat een hypotheekadviseur beoordelen welke geldverstrekkers de woning willen financieren.
- Overweeg een juridisch specialist te raadplegen als het contract onduidelijke clausules bevat.
- Vraag naar de mogelijkheid om de canon af te kopen en wat dat kost.
Houd er ook rekening mee dat de kosten voor het afkopen van de canon niet kunnen worden meegefinancierd in de hypotheek. Je hebt hiervoor eigen geld nodig. Combineer dit met de andere kosten koper, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten, dan begrijp je waarom een goede financiële voorbereiding bij een erfpachtwoning nóg belangrijker is dan bij een woning op eigen grond.
Hoe wij je helpen bij een hypotheek voor een erfpachtwoning in Amsterdam
Erfpacht en hypotheken zijn een combinatie die veel vragen oproept, en terecht. Bij Bert van Vulpen helpen we je om dit overzichtelijk te maken, van de eerste oriëntatie tot aan de notaris. Dit is wat we voor je doen:
- We beoordelen het erfpachtcontract samen met jou en leggen uit wat de voorwaarden betekenen voor jouw situatie.
- Onze onafhankelijke hypotheekadviseurs vergelijken aanbiedingen van vrijwel alle geldverstrekkers en zoeken de partijen die de specifieke erfpachtwoning willen financieren.
- We berekenen de impact van de canon op je maximale hypotheek en je maandlasten.
- We adviseren je over de risico’s van canonherziening en of afkoop een verstandige optie is.
- Omdat we zowel makelaardij als hypotheekadvies onder één dak bieden, kun je snel schakelen en mis je geen stappen in het aankoopproces.
Wil je weten of de erfpachtwoning die je op het oog hebt financierbaar is en wat de werkelijke maandlasten worden? Plan een vrijblijvend en gratis eerste gesprek met een van onze hypotheekadviseurs. We rekenen alles voor je door en geven je eerlijk advies over wat verstandig is in jouw situatie. Of start direct met een persoonlijk verkoopadviesgesprek met ons om jouw situatie in kaart te brengen.
