Erfpacht is een onderwerp dat veel woningkopers en -eigenaren in Amsterdam bezighoudt. Zeker nu de woningmarkt zo actief is, stellen steeds meer mensen de vraag: wat kost het eigenlijk om erfpacht om te zetten naar volledig eigendom? Het antwoord is niet eenvoudig, maar met de juiste informatie kun je een weloverwogen keuze maken.
Of je nu een woning op erfpacht wilt kopen, je huidige erfpachtcanon wilt afkopen, of gewoon wilt begrijpen hoe erfpacht in Amsterdam werkt: in dit artikel vind je antwoord op de meest gestelde vragen. We behandelen de kosten, de procedure en de financieringsmogelijkheden stap voor stap.
Wat is erfpacht en hoe werkt het in Amsterdam?
Erfpacht is een zakelijk recht waarbij je als woningeigenaar de grond onder je woning niet bezit, maar huurt van een grondeigenaar. In Amsterdam is de gemeente de grootste erfverpachter. Je betaalt voor het gebruik van de grond een periodieke vergoeding: de erfpachtcanon. Je bent eigenaar van de opstal, maar niet van de grond zelf.
Amsterdam hanteert al meer dan een eeuw erfpacht als grondbeleid. De gemeente verkoopt de grond in principe niet, maar geeft die in gebruik via erfpachtcontracten. Dit systeem heeft als doel de grondwaarde voor de stad te behouden. Voor woningkopers betekent dit dat je bij de aankoop van een woning in Amsterdam vaak te maken krijgt met erfpacht, zeker bij oudere woningen en appartementen in de binnenstad en nabijgelegen wijken.
Hoe werkt de erfpachtcanon?
De erfpachtcanon is het bedrag dat je jaarlijks betaalt voor het gebruik van de grond. De hoogte van de canon hangt af van de grondwaarde en het canonpercentage dat de gemeente hanteert. Bij tijdelijke erfpacht wordt de canon periodiek herzien, wat kan leiden tot forse verhogingen. Bij eeuwigdurende erfpacht, het systeem dat Amsterdam sinds 2016 hanteert voor nieuwe contracten, wordt de canon jaarlijks geïndexeerd, maar niet periodiek opnieuw vastgesteld op basis van de actuele grondwaarde.
Wat zijn de kosten van erfpacht omzetten naar volledig eigendom?
De kosten van het omzetten van erfpacht naar volledig eigendom, ook wel het afkopen van erfpacht of het overstappen naar volledig eigendom genoemd, variëren sterk per situatie. In Amsterdam liggen de kosten voor het afkopen van de erfpachtcanon doorgaans tussen de tienduizenden en enkele honderdduizenden euro’s, afhankelijk van de locatie, de grondwaarde en het type erfpachtcontract.
De gemeente Amsterdam hanteert voor de berekening van de afkoopsom een eigen methodiek op basis van de actuele grondwaarde en een canonpercentage. Hoe hoger de grondwaarde van jouw locatie, hoe hoger de afkoopsom. In populaire wijken zoals Amsterdam-Zuid of Amsterdam-Oost kan dit oplopen tot bedragen die vergelijkbaar zijn met een aanzienlijk deel van de woningwaarde. Naast de afkoopsom zelf komen er ook bijkomende kosten bij, zoals notariskosten en eventuele advieskosten.
Wat zijn de bijkomende kosten?
Naast de afkoopsom aan de gemeente betaal je als woningeigenaar ook:
- Notariskosten voor het vastleggen van de eigendomsoverdracht van de grond
- Eventuele advieskosten voor een onafhankelijke taxateur of juridisch adviseur
- Kosten voor het laten beoordelen van de canonberekening door een deskundige
- Mogelijk overdrachtsbelasting, afhankelijk van de constructie
Het is verstandig om de berekening van de gemeente te laten controleren door een onafhankelijke deskundige. Er zijn gevallen bekend waarin eigenaren met succes bezwaar maakten tegen de door de gemeente vastgestelde afkoopsom.
Wat is het verschil tussen eeuwigdurende en tijdelijke erfpacht?
Het verschil tussen eeuwigdurende en tijdelijke erfpacht zit in de looptijd van het contract en de manier waarop de canon wordt herzien. Bij tijdelijke erfpacht heeft het contract een vaste looptijd, waarna de canon opnieuw wordt vastgesteld op basis van de dan geldende grondwaarde. Bij eeuwigdurende erfpacht loopt het contract voor onbepaalde tijd en wordt de canon alleen jaarlijks geïndexeerd.
Tijdelijke erfpacht is het oudere systeem dat Amsterdam lange tijd hanteerde. Veel woningen in Amsterdam vallen nog steeds onder dit systeem, met contracten die zijn afgesloten in de jaren negentig of begin jaren 2000. Bij de herziening van zo’n tijdelijk contract kan de canon fors stijgen, soms met een veelvoud van het oorspronkelijke bedrag. Dit maakt tijdelijke erfpacht financieel onzekerder dan eeuwigdurende erfpacht.
Welk systeem geldt voor jouw woning?
Welk erfpachtsysteem van toepassing is op jouw woning, staat vermeld in de erfpachtakte. Je kunt dit opvragen bij het Kadaster of inzien via de gemeente Amsterdam. Bij de aankoop van een woning op erfpacht is het belangrijk om dit document goed te lezen en te begrijpen welke canonherzieningen in de toekomst te verwachten zijn. Een woning met een aanstaande canonherziening kan een aanzienlijk financieel risico met zich meebrengen.
Wanneer is het financieel slim om erfpacht af te kopen?
