Waar loop je in de praktijk tegenaan?
Een geërfd huis verkopen is zelden alleen een verkoopvraag. Je zit midden in een emotionele periode, terwijl er wél beslissingen moeten worden genomen. Wie mag tekenen? Wanneer moet je erfbelasting betalen? En wat als niet iedereen hetzelfde wil?
In dit artikel leggen we je stap voor stap uit hoe het juridisch en fiscaal werkt in Nederland in 2026. Zonder aannames. Zonder onnodig jargon.
Geërfd huis verkopen: wie moet akkoord geven?
Zolang de nalatenschap niet is verdeeld, zijn alle erfgenamen samen eigenaar van de woning. Dat betekent:
- Eén erfgenaam kan nooit zelfstandig verkopen.
- Alle erfgenamen moeten instemmen met de verkoop.
- Of iemand krijgt een schriftelijke volmacht namens de anderen.
Is er onenigheid? Dan kom je er zonder overleg niet uit. Eerst probeer je mediation. Pas als dat niet lukt, kan een rechter een verdeling afdwingen. Dat is vrijwel altijd de laatste stap. Wie hier dieper op in wil gaan, leest ook: hoe verkoop je een huis uit een erfenis?
Is er een executeur? Dit mag wel en niet
Soms heeft de overledene een executeur aangewezen in het testament. Die regelt de afwikkeling van de nalatenschap.
Belangrijk om te weten:
- Een executeur mag niet automatisch een woning verkopen.
- Verkoop mag alleen zelfstandig als dit nodig is om schulden van de nalatenschap te betalen.
- Of als het testament de executeur daar expliciet toestemming voor geeft.
In alle andere situaties beslissen de erfgenamen samen.
Welke belastingen betaal je bij verkoop van een geërfde woning?
Erfbelasting: waarde bij overlijden is leidend
De erfbelasting wordt berekend over de waarde van de woning op het moment van overlijden. Meestal gebruikt de Belastingdienst hiervoor de WOZ-waarde van dat jaar. Is de WOZ-waarde van het jaar erna lager? Dan mag je die gebruiken.
De latere verkoopprijs verandert de erfbelasting niet.
Vrijstellingen erfbelasting 2026
- Partner: €828.035
- Kinderen (incl. stief- en pleegkinderen): €26.230
- Kleinkinderen: €26.230
- Ouders (samen): €62.110
- Overige erfgenamen: €2.769
- Ziek of gehandicapt kind: €78.671
Let op: partners zijn dus niet volledig vrijgesteld. De vrijstelling is hoog, maar niet onbeperkt.
Tarieven erfbelasting 2026
- Partner en kinderen: 10% tot €158.669, daarboven 20%
- Kleinkinderen: 18% tot €158.669, daarboven 36%
- Overige erfgenamen: 30% tot €158.669, daarboven 40%
Verkoopwinst: meestal geen inkomstenbelasting
In normale situaties betaal je geen inkomstenbelasting over de verkoopwinst van een geërfde woning.
Na verkoop kan de opbrengst wel meetellen als vermogen in box 3.
Alleen in bijzondere situaties, bijvoorbeeld bij verhuur, kunnen andere fiscale regels gelden. Dat vraagt om maatwerkadvies.
Moet je eerst erfbelasting betalen vóór je verkoopt?
Nee. Je mag een geërfd huis verkopen voordat de erfbelasting is betaald.
Sterker nog: vaak is de verkoopopbrengst nodig om de erfbelasting te voldoen. Zorg er wel voor dat je voldoende geld reserveert om binnen de termijn te betalen.
Vanaf 2026 heb je hiervoor maximaal 20 maanden. Lukt dat niet? Dan kun je uitstel aanvragen.
Welke documenten heb je nodig?
Voor de verkoop van een geërfde woning heb je onder andere nodig:
- Testament of verklaring dat er geen testament is
- Verklaring van erfrecht
- Identiteit en instemming van alle erfgenamen
- Eigendomsakte van de woning
- Gebruikelijke verkoopstukken zoals energielabel
Zonder verklaring van erfrecht kan een notaris de woning niet leveren.
Stappenplan: geërfde woning verkopen
- Vaststellen wie de erfgenamen zijn
- Erfenis aanvaarden (zuiver of beneficiair)
- Eventuele executeur controleren
- Verklaring van erfrecht regelen
- Lopende hypotheek en lasten inventariseren
- Waardebepaling laten uitvoeren
- Beslissen: verkopen, uitkopen of aanhouden. Daarbij kan persoonlijk advies bij het erven van een huis veel rust geven
- Verkoop en transport bij de notaris
- Opbrengst verdelen en erfbelasting betalen
Wat als erfgenamen het niet eens zijn?
Dan loopt het vaak vast.
Wat helpt:
- Inzicht in marktwaarde en kosten
- Open gesprek over belangen
- Inschakelen van een mediator
Kom je er echt niet uit, dan kan een rechter een verdeling opleggen. Dat kost tijd, geld en energie. Daarom is dit altijd een laatste redmiddel.
Veelgestelde vragen
Mag je een geërfd huis verkopen zonder verklaring van erfrecht?
Nee. Zonder verklaring van erfrecht kan de notaris geen eigendom overdragen.
Moet je eerst erfbelasting betalen voordat je verkoopt?
Nee. Verkoop vóór betaling is toegestaan.
Wat als één erfgenaam niet wil verkopen?
Dan is verkoop niet mogelijk zonder oplossing via overleg, mediation of rechter.
Wordt de verkoopwinst belast?
Meestal niet als inkomen. Wel kan de opbrengst meetellen in box 3.
Wie betaalt de kosten?
Kosten zoals notaris en makelaar worden meestal uit de nalatenschap betaald, tenzij anders afgesproken.
Hulp nodig bij verkoop van een geërfde woning?
Een erfenis is meer dan een dossier of een huis dat verkocht moet worden. Vaak zit er emotie, herinnering en soms ook spanning tussen erfgenamen. Dat snappen wij.
We nemen je stap voor stap mee. We luisteren, geven eerlijk advies en zeggen het ook als iets beter anders kan. Of je nu alleen een waardebepaling wilt, hulp zoekt bij overleg tussen erfgenamen of volledige begeleiding bij het verkopen van de woning.
Wil je rustig bespreken wat in jouw situatie verstandig is? Vraag een vrijblijvende waardebepaling aan of neem contact met ons op voor persoonlijk advies.
Een huis verkopen uit een erfenis vraagt om overzicht en duidelijke keuzes. Wij helpen je met waardebepaling, verkoop en afstemming tussen erfgenamen. Zodat je weet waar je aan toe bent en fouten voorkomt.
Wil je weten wat de woning nu waard is en wat logisch is in jouw situatie? Vraag een vrijblijvende waardebepaling aan.
