Als je een verhuurde woning wilt verkopen of de waarde ervan wilt laten bepalen, kom je er al snel achter dat dit anders werkt dan bij een gewone koopwoning. De aanwezigheid van een huurder heeft namelijk directe invloed op wat een koper bereid is te betalen. In Amsterdam, waar de woningmarkt bijzonder actief is, speelt dit nog sterker mee. Inzicht in de waarde van een verhuurde woning helpt je om betere beslissingen te nemen, of je nu overweegt te verkopen, te herfinancieren of je vastgoedportefeuille te optimaliseren.
In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over het bepalen van de woningwaarde van een verhuurde woning: van de berekening en de leegwaarderatio tot het verschil met de vrije verkoopwaarde en wanneer een taxatie verplicht is.
Wat is de waarde van een verhuurde woning?
De waarde van een verhuurde woning is de prijs die een koper bereid is te betalen voor een woning die op het moment van verkoop nog verhuurd is. Omdat de koper de woning niet direct zelf kan bewonen, ligt deze waarde doorgaans lager dan de vrije verkoopwaarde. Hoe groot dat verschil is, hangt af van het huurcontract, de huurprijs en de kans op leegstand.
Een verhuurde woning brengt voor een koper beperkingen met zich mee. De huurder heeft wettelijke bescherming en kan in veel gevallen niet zomaar worden gevraagd te vertrekken. Dit maakt de woning minder aantrekkelijk voor particuliere kopers die er zelf in willen wonen, maar juist interessant voor beleggers die op zoek zijn naar een renderende investering. De huurinkomsten spelen dan ook een rol bij de waardebepaling.
In Amsterdam liggen de woningprijzen hoog. Zo bedroeg de mediane transactieprijs in Amsterdam in Q4 2025 gemiddeld 604.000 euro, met uitschieters in Amsterdam Centrum en Amsterdam Zuid richting respectievelijk 722.000 en 746.000 euro. Voor een verhuurde woning in diezelfde gebieden kan de marktwaarde aanzienlijk lager uitvallen, afhankelijk van de huurconstructie.
Hoe wordt de waarde van een verhuurde woning berekend?
De waarde van een verhuurde woning wordt berekend door de vrije verkoopwaarde te vermenigvuldigen met de leegwaarderatio. Die ratio houdt rekening met de verhouding tussen de jaarlijkse huurprijs en de WOZ-waarde van de woning. Hoe lager de huurprijs ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe lager de leegwaarderatio en dus de getaxeerde waarde.
De rol van huurinkomsten bij de waardebepaling
Bij de berekening kijkt een taxateur naar meerdere factoren. De hoogte van de huur in verhouding tot de WOZ-waarde bepaalt de leegwaarderatio. Daarnaast weegt de taxateur mee of het een sociale huurwoning of een woning in de vrije sector betreft, welk type huurcontract van kracht is en of er zicht is op beëindiging van de huur.
Voor beleggers die de woning als investering waarderen, kan ook het bruto aanvangsrendement (BAR) een rol spelen. Dit is de verhouding tussen de jaarlijkse huurinkomsten en de aankoopprijs. Een woning met een hogere huurprijs en een stabiele huurder kan daardoor voor een belegger meer waard zijn dan voor een particuliere koper die er zelf wil wonen.
Wat doet de WOZ-waarde ermee?
De WOZ-waarde vormt de basis voor de berekening van de leegwaarderatio. De Belastingdienst gebruikt deze waarde om de belastbare waarde van verhuurde woningen in box 3 te bepalen. De WOZ-waarde wordt jaarlijks vastgesteld door de gemeente en geeft een indicatie van de marktwaarde, maar wijkt in de praktijk soms af van de werkelijke verkoopprijs.
Wat is de leegwaarderatio en hoe werkt die?
De leegwaarderatio is een percentage waarmee de Belastingdienst de waarde van een verhuurde woning corrigeert voor belastingdoeleinden. Je berekent de ratio door de jaarlijkse huurprijs te delen door de WOZ-waarde. Hoe lager dat percentage, hoe lager de leegwaarderatio en hoe groter de korting op de WOZ-waarde voor de belastingaangifte.
De Belastingdienst hanteert een staffel. Als de jaarlijkse huur minder dan 1% van de WOZ-waarde bedraagt, geldt een leegwaarderatio van 45%. Ligt de huur tussen de 2% en 3% van de WOZ-waarde, dan loopt de ratio op naar 62%. Bij een huurprijs van meer dan 5% van de WOZ-waarde geldt een ratio van 100%, wat betekent dat de volledige WOZ-waarde als belastinggrondslag telt.
In Amsterdam, waar de WOZ-waarden hoog zijn en sociale huurprijzen relatief laag, leidt dit regelmatig tot een lage leegwaarderatio. Dat kan voordelig zijn voor de belastingaangifte, maar maakt de woning bij verkoop ook minder waard in de ogen van een koper die de fiscale situatie meeneemt in zijn bod.
Wat is het verschil tussen vrije verkoopwaarde en verhuurde waarde?
De vrije verkoopwaarde is de prijs die een woning opbrengt als deze leeg en onmiddellijk beschikbaar is voor de nieuwe eigenaar. De verhuurde waarde is lager, omdat de koper rekening moet houden met een zittende huurder en de bijbehorende beperkingen in gebruik. Het verschil kan oplopen van 10% tot meer dan 30%, afhankelijk van de huurconstructie.