Erfpacht afkopen is financieel slim wanneer de jaarlijkse besparing op de canon opweegt tegen de afkoopsom en de financieringskosten. Dit is met name het geval als je een tijdelijk erfpachtcontract hebt met een aanstaande herziening, als de huidige canon al hoog is, of als je de woning op lange termijn wilt aanhouden of verkopen.
Een concrete manier om dit te beoordelen is de terugverdientijd te berekenen. Deel de afkoopsom door de jaarlijkse canonbesparing. Als de afkoopsom bijvoorbeeld 80.000 euro bedraagt en je besparing 3.000 euro per jaar is, duurt het ruim 26 jaar voordat je de investering hebt terugverdiend. Houd daarbij rekening met de rente als je de afkoopsom financiert via een hypotheek.
Invloed op de verkoopbaarheid van je woning
Erfpacht afkopen heeft ook een positief effect op de verkoopbaarheid van je woning. Veel kopers zijn terughoudend bij woningen op erfpacht, zeker bij tijdelijke contracten met een naderende herziening. Een woning in Amsterdam succesvol verkopen spreekt een bredere groep kopers aan en kan daardoor een hogere verkoopprijs opleveren. Dit is een extra argument om de afkoop te overwegen als je op termijn wilt verkopen.
Hoe verloopt de procedure voor het omzetten van erfpacht?
De procedure voor het omzetten van erfpacht naar volledig eigendom in Amsterdam verloopt via de gemeente en bestaat uit een aantal stappen: je dient een aanvraag in bij de gemeente, de gemeente stelt een afkoopsom vast, je kunt die beoordelen en eventueel aanvechten, en bij akkoord wordt de eigendomsoverdracht notarieel vastgelegd.
De procedure in detail ziet er als volgt uit:
- Aanvraag indienen: Je dient een aanvraag in bij de gemeente Amsterdam voor het omzetten van je erfpachtrecht naar volledig eigendom.
- Berekening afkoopsom: De gemeente berekent de afkoopsom op basis van de actuele grondwaarde en het geldende canonpercentage.
- Beoordeling en eventueel bezwaar: Je ontvangt een offerte van de gemeente. Je kunt deze laten beoordelen door een onafhankelijke taxateur en eventueel bezwaar aantekenen als je de berekening niet redelijk vindt.
- Akkoord en notarieel vastleggen: Bij akkoord wordt de overdracht van de grond notarieel vastgelegd. De notaris regelt de inschrijving bij het Kadaster.
- Betaling: Je betaalt de afkoopsom, hetzij uit eigen middelen, hetzij via een aanvullende hypotheek.
De doorlooptijd van de procedure varieert, maar reken op minimaal enkele maanden van aanvraag tot notarieel passeren. Het is verstandig om tijdig te beginnen, zeker als je de afkoop wilt combineren met een herfinanciering of verkoop van je woning.
Welke financieringsmogelijkheden zijn er voor het afkopen van erfpacht?
Voor het financieren van de erfpachtafkoop zijn er meerdere opties. De meest gebruikte mogelijkheid is het verhogen van je bestaande hypotheek, ook wel een tweede hypotheek of hypotheekverhoging genoemd. Daarnaast kun je de afkoop financieren uit eigen spaargeld of een combinatie van beide.
Of je in aanmerking komt voor een hypotheekverhoging hangt af van de overwaarde op je woning en je inkomen. Na de afkoop stijgt de waarde van je woning doorgaans, omdat de erfpachtlast verdwijnt. Sommige geldverstrekkers zijn bereid om op basis van die hogere woningwaarde een aanvullend hypotheekbedrag te verstrekken. Het is belangrijk om dit vooraf goed te laten doorrekenen door een hypotheekadviseur, zodat je weet wat de maandlasten worden en of de financiering haalbaar is.
Aandachtspunten bij financiering
Let bij het financieren van de erfpachtafkoop op de volgende punten:
- Niet alle geldverstrekkers financieren erfpachtafkoop op dezelfde manier. Sommige stellen aanvullende eisen aan het type erfpachtcontract.
- De rente op een aanvullende hypotheek kan fiscaal aftrekbaar zijn, afhankelijk van hoe de financiering is opgezet. Laat dit beoordelen door een belastingadviseur of hypotheekadviseur.
- Als je de afkoop combineert met het oversluiten van je bestaande hypotheek, kunnen er boeterentes van toepassing zijn bij je huidige geldverstrekker.
- Een hogere hypotheek betekent hogere maandlasten. Bereken of de besparing op de canon opweegt tegen de extra hypotheeklasten.
Hoe wij je helpen bij erfpacht in Amsterdam
Erfpacht omzetten is een financieel en juridisch traject waarbij je de juiste begeleiding goed kunt gebruiken. Bij Bert van Vulpen combineren we makelaardij en onafhankelijk hypotheekadvies onder één dak, wat je een groot voordeel geeft als je de afkoop wilt combineren met een aankoop, verkoop of herfinanciering.
Dit is wat we voor je kunnen doen:
- Inzicht geven in de impact van erfpacht op de waarde en verkoopbaarheid van je woning
- Onafhankelijk hypotheekadvies over de financiering van de erfpachtafkoop
- Begeleiding bij de aankoop van een woning op erfpacht in Amsterdam, inclusief beoordeling van het erfpachtcontract
- Doorrekenen of afkopen financieel voordelig is in jouw specifieke situatie
- Alles onder één dak regelen: van hypotheek tot notaris en waardebepaling
Wil je weten wat erfpacht betekent voor jouw woning of hypotheek? Plan een vrijblijvend gesprek met ons team. We denken graag met je mee en geven je eerlijk advies over wat de beste keuze is voor jouw situatie. Of start direct met een vrijblijvend verkoopadviesgesprek om jouw mogelijkheden in kaart te brengen.
