Wie een woning koopt in Amsterdam, stuit vroeg of laat op het begrip erfpacht. In een stad waar een groot deel van de grond eigendom is van de gemeente, is erfpacht geen uitzondering, maar eerder de norm. Toch roept het bij veel kopers vragen op: wat betekent het precies, en wat zijn de gevolgen voor je maandlasten en je hypotheek?
Het verschil tussen voortdurende erfpacht en eeuwigdurende erfpacht is daarbij een van de meest gestelde vragen. De keuze tussen deze twee vormen heeft grote financiële gevolgen, zowel op korte als op lange termijn. In dit artikel beantwoorden we de belangrijkste vragen over erfpacht in Amsterdam, zodat jij goed voorbereid een woning kunt kopen.
Wat is erfpacht en hoe werkt het bij woningen in Amsterdam?
Erfpacht betekent dat je wel eigenaar bent van de woning, maar niet van de grond waarop die woning staat. De grond blijft eigendom van een andere partij, in Amsterdam meestal de gemeente. Voor het gebruik van die grond betaal je een periodieke vergoeding: de erfpachtcanon. Je hebt het recht de grond te gebruiken voor een bepaalde periode of voor onbepaalde tijd, afhankelijk van het type erfpacht.
In Amsterdam is erfpacht al meer dan een eeuw een gangbare constructie. De gemeente Amsterdam bezit een groot deel van de grond in de stad en geeft die in erfpacht uit aan woningeigenaren, bedrijven en ontwikkelaars. Dit systeem had historisch als doel om de grondwaardestijging ten goede te laten komen aan de gemeente en daarmee aan de stad als geheel.
Voor jou als koper betekent dit concreet dat je bij de aankoop van een woning in Amsterdam altijd moet controleren of er sprake is van erfpacht. Staat er in de koopakte of op Funda dat de woning op erfpachtgrond staat? Dan is het belangrijk te weten welk type erfpacht van toepassing is en wat de actuele canon bedraagt.
Wat is het verschil tussen voortdurende en eeuwigdurende erfpacht?
Het belangrijkste verschil tussen voortdurende erfpacht en eeuwigdurende erfpacht zit in de looptijd en de herziening van de canon. Bij voortdurende erfpacht loopt het erfpachtrecht in tijdvakken van vijftig jaar, waarna de canon opnieuw wordt vastgesteld op basis van de actuele grondwaarde. Bij eeuwigdurende erfpacht geldt een eeuwigdurend recht zonder vaste herzieningsperioden, met een canon die is gekoppeld aan inflatie.
Voortdurende erfpacht
Voortdurende erfpacht is de oudere variant die de gemeente Amsterdam lange tijd heeft gehanteerd. Het erfpachtrecht loopt in tijdvakken, doorgaans van vijftig jaar. Aan het einde van zo’n tijdvak herziet de gemeente de canon op basis van de dan geldende grondwaarde. Omdat de grondprijzen in Amsterdam de afgelopen decennia sterk zijn gestegen, kunnen herziene canons fors hoger uitvallen dan de oorspronkelijke. Dit heeft bij veel woningeigenaren voor financiële verrassingen gezorgd.
Het onzekere karakter van de toekomstige canonhoogte maakt voortdurende erfpacht voor veel kopers en geldverstrekkers een minder aantrekkelijke constructie. Financiële planning is lastiger, omdat je niet precies weet wat je over twintig of dertig jaar betaalt.
Eeuwigdurende erfpacht
Eeuwigdurende erfpacht is het nieuwe stelsel dat de gemeente Amsterdam in 2016 heeft ingevoerd voor nieuw uit te geven grond. Hierbij geldt een erfpachtrecht voor onbepaalde tijd, zonder vaste herzieningsperioden. De canon wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van inflatie, maar er vindt geen grondwaardeherziening plaats zoals bij voortdurende erfpacht. Dat geeft meer financiële zekerheid en voorspelbaarheid.
