Wanneer je je huis verkopen wilt, zijn er verschillende kosten die je kunt aftrekken van de verkoopprijs om je werkelijke netto-opbrengst te berekenen. De belangrijkste aftrekbare kosten zijn makelaarskosten, notariskosten, taxatiekosten en energielabelkosten. Ook renovatiekosten die de waarde van je woning verhogen kun je vaak aftrekken. Door alle kosten goed bij te houden krijg je een realistisch beeld van wat je daadwerkelijk overhoudt aan de verkoop.
Welke verkoopkosten kun je altijd aftrekken van je verkoopprijs?
Je kunt altijd de standaard verkoopkosten aftrekken van je verkoopprijs. Dit zijn de makelaarskosten (meestal 1,5% tot 2% van de verkoopprijs inclusief btw), notariskosten voor de overdracht, taxatiekosten als je makelaar een taxatie laat uitvoeren, en kosten voor het energielabel. Deze uitgaven zijn direct gerelateerd aan het verkoopproces en daarom volledig aftrekbaar.
Daarnaast kun je ook andere verplichte uitgaven aftrekken zoals advertentiekosten, professionele fotografie, eventuele VR-video’s en kosten voor het plaatsen van verkoop-borden. Als je gebruik maakt van een stagingservice om je huis aantrekkelijker te presenteren, zijn ook deze kosten aftrekbaar.
Juridische kosten vallen eveneens onder de aftrekbare uitgaven. Denk hierbij aan kosten voor het opstellen van een koopovereenkomst door een notaris of advocaat, of advieskosten bij complexe verkopen zoals bij echtscheiding of erfenissituaties.
Let op dat je alle bonnen en facturen goed bewaart. Deze heb je nodig als bewijs voor de Belastingdienst en om een accurate berekening van je netto-opbrengst te maken.
Hoe bereken je precies wat je netto overhoudt aan je huisverkoop?
Begin met je bruto verkoopprijs en trek daar stap voor stap alle kosten vanaf. Start met de grootste posten: makelaarskosten, notariskosten en eventuele restschuld op je hypotheek. Tel vervolgens alle kleinere uitgaven bij elkaar op zoals energielabel, fotografie en advertentiekosten. Het bedrag dat overblijft is je werkelijke netto-opbrengst.
Hier een praktisch rekenvoorbeeld: bij een verkoopprijs van €400.000 betaal je ongeveer €7.000 makelaarskosten (1,75%), €1.500 notariskosten, €500 voor fotografie en marketing, en €200 voor het energielabel. Totale kosten: €9.200. Je netto-opbrengst wordt dan €390.800, minus eventuele restschuld op je hypotheek.
Maak een overzichtelijke lijst van alle uitgaven en controleer deze dubbel. Vergeet niet om ook indirecte kosten mee te nemen zoals tijd die je hebt besteed aan bezichtigingen, kleine reparaties die je speciaal voor de verkoop hebt uitgevoerd, en schoonmaakkosten.
Tip: vraag je makelaar om een gedetailleerde kostenopstelling vooraf. Zo weet je precies waar je aan toe bent en kom je niet voor verrassingen te staan bij de afrekening.
Welke kosten vergeten huiseigenaren vaak af te trekken?
Veel huiseigenaren vergeten de kleine uitgaven af te trekken die zich tijdens het verkoopproces opstapelen. Denk aan kosten voor het energielabel (€200-300), professionele schoonmaak voor bezichtigingen (€150-250), kleine reparaties zoals het bijwerken van verfwerk of het vervangen van kapotte tegels, en administratiekosten voor het opvragen van documenten.
Ook parkeerkosten tijdens notarisbezoeken, kosten voor het tijdelijk opslaan van spullen tijdens bezichtigingen, en uitgaven voor het onderhoud van de tuin speciaal voor de verkoop worden vaak over het hoofd gezien. Deze bedragen lijken klein, maar kunnen samen oplopen tot enkele honderden euro’s.
Vergeet niet de kosten voor het aanvragen van officiële documenten zoals uittreksel GBA, kadastrale gegevens, of bouwvergunningen die je moet overhandigen aan de koper. Ook eventuele kosten voor het laten opstellen van een meetrapport of bouwtekeningen zijn aftrekbaar.
Maak daarom vanaf het moment dat je besluit je huis te verkopen een apart mapje aan waar je alle bonnetjes en facturen in verzamelt. Ook kleine uitgaven van €10-20 kunnen samen een behoorlijk bedrag vormen dat je kunt aftrekken.
Wanneer kun je renovatiekosten aftrekken van je verkoopprijs?
Je kunt renovatiekosten aftrekken als deze de waarde van je woning daadwerkelijk hebben verhoogd en je ze kunt aantonen met facturen en foto’s van voor en na de werkzaamheden. Het gaat dan om structurele verbeteringen zoals een nieuwe keuken, badkamer, cv-ketel, dakbedekking of isolatie. Gewoon onderhoud zoals schilderwerk of kleine reparaties tellen meestal niet mee.
De Belastingdienst hanteert de regel dat renovaties die de levensduur van je woning verlengen of de woningwaarde substantieel verhogen, aftrekbaar zijn. Denk aan het plaatsen van dubbel glas, aanleg van een nieuwe vloer, verbouwing van zolder tot slaapkamer, of het aanleggen van een nieuwe badkamer.
Documentatie is cruciaal: bewaar alle facturen, foto’s van het werk, eventuele vergunningen, en laat bij grote renovaties een taxateur de waardevermeerdering vaststellen. Dit helpt je niet alleen bij de belasting, maar ook om een realistische verkoopprijs te bepalen.
Let op: alleen renovaties die je in de laatste jaren voor de verkoop hebt uitgevoerd kun je meestal aftrekken. Werk dat je 10 jaar geleden hebt laten doen, wordt vaak niet meer geaccepteerd omdat de waardevermeerdering dan als ‘verdisconteerd’ wordt beschouwd in de huidige marktwaarde.
Wanneer je je huis gaat verkopen, is het verstandig om van tevoren een duidelijk overzicht te maken van alle mogelijke aftrekbare kosten. Dit geeft je niet alleen een realistisch beeld van je netto-opbrengst, maar helpt ook bij het bepalen van je verkoopstrategie. Een verkoopadviesgesprek kan je helpen om dit hele proces goed door te lopen en ervoor te zorgen dat je geen geld laat liggen door kosten over het hoofd te zien.
