Of je beter eerst je huis kunt verkopen of eerst een nieuwe woning kunt kopen, hangt af van je financiële situatie en de marktomstandigheden. In een krappe markt zoals Amsterdam en de Zaanstreek, waar woningen gemiddeld binnen 36 dagen worden verkocht en meer dan 70% boven de vraagprijs wordt verkocht, kiezen veel mensen ervoor om eerst te kopen. Toch brengt die volgorde ook risico’s met zich mee. Hieronder beantwoorden we de meest gestelde vragen, zodat je een weloverwogen keuze kunt maken.
Wat zijn de risico’s van eerst kopen en dan verkopen?
Eerst een nieuwe woning kopen en daarna je huidige huis verkopen brengt een aanzienlijk financieel risico met zich mee. Je bent tijdelijk eigenaar van twee woningen tegelijk, wat betekent dat je dubbele maandlasten draagt zolang je oude huis nog niet is verkocht. Als de verkoop langer duurt dan verwacht, kan dat flinke druk zetten op je budget.
In de regio Amsterdam en de Zaanstreek gaan woningen relatief snel van de hand, met een gemiddelde verkooptijd van 36 dagen. Maar dat geldt niet voor alle woningtypes. Vrijstaande woningen staan in sommige regio’s gemiddeld 98 dagen te koop. Als jouw woning minder courant is, loop je dus een reëel risico op een langere periode met dubbele lasten.
Andere risico’s om rekening mee te houden:
- Je moet mogelijk een overbruggingskrediet afsluiten, wat extra kosten met zich meebrengt
- Als de markt tegenzit, moet je misschien genoegen nemen met een lagere verkoopprijs dan verwacht
- Je staat onder tijdsdruk bij de verkoop, wat je onderhandelingspositie verzwakt
- Bij een scheiding of andere complexe situatie wordt de timing nog lastiger te beheersen
Kortom: eerst kopen geeft je woonzekerheid, maar vraagt om een financiële buffer en een realistische inschatting van de verkooptijd van je huidige woning.
Wat zijn de voordelen van eerst je huis verkopen?
Eerst je huis verkopen met professionele begeleiding en daarna pas een nieuwe woning kopen geeft je financiële zekerheid. Je weet precies hoeveel je overhoudt na de verkoop, je hebt geen dubbele lasten en je staat sterker in onderhandelingen bij de aankoop van een nieuwe woning. Het nadeel is dat je tijdelijk zonder woning kunt zitten.
De voordelen op een rij:
- Je kent je budget exact: je weet wat de verkoop heeft opgebracht en kunt daarmee gericht zoeken
- Geen dubbele hypotheeklasten: je draagt geen financieel risico voor twee woningen tegelijk
- Sterkere onderhandelingspositie: als koper zonder eigen woning te verkopen ben je aantrekkelijker voor verkopers
- Geen overbruggingskrediet nodig: je bespaart op de bijbehorende rente en kosten
Het grootste nadeel is de onzekerheid over woonruimte. Je moet tijdelijk ergens anders wonen, bijvoorbeeld bij familie of in een huurwoning. In een krappe markt zoals Amsterdam, waar 74% van de woningen boven de vraagprijs wordt verkocht, is het snel vinden van een nieuwe woning na de verkoop geen garantie. Goede afspraken over de overdracht en opleverdatum kunnen je hierbij helpen.
Kun je een nieuwe hypotheek krijgen zonder je oude huis te hebben verkocht?
Ja, het is mogelijk om een nieuwe hypotheek te krijgen zonder dat je oude huis al verkocht is, maar de bank beoordeelt of je de dubbele lasten kunt dragen. Hypotheekverstrekkers kijken naar je inkomen, je huidige hypotheekschuld en de verwachte overwaarde op je bestaande woning. Niet iedereen komt hiervoor in aanmerking.
De hypotheekverstrekker berekent of jij naast je bestaande hypotheeklasten ook de nieuwe hypotheek kunt betalen. Lukt dat niet op basis van je inkomen alleen, dan kan de verwachte overwaarde op je huidige woning meewegen. Sommige geldverstrekkers houden daarvoor rekening met een taxatiewaarde van je woning, wat het belang van een actuele en realistische taxatie onderstreept.