Een woning in Amsterdam Centrum met een vrije verkoopwaarde van 700.000 euro kan als verhuurde woning dus voor 490.000 tot 630.000 euro van eigenaar wisselen. Dat is een aanzienlijk verschil dat directe gevolgen heeft voor je opbrengst als verkoper, maar ook voor de financieringsmogelijkheden van de koper. Als je overweegt je huis te verkopen in Amsterdam, is het belangrijk dit verschil goed in kaart te brengen.
Wanneer valt het verschil mee?
Het verschil tussen beide waarden valt kleiner uit als de huurder binnenkort vertrekt, als de huurprijs marktconform is of als het een tijdelijk huurcontract betreft. In dat geval heeft de koper meer zekerheid over het toekomstige gebruik van de woning en is hij bereid een hogere prijs te betalen. Ook bij woningen die uitsluitend interessant zijn voor beleggers speelt de vrije verkoopwaarde een minder grote rol.
Wanneer is een professionele taxatie van een verhuurde woning verplicht?
Een professionele taxatie van een verhuurde woning is verplicht bij het aanvragen van een hypotheek op de woning, bij de afwikkeling van een erfenis of scheiding waarbij de woning tot de nalatenschap of het gemeenschappelijk vermogen behoort, en bij sommige fiscale procedures waarbij de Belastingdienst een onderbouwde waardebepaling vereist.
Banken en geldverstrekkers accepteren geen eigen schatting of een online woningwaardebepaling als onderbouwing voor een financieringsaanvraag. Zij eisen een rapport van een gecertificeerde taxateur die de woning fysiek heeft beoordeeld en de verhuurde waarde heeft vastgesteld op basis van vergelijkbare transacties en de huurconstructie.
Ook bij de verkoop van een verhuurde woning is een taxatie niet wettelijk verplicht, maar wel sterk aan te raden. Een onderbouwd taxatierapport geeft potentiële kopers vertrouwen en voorkomt discussie over de vraagprijs. Zeker in een markt als Amsterdam, waar prijzen per buurt sterk kunnen verschillen, biedt een professionele taxatie houvast voor zowel verkoper als koper.
Hoe verhoog je de waarde van een verhuurde woning in Amsterdam?
Je verhoogt de waarde van een verhuurde woning in Amsterdam door de huurverhouding te verbeteren, de woning te verduurzamen of actief te sturen op beëindiging van het huurcontract, zodat de woning leeg op de markt komt. Elk van deze stappen vermindert de korting die kopers hanteren ten opzichte van de vrije verkoopwaarde.
Huurprijs aanpassen aan de markt
Als de huurprijs ver onder de marktwaarde ligt, weerspiegelt de leegwaarderatio dit en drukt dat de belastinggrondslag, maar ook de aantrekkelijkheid voor beleggers. Een huurverhoging richting de markthuur, voor zover de huurovereenkomst en de wetgeving dat toestaan, kan de verhuurde waarde verhogen. Wel is het belangrijk om de regels rondom huurprijsbescherming goed te kennen, want niet elke huurverhoging is zomaar toegestaan.
Verduurzaming als waardeverhoger
Een beter energielabel verhoogt de waarde van een woning, ook als deze verhuurd is. Kopers en beleggers hechten steeds meer waarde aan woningen met een gunstig energielabel, omdat dit de exploitatiekosten verlaagt en de woning toekomstbestendig maakt. Investeringen in isolatie, zonnepanelen of een warmtepomp betalen zich terug in een hogere verkoopprijs.
Leegkomen van de woning plannen
De meest directe manier om de waarde te verhogen is de woning leeg te verkopen. Als de huurder bereid is te vertrekken, eventueel met een vertrekpremie, opent dit de deur naar de volledige vrije verkoopwaarde. In Amsterdam, waar de prijzen per m2 hoog zijn, kan dit het verschil betekenen van tienduizenden euro’s in de uiteindelijke verkoopprijs.
Hoe wij helpen bij het bepalen en verhogen van de waarde van jouw verhuurde woning
Het bepalen van de waarde van een verhuurde woning vraagt om lokale marktkennis, inzicht in huurwetgeving en ervaring met vergelijkbare transacties. Dat is precies waar wij je bij kunnen helpen. Bij Bert van Vulpen combineren we makelaardij en hypotheekadvies onder één dak, zodat je niet hoeft te schakelen tussen verschillende partijen.
- We voeren een gratis en vrijblijvende waardebepaling uit van jouw verhuurde woning, gebaseerd op actuele marktcijfers in Amsterdam en de Zaanstreek.
- We adviseren je over de beste strategie: verhuurd verkopen of eerst leeg laten komen.
- We begeleiden je bij de volledige verkoop, van vraagprijs tot notaris, ook bij complexe situaties zoals een erfenis of scheiding.
- We denken mee over verduurzaming en andere stappen die de verkoopwaarde verhogen.
- We werken op basis van no cure, no pay: je betaalt pas als de woning verkocht is.
Wil je weten wat jouw verhuurde woning nu waard is en wat de slimste vervolgstap is? Plan een vrijblijvend verkoopadviesgesprek en we geven je direct duidelijkheid over je mogelijkheden. Of maak direct een vrijblijvende afspraak en we nemen zo snel mogelijk contact met je op.