Eigenaren van woningen op voortdurende erfpacht konden onder voorwaarden overstappen naar het eeuwigdurende stelsel. Of dat verstandig is, hangt af van je persoonlijke situatie en de resterende looptijd van het huidige tijdvak.
Hoe wordt de erfpachtcanon berekend en herzien?
De erfpachtcanon wordt berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met een canonpercentage dat de gemeente vaststelt. De grondwaarde is gebaseerd op de marktwaarde van de grond onder de woning, waarbij rekening wordt gehouden met de bestemming en ligging. Het canonpercentage varieert, maar ligt bij de gemeente Amsterdam doorgaans tussen de twee en drie procent van de grondwaarde per jaar.
Bij voortdurende erfpacht vindt herziening plaats aan het einde van elk tijdvak van vijftig jaar. Op dat moment bepaalt de gemeente de actuele grondwaarde opnieuw en berekent zij op basis daarvan de nieuwe canon. Omdat de grondwaarden in Amsterdam sterk zijn gestegen, leidt een herziening in de praktijk vrijwel altijd tot een hogere canon.
Bij eeuwigdurende erfpacht werkt de herziening anders. De canon wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van de consumentenprijsindex, maar er vindt geen volledige grondwaardeherziening meer plaats. Dit betekent dat de stijging van de canon meer in lijn blijft met de algemene prijsontwikkeling en minder afhankelijk is van de soms spectaculaire stijging van de Amsterdamse grondprijzen.
Wil je weten hoe hoog de canon is voor een specifieke woning die je overweegt te kopen? Vraag altijd de erfpachtakte op en controleer wanneer het huidige tijdvak afloopt. Bij een naderende herziening is het verstandig een berekening te laten maken van de verwachte nieuwe canon.
Wat zijn de voor- en nadelen van erfpacht bij het kopen van een woning?
Erfpacht heeft zowel voordelen als nadelen voor kopers. Het grootste voordeel is dat woningen op erfpachtgrond vaak een lagere aankoopprijs hebben dan vergelijkbare woningen op eigen grond. Daar staat tegenover dat je maandelijks of jaarlijks canon betaalt, en dat je bij voortdurende erfpacht te maken kunt krijgen met een forse canonverhoging bij herziening.
Voordelen van erfpacht
- De aankoopprijs van de woning is vaak lager dan bij eigen grond
- Je kunt de canon fiscaal aftrekken als de woning je hoofdverblijf is
- Bij eeuwigdurende erfpacht heb je meer zekerheid over de toekomstige lasten
- Je kunt in sommige gevallen de canon afkopen voor een langere periode
Nadelen van erfpacht
- Maandelijkse of jaarlijkse canonbetalingen verhogen je woonlasten
- Bij voortdurende erfpacht bestaat het risico op een grote canonverhoging bij herziening
- Sommige geldverstrekkers stellen aanvullende eisen aan woningen op erfpachtgrond
- Woningen op erfpacht kunnen moeilijker te verkopen zijn als de herziening nadert; wil je meer weten over huis verkopen in Amsterdam, dan helpen wij je graag verder
- De canon is niet aftrekbaar als je de woning verhuurt of als belegging aanhoudt
Of erfpacht voor jou een bezwaar is, hangt sterk af van het type erfpacht, de resterende looptijd van het tijdvak en de hoogte van de huidige canon. Een woning met eeuwigdurende erfpacht en een lage canon is in veel gevallen goed te financieren en prettig om in te wonen, terwijl een woning met voortdurende erfpacht vlak voor een herziening meer risico met zich meebrengt.
Kun je een hypotheek krijgen op een woning met erfpacht?