Factoren die meespelen bij de beoordeling:
- Je bruto jaarinkomen en vaste lasten
- De hoogte van je huidige hypotheek en de resterende schuld
- De verwachte overwaarde op basis van de taxatiewaarde van je huis
- Of je al een koopovereenkomst hebt voor je huidige woning
Heb je al een koopovereenkomst voor je oude huis getekend, dan is het doorgaans eenvoudiger om een nieuwe hypotheek te krijgen. De bank heeft dan zekerheid over de opbrengst en het moment van overdracht.
Wat is een overbruggingskrediet en wanneer heb je het nodig?
Een overbruggingskrediet is een tijdelijke lening waarmee je de overwaarde van je huidige woning alvast kunt gebruiken voor de aankoop van je nieuwe woning, nog voordat je oude huis is verkocht. Je hebt het nodig als je eerst koopt en de overwaarde van je bestaande woning wilt inzetten als eigen inbreng bij de nieuwe aankoop.
Stel: je huidige woning heeft een overwaarde van 150.000 euro, maar je hebt die overwaarde pas echt in handen na de verkoop en overdracht. Met een overbruggingskrediet leen je dit bedrag tijdelijk bij de bank, zodat je het al kunt gebruiken bij de aankoop van je nieuwe woning. Zodra je oude woning is verkocht, los je het overbruggingskrediet af met de verkoopopbrengst.
Houd rekening met de volgende punten:
- Een overbruggingskrediet brengt rente met zich mee, wat extra huis verkopen kosten betekent
- De maximale looptijd is doorgaans twee jaar
- De bank bepaalt zelf hoeveel overwaarde ze meerekenen, vaak op basis van een taxatie
- Als je woning langer te koop staat dan verwacht, loopt de rente op
Een overbruggingskrediet is dus een nuttig instrument, maar geen gratis oplossing. Laat je goed informeren over de kosten en voorwaarden voordat je deze stap zet.
Hoe bepaal je welke volgorde het beste bij jouw situatie past?
Welke volgorde het beste bij je past, hangt af van drie factoren: je financiële ruimte, de verkoopbaarheid van je huidige woning en hoe snel je een nieuwe woning wilt of moet vinden. Wie financieel flexibel is en een courant huis heeft, kan vaker kiezen voor eerst kopen. Wie zekerheid wil, kiest beter voor eerst verkopen.
Stel jezelf de volgende vragen:
- Kan ik tijdelijk dubbele lasten dragen? Zo ja, dan is eerst kopen een optie
- Hoe snel verkoopt een woning zoals de mijne? Een courante tussenwoning verkoopt sneller dan een vrijstaande woning
- Heb ik voldoende overwaarde? Dan kun je een overbruggingskrediet overwegen
- Zit ik in een bijzondere situatie? Bij een scheiding of erfenis gelden andere overwegingen bij het huis verkopen
- Hoe krap is de markt waar ik naartoe wil? In Amsterdam en de Zaanstreek is het aanbod beperkt en gaat 74% boven de vraagprijs
In een krappe markt is de verleiding groot om snel te kopen als er iets beschikbaar is. Maar laat je daardoor niet overhaasten als je financiële situatie dat eigenlijk niet toelaat. Een goede planning, bij voorkeur met professioneel advies, voorkomt dat je beslissingen neemt onder druk.
Hoe wij je helpen bij de keuze tussen eerst kopen of verkopen
De juiste volgorde kiezen is maatwerk. Wat voor de buurman werkt, past misschien niet bij jouw situatie. Wij begeleiden je van begin tot eind, zodat je met vertrouwen de juiste keuze maakt.
Wat we voor je doen:
- We beoordelen de actuele verkoopbaarheid van jouw woning op basis van lokale marktdata
- We geven onafhankelijk hypotheekadvies, zodat je weet wat financieel haalbaar is
- We helpen je bij het bepalen van een realistische vraagprijs en een slimme verkoopstrategie
- We ondersteunen je bij complexe situaties, zoals huis verkopen na scheiding
- We combineren makelaardij en hypotheekadvies onder één dak, zodat je alles bij ons regelt
Wil je weten wat de beste volgorde is voor jouw situatie? Neem contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek. We denken graag met je mee.
