Bij de verkoop van een huis regelt de koper de notaris. Dit is in Nederland de gebruikelijke afspraak: de koper kiest de notaris en betaalt ook de notariskosten voor de eigendomsoverdracht. De verkoper heeft wel het recht om bezwaar te maken als er een gegronde reden is, maar in de praktijk volgt de verkoper vrijwel altijd de keuze van de koper. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over de rol van de notaris bij het verkopen van een woning.
Wie kiest de notaris: de koper of de verkoper?
In Nederland kiest de koper de notaris. Dit is vastgelegd in de standaard NVM-koopakte en geldt als de algemeen geaccepteerde norm bij woningtransacties. Omdat de koper de notariskosten voor de overdracht betaalt, heeft hij of zij ook het recht om te bepalen bij welk notariskantoor de overdracht plaatsvindt.
De redenering hierachter is logisch: wie betaalt, bepaalt. De notaris werkt in principe voor beide partijen en is verplicht onpartijdig te handelen, maar de koper heeft als opdrachtgever de meeste invloed op de keuze van het kantoor. Verkopers die toch een voorkeur hebben voor een bepaalde notaris, kunnen dit aangeven tijdens de onderhandelingen, maar dit verzoek is niet bindend.
Er is één situatie waarin de verkoper wél invloed heeft: bij nieuwbouwprojecten. In dat geval wijst de projectontwikkelaar doorgaans zelf een notaris aan, en kopers worden geacht hiermee akkoord te gaan. Dit staat dan expliciet vermeld in de projectdocumentatie.
Welke notariële akten komen kijken bij een huisverkoop?
Bij de verkoop van een huis stelt de notaris twee akten op: de leveringsakte (ook wel transportakte genoemd) en de hypotheekakte. De leveringsakte regelt de juridische eigendomsoverdracht van verkoper naar koper. De hypotheekakte is alleen nodig als de koper de woning financiert met een hypotheek.
Beide akten worden op de dag van de overdracht bij de notaris getekend. De leveringsakte wordt vervolgens ingeschreven in het Kadaster, waarna de koper officieel eigenaar is. Pas op dat moment is de verkoop juridisch afgerond.
Naast deze twee akten speelt de notaris ook een rol bij de koopakte, al is dat strikt genomen geen notariële akte. De koopakte wordt in de meeste gevallen opgesteld door de makelaar en ondertekend door koper en verkoper. Zodra de koopakte is ondertekend, start de driedaagse bedenktijd voor de koper. De notaris ontvangt daarna een kopie van de koopakte om de overdracht voor te bereiden.
Wat zijn de notariskosten bij verkoop van een huis?
Als verkoper betaal je in principe geen notariskosten voor de eigendomsoverdracht. Die kosten zijn voor rekening van de koper. Toch kunnen er situaties zijn waarbij je als verkoper wel notariskosten maakt, bijvoorbeeld als er een bestaande hypotheek moet worden doorgehaald uit het Kadaster.
Kosten die de koper betaalt
De koper betaalt de kosten voor de leveringsakte en de hypotheekakte. De hoogte van deze kosten varieert per notariskantoor, maar reken globaal op de volgende posten:
- Leveringsakte: dit bedrag verschilt per notaris en is afhankelijk van de woningwaarde
- Hypotheekakte: ook dit tarief verschilt per kantoor
- Kadasterinschrijving: een vaste vergoeding voor de inschrijving van de eigendomsoverdracht
- Overdrachtsbelasting: 2% van de koopsom voor doorstromers, 0% voor starters onder bepaalde voorwaarden
Kosten die de verkoper kan verwachten
Als verkoper kun je te maken krijgen met kosten voor het royement van de hypotheek. Dit is de administratieve handeling waarbij de notaris de bestaande hypotheek laat uitschrijven bij het Kadaster nadat de lening is afgelost met de verkoopopbrengst. De kosten hiervoor liggen doorgaans tussen de 150 en 400 euro, afhankelijk van het notariskantoor.
Bij het opstellen van een stappenplan huis verkopen is het verstandig om deze kosten mee te nemen in je financiële planning, zodat je niet voor verrassingen komt te staan bij de overdracht.
Wat doet de notaris precies tijdens de overdracht?
