Verkoop je een huis met huurder, dan blijft de huur gewoon doorlopen. Verkoop is geen reden om de huur op te zeggen. De koper neemt de huurovereenkomst over en kan alleen onder strikte wettelijke voorwaarden opzeggen.
Verkoop je een woning met huurder? Dit zijn de spelregels
Je wilt je huis verkopen, maar er woont nog een huurder in. Dat mag. Alleen: de huurder staat sterk. Het huurrecht beschermt woonruimte en dat merk je direct bij verkoop. Wie dit negeert, loopt vast bij de overdracht of eindigt bij de rechter.
Twijfel je of verkoop nu verstandig is, of wat dit doet met de waarde? Dan is een waardebepaling een logische eerste stap. Zeker bij een woning die verhuurd is, kan de waarde flink afwijken van een leeg object.
Koop breekt geen huur
Een huis verkopen met huurder betekent één ding: de huur blijft bestaan. Dit heet koop breekt geen huur.
De nieuwe eigenaar neemt het huurcontract over zoals het is. Inclusief:
- de huurprijs
- de borg
- servicekosten
- afspraken over onderhoud
Er verandert niets voor de huurder, behalve wie de verhuurder is.
Kan je een huurder opzeggen bij verkoop?
Nee. Verkoop is géén geldige reden om de huur te beëindigen.
Dit punt gaat vaak mis. Veel verkopers denken dat verkoop automatisch betekent dat de huurder moet vertrekken. Dat is niet zo. De wet beschermt de huurder tegen dit soort beëindiging. Alleen een wettelijke opzeggingsgrond maakt kans, en dan nog moet de procedure correct worden gevolgd.
Ga je verkopen terwijl de huurder blijft zitten, dan vraagt dat om een andere verkoopaanpak dan bij een leeg huis.
Opzegtermijnen voor verhuurders in 2026
Zeg je de huur op, dan gelden deze wettelijke termijnen:
- minimaal 3 maanden
- plus 1 maand per volledig jaar dat de huurder er woont
- maximaal 6 maanden
Voorbeelden:
- huurder woont 6 maanden → 3 maanden opzegtermijn
- huurder woont 1,5 jaar → 4 maanden
- huurder woont 4 jaar → 6 maanden
Belangrijk: de huurder moet instemmen met de opzegging. Doet hij dat niet, dan beslist de kantonrechter. Tot die tijd loopt de huur door.
Kan een koper opzeggen voor eigen gebruik?
Ja, maar alleen onder strikte voorwaarden.
De nieuwe eigenaar mag opzeggen wegens dringend eigen gebruik. Bijvoorbeeld als hij er zelf wil gaan wonen. Dat betekent niet dat de huurder automatisch moet vertrekken.
Dit geldt:
- de wettelijke opzegtermijn is ook hier 3 tot 6 maanden
- de noodzaak moet aannemelijk zijn
- weigert de huurder, dan beslist de rechter
Zonder rechterlijke uitspraak blijft de huurder zitten.
Tijdelijke huurcontracten in 2026
Sinds de Wet vaste huurcontracten is het vaste contract weer de norm. Tijdelijke huurcontracten zijn in 2026 uitzonderlijk en alleen toegestaan in specifieke situaties, zoals bij specifieke doelgroepen of tijdelijke verhuur.
Bestaat er toch een tijdelijk contract, dan is één punt cruciaal: de aanzegging. De verhuurder moet tijdig schriftelijk laten weten dat het contract afloopt. Meestal gebeurt dit tussen 1 en 3 maanden voor de einddatum.
Wordt dit vergeten, dan verandert het contract in de praktijk vaak in een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Dat heeft grote gevolgen voor verkoop en planning.
Bezichtigen van een woning met huurder
De huurder heeft recht op rust en privacy. Je mag niet zomaar met kopers binnenlopen.
Zo pak je het netjes aan:
- overleg over geschikte momenten
- kondig bezichtigingen tijdig aan (24 tot 48 uur is gebruikelijk)
- plan ze op redelijke tijden
- bundel bezichtigingen om overlast te beperken
Toestemming afdwingen kan niet. Samen afspraken maken wel.
Huurprijs, borg en servicekosten
Tijdens en na de verkoop blijft alles gelijk.
- de huurprijs verandert niet
- de borg gaat over naar de nieuwe eigenaar
- servicekosten en afrekeningen blijven hetzelfde
De huurder betaalt voortaan aan de nieuwe verhuurder, verder verandert er niets.
Geschillen: huurcommissie of rechter?
Bij beëindiging van de huur beslist altijd de rechter als de huurder niet akkoord gaat.
De huurcommissie is er wel voor andere onderwerpen, zoals:
- servicekosten
- huurprijs in gereguleerde situaties
- onderhoud en gebreken
Moet je de huurder informeren over verkoop?
Je bent niet verplicht om verkoopplannen vroeg te melden. Wel is het verstandig.
Wat wél moet:
- afspraken maken over bezichtigingen
- duidelijk zijn over de overdracht
- aangeven wie de nieuwe verhuurder wordt en waar de huur naartoe gaat
Goede communicatie voorkomt gedoe.
Veelgestelde vragen
Mag ik mijn huis verkopen met huurder?
Ja. De huur blijft bestaan en gaat over op de koper.
Kan verkoop een reden zijn om de huur op te zeggen?
Nee. Dat mag niet.
Moet een huurder meewerken aan bezichtigingen?
Redelijk overleg is normaal, afdwingen niet.
Kan de koper de huurder eruit zetten?
Alleen met wettelijke reden en via de juiste procedure.
Verandert de huurprijs na verkoop?
Nee.
Wil je je woning verkopen terwijl er een huurder in zit?
Een verhuurde woning verkopen vraagt om duidelijke keuzes. Soms is verkopen logisch, soms is verhuren slimmer en soms loont het om eerst te wachten.
In ons artikel Wat moet je doen met je tweede woning: verkopen of verhuren? leggen we uit hoe je dit afweegt.
Wil je weten wat in jouw situatie verstandig is, dan denken wij met je mee over timing, communicatie en verkoopstrategie. Zo voorkom je juridische verrassingen en weet je vooraf waar je aan toe bent.
