Ja, je kunt je huis verkopen inclusief de inboedel. Dit is volledig legaal en komt in de praktijk regelmatig voor, zeker bij woningen die goed zijn ingericht of bij verkopers die snel willen verhuizen. Wel zijn er een aantal praktische en juridische zaken waar je rekening mee moet houden, van de manier waarop je de afspraken vastlegt tot de fiscale gevolgen. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over het verkopen van een woning met inboedel.
Wat valt er precies onder de inboedel van een woning?
De inboedel van een woning bestaat uit alle roerende zaken die niet duurzaam met de woning zijn verbonden. Denk aan meubels, gordijnen, apparaten, kunstwerken, vloerkleden en keukengerei. Alles wat je zonder beschadiging kunt meenemen, valt in principe onder de inboedel en is dus niet automatisch inbegrepen bij de verkoop van de woning.
Het onderscheid tussen inboedel en zogenoemde onroerende zaken is belangrijk. Zaken die duurzaam met de woning zijn verbonden, zoals een ingebouwde keuken, een badkamer, vloerverwarming of een vaste trap, horen bij de woning zelf en worden standaard meeverkocht. Dit zijn de zogenoemde bestanddelen van de woning.
Daarnaast bestaat er een tussencategorie: zelfstandige zaken die door bestemming bij de woning horen, zoals een losstaande cv-ketel of een afzuigkap die speciaal voor de keuken is aangeschaft. Deze vallen juridisch gezien ook bij de woning, tenzij anders afgesproken. Voor de inboedel geldt dat altijd een expliciete afspraak nodig is als je die wilt meenemen in de koop.
Hoe verkoop je een huis inclusief de inboedel?
Je verkoopt een huis inclusief de inboedel verkopen door hierover duidelijke afspraken te maken met de koper en die schriftelijk vast te leggen. De inboedel wordt daarbij apart gewaardeerd en heeft een eigen koopprijs. Die prijs wordt niet opgeteld bij de woningprijs, maar als een losstaand bedrag behandeld.
In de praktijk verloopt dit proces in een aantal stappen:
- Inventariseer wat je wilt meenemen in de verkoop. Maak een lijst van alle roerende zaken die je aan de koper wilt overdragen.
- Stel een reële prijs vast voor de inboedel. Baseer dit op de dagwaarde van de spullen, niet op de oorspronkelijke aanschafprijs. Een taxateur of tweedehandswaardering kan hierbij helpen.
- Bespreek dit vroeg in het verkoopproces. Veel kopers stellen het op prijs als ze weten wat er bij de woning kan worden overgenomen. Het kan zelfs een verkoopargument zijn.
- Leg alles schriftelijk vast in een aparte lijst, die als bijlage aan de koopovereenkomst wordt toegevoegd.
- Zorg dat de inboedelprijs losstaat van de woningprijs in de koopakte. Dit is relevant voor de overdrachtsbelasting en de hypotheek van de koper.
Een makelaar kan je begeleiden bij het correct presenteren van de woning inclusief inboedel en helpen bij de onderhandeling over de totaalprijs. Wil je je woning snel verkopen, dan kan een complete, goed ingerichte woning aantrekkelijker zijn voor kopers die snel willen instappen zonder zelf alles te hoeven regelen.
Wat zijn de fiscale en financiële gevolgen van een inboedelverkoop?
De inboedel valt buiten de grondslag voor overdrachtsbelasting, omdat het roerende zaken zijn en geen onroerend goed. Dit betekent dat de koper over het deel van de koopprijs dat aan de inboedel is toegewezen, geen overdrachtsbelasting betaalt. Dat kan voor de koper een financieel voordeel zijn.
Toch zijn er een paar financiële aandachtspunten waar je als verkoper rekening mee moet houden:
- De inboedelprijs telt niet mee voor de hypotheek van de koper. Banken financieren alleen de woning zelf, niet de roerende zaken. De koper moet het inboedelbedrag dus uit eigen middelen betalen.
- Een onrealistische inboedelprijs kan problemen geven. Als de Belastingdienst of de geldverstrekker van de koper vermoedt dat de inboedelprijs kunstmatig hoog is om de woningprijs te verlagen, kan dit leiden tot vragen of correcties. Houd de inboedelwaardering dus realistisch en onderbouwbaar.
