Na een scheiding mag de partner in het huis blijven wonen die daarvoor de beste juridische of financiële gronden heeft. Dat kan de partner zijn die de woning overneemt en de hypotheek op eigen naam zet, maar ook degene die tijdelijk gebruiksrecht krijgt via een rechterlijke uitspraak. Welke situatie op jou van toepassing is, hangt af van jullie onderlinge afspraken, de hypotheekmogelijkheden en soms een rechterlijke beslissing. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over het huis en de scheiding stap voor stap.
Wie heeft er recht op de koopwoning tijdens de scheiding?
Tijdens een scheiding heeft geen van beide partners automatisch meer recht op de koopwoning dan de ander. Als de woning in gemeenschap van goederen valt, is die van jullie samen. Bij huwelijkse voorwaarden of een samenlevingscontract bepaalt de inhoud daarvan wie welk aandeel heeft. Jullie moeten samen beslissen wat er met de woning gebeurt, of een rechter doet dat voor jullie.
In de praktijk zijn er drie opties: één partner koopt de ander uit en neemt de woning over, jullie verkopen de woning en verdelen de opbrengst, of jullie maken tijdelijke afspraken over wie er voorlopig blijft wonen. Die laatste situatie komt voor als er jonge kinderen zijn, als de verkoop tijd kost of als er nog geen definitief besluit is genomen.
Het eigendom zelf verandert pas op het moment dat de woning officieel wordt overgedragen of verkocht. Zolang jullie beiden eigenaar zijn, dragen jullie ook samen de verantwoordelijkheid voor de hypotheek, het onderhoud en de overige kosten.
Kan de rechter bepalen wie in het huis mag blijven?
Ja, de rechter kan bij een scheiding bepalen wie er tijdelijk in het huis mag blijven wonen. Dit heet een gebruiksvergoeding of een voorlopige voorziening. De rechter houdt daarbij rekening met de belangen van eventuele kinderen, de woonsituatie van beide partners en wie het meest afhankelijk is van de woning. Dit is een tijdelijke maatregel, geen definitieve eigendomsoverdracht.
Een rechterlijke uitspraak over wie er mag blijven wonen verandert niets aan de eigendomssituatie. De partner die tijdelijk in het huis woont, is daarmee nog geen eigenaar. De woning moet alsnog worden verkocht of toegewezen via een notariële akte. De partner die er woont, betaalt in de meeste gevallen een gebruiksvergoeding aan de andere partner als compensatie voor het exclusieve gebruik van het gezamenlijke bezit.
Als jullie er samen niet uitkomen, is een mediator of advocaat een nuttige eerste stap. Een rechter inschakelen kost meer tijd en geld, en de uitkomst is minder voorspelbaar dan een onderling akkoord.
Wat gebeurt er met de hypotheek als één partner in het huis blijft?
Als één partner in het huis blijft, moet die partner de hypotheek volledig op eigen naam zetten. De bank moet daarvoor toestemming geven en beoordelen of de achterblijvende partner het inkomen heeft om de hypotheek alleen te dragen. Zolang dat niet is geregeld, blijven beiden hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheekschuld, ook al woont maar één van jullie in de woning.
De bank is niet verplicht om akkoord te gaan met een overname van de hypotheek door één partner. Als het inkomen onvoldoende is, kan de bank de aanvraag weigeren. In dat geval moet de woning alsnog worden verkocht, tenzij jullie een andere financiële oplossing vinden, zoals een nieuwe hypotheek bij een andere geldverstrekker of een familielening.
Het is belangrijk om dit proces tijdig te starten. Zolang de hypotheek op twee namen staat, heeft de vertrekkende partner nog een financiële verplichting. Dat kan problemen geven als diegene een nieuwe woning wil kopen, want de bank telt de bestaande hypotheek dan mee in de berekening van de maximale leencapaciteit.
Moet de vertrekkende partner worden uitgekocht?
Ja, als één partner de woning overneemt, moet de vertrekkende partner worden uitgekocht. Dat betekent dat de achterblijvende partner het aandeel van de vertrekkende partner betaalt, gebaseerd op de actuele marktwaarde van de woning minus de resterende hypotheekschuld. Het bedrag dat overblijft is de overwaarde, en die wordt in principe gelijk verdeeld.
Voor de berekening van de uitkoopsom is een taxatie van de woning nodig. Een onafhankelijke taxateur stelt de marktwaarde vast, waarna jullie samen de overwaarde berekenen. Als de woning een hypotheek van 300.000 euro heeft en de taxatiewaarde is 500.000 euro, bedraagt de overwaarde 200.000 euro. De vertrekkende partner heeft dan recht op de helft, dus 100.000 euro, tenzij huwelijkse voorwaarden een andere verdeling bepalen.
De uitkoop wordt vastgelegd bij de notaris. Die zorgt voor de officiële overdracht van het eigendom en past de hypotheekakte aan. Houd rekening met notariskosten en eventuele advieskosten bij de berekening van wat de overname je uiteindelijk kost.
Wat als geen van beiden in het huis wil of kan blijven?
Als geen van beiden de woning wil of kan overnemen, is verkopen de meest voor de hand liggende oplossing. Jullie verkopen de woning gezamenlijk, lossen de hypotheek af van de opbrengst en verdelen wat er overblijft. Bij een huis verkopen na een scheiding is het belangrijk om goede afspraken te maken over de vraagprijs, de verkoopstrategie en hoe jullie omgaan met eventuele meningsverschillen tijdens het proces.
Als de woning onder water staat, dus als de hypotheekschuld hoger is dan de verkoopwaarde, is er geen overwaarde te verdelen maar een restschuld. Die restschuld dragen jullie in principe samen. Sommige geldverstrekkers bieden een regeling voor restschulden, maar dit verschilt per hypotheekvorm en per bank. Het is nuttig om dit vooraf te bespreken met een hypotheekadviseur.
Tijdig starten met de verkoop voorkomt dat jullie lang in een onzekere situatie blijven. Hoe langer de woning onverkocht is, hoe langer jullie beiden financieel en emotioneel aan elkaar verbonden blijven via de hypotheek en het eigendom.
Hoe helpt een makelaar bij de verdeling van een koopwoning na scheiding?
Een makelaar speelt een belangrijke rol bij het huis verkopen na een scheiding. Die begeleidt het verkoopproces van begin tot eind, zorgt voor een realistische vraagprijs op basis van de actuele marktwaarde en neemt de praktische organisatie van bezichtigingen en onderhandelingen uit handen. Dat is nuttig in een situatie die toch al veel van jullie vraagt.
Wij begrijpen dat een scheiding een ingrijpende periode is. Daarom bieden we bij Bert van Vulpen begeleiding die verder gaat dan puur de verkoop:
- Taxatie en waardebepaling op basis van actuele marktdata, zodat jullie een eerlijke basis hebben voor de uitkoop of de verkoopprijs
- Neutrale begeleiding waarbij we rekening houden met de belangen van beide partners
- Ondersteuning bij complexe situaties, zoals meningsverschillen over de vraagprijs of de timing van de verkoop
- Onafhankelijk hypotheekadvies via ons eigen hypotheekteam, zodat de achterblijvende partner direct weet of een overname financieel haalbaar is
- Lokale marktkennis in Amsterdam, Amstelveen, Zaandam en Krommenie, zodat we de woning snel en voor de beste prijs verkopen
Heb je vragen over het verkopen van jullie woning na een scheiding of wil je weten wat de woning nu waard is? Neem contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek. We helpen je graag verder.