Tijdens de overdracht controleert en begeleidt de notaris de juridische eigendomsoverdracht van de woning. De notaris zorgt ervoor dat alle documenten kloppen, dat de koopsom correct wordt overgemaakt en dat de akte daarna wordt ingeschreven in het Kadaster.
De overdracht verloopt in een vaste volgorde:
- De notaris leest de leveringsakte voor en legt de inhoud uit aan beide partijen
- Verkoper en koper ondertekenen de leveringsakte; als er een hypotheek is, tekent de koper ook de hypotheekakte
- De notaris controleert of de koopsom en eventuele eigen middelen op de derdenrekening staan
- Na ondertekening maakt de notaris de koopsom over aan de verkoper, na aftrek van de openstaande hypotheekschuld
- De notaris schrijft de akte in bij het Kadaster, waarna de koper officieel eigenaar is
Voor de overdracht voert de notaris ook een aantal controles uit, zoals het checken van de burgerlijke staat van de verkoper, het opvragen van de hypotheekaflossingscijfers bij de bank en het verifiëren dat er geen beslagen of andere juridische belemmeringen op de woning rusten.
Kan de verkoper de notariskeuze van de koper weigeren?
Een verkoper kan de notariskeuze van de koper niet zomaar weigeren. Omdat de koper de notariskosten betaalt, heeft hij of zij het recht om de notaris te kiezen. Bezwaar maken is alleen mogelijk als er een gegronde reden is, zoals een aantoonbaar gebrek aan onpartijdigheid of een persoonlijk belang van de notaris bij de transactie.
In de praktijk komt een weigering door de verkoper vrijwel nooit voor. Notarissen zijn wettelijk verplicht onpartijdig te handelen en staan onder toezicht van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB). Als een verkoper toch een sterke voorkeur heeft voor een bepaald notariskantoor, is het verstandig dit al tijdens de onderhandelingen bespreekbaar te maken en dit eventueel op te nemen in de koopakte.
Bij bijzondere situaties zoals huis verkopen na scheiding of de verkoop van een erfenis kan het soms zinvol zijn om gezamenlijk een notaris aan te wijzen die beide partijen vertegenwoordigt. Dit voorkomt onduidelijkheden en maakt de overdracht overzichtelijker.
Wanneer moet de notaris worden ingeschakeld bij huisverkoop?
De notaris wordt officieel ingeschakeld nadat de koopakte is ondertekend. Op dat moment sturen koper en verkoper (of hun makelaars) een kopie van de koopakte naar de notaris, zodat die de overdracht kan voorbereiden. De overdracht zelf vindt doorgaans plaats zes tot acht weken na het tekenen van de koopakte.
In de praktijk is het verstandig om de notaris eerder te kiezen. Kopers kunnen al vóór het uitbrengen van een bod een notariskantoor selecteren, zodat ze direct na het tekenen van de koopakte snel kunnen handelen. Sommige notariskantoren hebben volle agenda’s, en een late keuze kan de overdracht vertragen.
Voor verkopers is het nuttig om voorafgaand aan de verkoop van je woning al na te gaan bij welke bank de hypotheek loopt en wat de procedure is voor het opvragen van de aflossingscijfers. De notaris heeft deze informatie nodig om de overdracht soepel te laten verlopen. Hoe eerder je dit regelt, hoe minder stress op de dag van de overdracht zelf.
Hoe wij je helpen bij de verkoop van je woning
De notaris regelen is slechts één onderdeel van het verkoopproces. Als je een woning verkoopt, zijn er tientallen stappen die je goed moet aanpakken: van de juiste vraagprijs bepalen tot de onderhandelingen voeren en de overdracht begeleiden. Wij nemen dat proces volledig van je over.
Bij ons krijg je:
- Een nauwkeurige waardebepaling op basis van actuele marktcijfers in jouw buurt
- Professionele presentatie met hoogwaardige fotografie en gerichte marketing
- Actieve begeleiding bij bezichtigingen en onderhandelingen
- Ondersteuning bij complexe situaties, zoals huis verkopen na scheiding of bij een erfenis
- Onafhankelijk hypotheekadvies als je ook een nieuwe woning wilt kopen, alles onder één dak
Met vestigingen in Amsterdam, Amstelveen, Zaandam en Krommenie kennen we de lokale markt tot op straatniveau. Wil je weten wat jouw woning waard is of hoe je het verkoopproces het beste aanpakt? Neem contact met ons op en we helpen je verder.