Ja, je kunt een hypotheek krijgen op een woning met erfpacht, maar niet elke geldverstrekker accepteert erfpacht onder dezelfde voorwaarden. De meeste banken en hypotheekverstrekkers financieren woningen op erfpacht, mits de resterende looptijd van het erfpachtrecht lang genoeg is ten opzichte van de hypotheeklooptijd. Als vuistregel hanteren veel geldverstrekkers dat de erfpacht minimaal tien tot vijftien jaar langer moet lopen dan de hypotheek.
Bij eeuwigdurende erfpacht zijn de voorwaarden voor financiering doorgaans soepeler, omdat er geen einddatum is en de canonontwikkeling voorspelbaarder is. Bij voortdurende erfpacht zijn sommige geldverstrekkers terughoudender, met name als de herziening van het tijdvak op korte termijn plaatsvindt.
Daarnaast kijken geldverstrekkers naar de afkoopoptie. Als de erfpacht is afgekocht voor een langere periode, of als er een aanbod van de gemeente ligt voor afkoop, kan dat de financierbaarheid verbeteren. Het is dan ook verstandig om bij de aankoop van een woning op erfpacht altijd een hypotheekadviseur te betrekken die ervaring heeft met de Amsterdamse markt en weet welke geldverstrekkers erfpacht accepteren.
Wanneer is het slim om erfpacht af te kopen?
Erfpacht afkopen is slim wanneer de huidige canon laag is ten opzichte van de verwachte canon na herziening, of wanneer je zekerheid wilt over je toekomstige woonlasten. Door de erfpacht af te kopen betaal je eenmalig een bedrag aan de gemeente en ben je daarna voor een bepaalde periode geen canon meer verschuldigd. Dit kan financieel aantrekkelijk zijn, maar het hangt af van de afkoopsom, de resterende looptijd en je persoonlijke financiële situatie.
De gemeente Amsterdam biedt eigenaren van woningen op voortdurende erfpacht de mogelijkheid om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of om de canon voor een langere periode af te kopen. Of dat voordelig is, verschilt per situatie. Factoren die meespelen zijn:
- De hoogte van de huidige canon en de verwachte canon na herziening
- De resterende looptijd van het huidige tijdvak
- De afkoopsom die de gemeente vraagt
- De rente die je zou betalen als je de afkoopsom financiert via je hypotheek
- Hoe lang je van plan bent in de woning te blijven wonen
Afkopen is niet altijd de beste keuze. Als de herziening nog ver weg is en de afkoopsom hoog is, kan het financieel aantrekkelijker zijn om de canon te blijven betalen en het vrijgekomen vermogen anders in te zetten. Laat je altijd adviseren door een onafhankelijk financieel adviseur voordat je deze beslissing neemt. Plan daarvoor gerust een vrijblijvend verkoopadviesgesprek met ons.
Hoe wij je helpen bij het kopen van een woning met erfpacht in Amsterdam
Een woning kopen in Amsterdam met erfpacht vraagt om goede voorbereiding en de juiste begeleiding. Wij helpen je daar concreet bij, van het beoordelen van de erfpachtconstructie tot het regelen van de financiering.
- We controleren de erfpachtakte en beoordelen het type erfpacht, de resterende looptijd en de hoogte van de canon
- We geven je eerlijk advies over de risico’s van een naderende canonherziening
- Onze onafhankelijke hypotheekadviseurs vergelijken geldverstrekkers die erfpacht accepteren en zoeken de beste voorwaarden voor jouw situatie
- We begeleiden je bij de onderhandeling over de koopprijs, waarbij de erfpachtsituatie altijd wordt meegewogen
- We adviseren je over de vraag of afkopen van de erfpacht in jouw geval financieel verstandig is
Bij Bert van Vulpen combineren we aankoopbegeleiding en hypotheekadvies onder één dak. Dat betekent dat je bij ons één aanspreekpunt hebt voor het hele traject, van de eerste bezichtiging tot de sleuteloverdracht. Wil je weten wat we voor jou kunnen betekenen bij het kopen van een woning in Amsterdam? Neem dan contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek.