- Als verkoper hoef je over de opbrengst van de inboedel geen belasting te betalen, tenzij je handelt als ondernemer of de verkoop onderdeel is van een bedrijfsmatige activiteit.
- Bij een huis verkopen na scheiding of bij een erfenis kunnen er aanvullende afspraken nodig zijn over wie de inboedel bezit en wie de opbrengst ontvangt. Dit vraagt om afstemming met alle betrokken partijen.
Wat moet er schriftelijk worden vastgelegd bij verkoop met inboedel?
Bij de verkoop van een huis met inboedel moet je een gedetailleerde lijst opstellen van alle roerende zaken die worden overgedragen. Deze lijst wordt als bijlage aan de koopovereenkomst toegevoegd en vormt een bindend onderdeel van de afspraken. Zonder schriftelijke vastlegging kunnen er later misverstanden ontstaan over wat wel en niet is meeverkocht.
In de schriftelijke vastlegging neem je in elk geval op:
- Een gespecificeerde lijst van alle mee te verkopen roerende zaken, bij voorkeur per ruimte
- De overeengekomen prijs per item of voor de inboedel als geheel
- De staat van de spullen op het moment van overdracht
- De datum waarop de inboedel wordt overgedragen, wat meestal samenvalt met de sleuteloverdracht
- Afspraken over wat er gebeurt als bepaalde spullen beschadigd blijken te zijn bij de overdracht
De notaris verwerkt de inboedelprijs apart in de akte van levering. Dit is ook de reden waarom de inboedellijst zo specifiek mogelijk moet zijn: de notaris heeft duidelijkheid nodig over wat er precies wordt overgedragen en voor welk bedrag. Bij het opstellen van de koopakte en de bijbehorende lijst is het verstandig om juridisch advies in te winnen of je makelaar hierbij te betrekken.
Welke spullen wil een koper het liefst overnemen?
Kopers zijn het meest geïnteresseerd in spullen die praktisch, waardevol of moeilijk te vervangen zijn. Dat zijn doorgaans zaken die goed passen bij de woning, in goede staat verkeren en die de koper anders zelf zou moeten aanschaffen of laten installeren.
De meest gewilde items bij een inboedelovername zijn:
- Keukenapparatuur zoals een vaatwasser, koelkast, oven of magnetron die goed passen in de keuken
- Raamdecoratie zoals gordijnen, shutters of zonwering die op maat zijn gemaakt
- Tuinmeubelen en tuingereedschap, vooral bij woningen met een grote tuin
- Vloeren zoals parket of laminaat die los liggen maar goed passen bij de indeling
- Witgoed zoals een wasmachine of droger, zeker als deze recent zijn aangeschaft
- Verlichting die speciaal voor de woning is gekozen en goed bij de sfeer past
Spullen die kopers minder snel willen overnemen, zijn persoonlijke items, gedateerde meubels of zaken met duidelijke slijtage. Het is dan ook verstandig om de inboedel kritisch te bekijken en alleen te bieden wat echt aantrekkelijk is voor een nieuwe bewoner. Een woning die er verzorgd uitziet en waarbij de inboedel een logisch geheel vormt, spreekt kopers meer aan en kan bijdragen aan een vlottere verkoop.
Hoe wij je helpen bij het verkopen van je woning
Het verkopen van een woning, al dan niet inclusief inboedel, vraagt om de juiste aanpak. Wij begeleiden je als full-service makelaar door het hele verkoopproces, van de eerste waardebepaling tot de sleuteloverdracht bij de notaris. Daarbij letten we op alle details, ook als je afspraken wilt maken over het meenemen van inboedel in de verkoop.
Wat wij voor je doen:
- We bepalen een realistische vraagprijs op basis van actuele marktcijfers in jouw regio
- We adviseren je over welke inboedelonderdelen de verkoop kunnen versterken
- We zorgen dat de inboedellijst correct wordt opgesteld en als bijlage bij de koopakte wordt gevoegd
- We begeleiden je bij de onderhandelingen, ook over de inboedelprijs
- We ondersteunen bij bijzondere situaties zoals een huis verkopen na scheiding of bij een erfenis
Wil je weten wat jouw woning waard is en hoe wij de verkoop aanpakken? Neem dan contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek. We staan je graag te woord vanuit onze vestigingen in Amsterdam, Amstelveen, Zaandam en Krommenie.
