Ja, je kunt je huis aan je kind verkopen voor de WOZ-waarde, maar dat is zelden verstandig zonder de fiscale gevolgen goed te begrijpen. Als de WOZ-waarde lager is dan de werkelijke marktwaarde, beschouwt de Belastingdienst het verschil als een schenking. Dat betekent mogelijk schenkbelasting, extra kosten bij de notaris en gevolgen voor de hypotheek van je kind. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over het verkopen van een huis aan je kind.
Mag je een huis verkopen onder de marktwaarde?
Ja, je mag als eigenaar in principe zelf bepalen voor welk bedrag je je woning verkoopt, ook aan een familielid. Er is geen wettelijke verplichting om altijd de marktwaarde te vragen. Maar de Belastingdienst kijkt mee: als je de woning verkoopt voor minder dan de marktwaarde, ziet zij het verschil als een schenking aan je kind.
De marktwaarde van een woning is de prijs die een onafhankelijke koper op de vrije markt zou betalen. De WOZ-waarde wordt door de gemeente vastgesteld en wordt gebruikt voor belastingdoeleinden. In de praktijk wijkt de WOZ-waarde regelmatig af van de werkelijke marktwaarde, zeker in regio’s waar woningen structureel boven de vraagprijs worden verkocht. Zo werd in de regio Amsterdam in het eerste kwartaal van 2026 maar liefst 74% van de woningen boven de vraagprijs verkocht, met een gemiddeld vraag-verkoopprijsverschil van ruim 5%. In zo’n markt kan het verschil tussen WOZ-waarde en werkelijke verkoopwaarde aanzienlijk zijn.
Verkoop je de woning voor de WOZ-waarde terwijl de marktwaarde hoger ligt, dan ben je dus niet vrij van fiscale gevolgen. De Belastingdienst hanteert voor woningtransacties tussen familieleden de WOZ-waarde als ondergrens voor de taxatie, maar dat betekent niet dat verkoop op WOZ-niveau automatisch zonder gevolgen is.
Wat zijn de fiscale gevolgen van verkoop aan de WOZ-waarde?
Als je je huis verkoopt aan je kind voor de WOZ-waarde terwijl de marktwaarde hoger is, behandelt de Belastingdienst het verschil als een schenking. Over dat bedrag is je kind mogelijk schenkbelasting verschuldigd. De hoogte hangt af van het verschil en de jaarlijkse vrijstellingen die van toepassing zijn.
In 2026 geldt een jaarlijkse schenkingsvrijstelling voor kinderen van ruim 6.000 euro. Daarnaast bestaat er een eenmalige verhoogde vrijstelling voor de eigen woning, maar de regels hiervoor zijn de afgelopen jaren aangescherpt. Het is belangrijk om vooraf goed te controleren welke vrijstellingen op jouw situatie van toepassing zijn, want die kunnen de schenkbelasting aanzienlijk verlagen of zelfs volledig wegnemen.
Naast schenkbelasting spelen ook de overdrachtsbelasting en de notariskosten een rol bij het verkopen van een huis aan familie. Je kind betaalt bij aankoop van een bestaande woning overdrachtsbelasting over de koopsom. Als de koopsom lager is dan de marktwaarde, kan de Belastingdienst de overdrachtsbelasting toch berekenen over de hogere marktwaarde. Dit is een punt waar veel mensen zich niet bewust van zijn. Een goede voorbereiding en een gesprek met een notaris en belastingadviseur zijn dan ook geen overbodige luxe.
Hoe berekent de Belastingdienst de schenking bij familieverkoop?
De Belastingdienst berekent de schenking bij een familieverkoop als het verschil tussen de marktwaarde van de woning en de werkelijke verkoopprijs. De marktwaarde wordt daarbij vastgesteld op basis van een onafhankelijke taxatie of de WOZ-waarde, afhankelijk van welke het hoogst is. Het verschil geldt als een schenking in het jaar van overdracht.
Stel dat de marktwaarde van de woning 400.000 euro is, maar je verkoopt de woning aan je kind voor de WOZ-waarde van 350.000 euro. Dan beschouwt de Belastingdienst 50.000 euro als schenking. Na aftrek van de jaarlijkse vrijstelling betaalt je kind over het resterende bedrag schenkbelasting. Het tarief voor kinderen begint op 10% en loopt op naar 20% voor hogere bedragen.
Om discussie met de Belastingdienst te voorkomen, is het verstandig om een officiële taxatie te laten uitvoeren door een gecertificeerde taxateur. Zo weet je zeker wat de marktwaarde is en kun je de schenking correct berekenen en vastleggen. De notaris verwerkt dit vervolgens in de akte van levering en eventueel in een schenkingsakte.
Kan het kind een hypotheek krijgen op een woning onder marktwaarde?
Ja, een kind kan in principe een hypotheek krijgen op een woning die onder de marktwaarde wordt gekocht. Geldverstrekkers baseren de maximale hypotheek op de marktwaarde van de woning, niet op de lagere koopsom. Dit kan in het voordeel van je kind werken: het verschil tussen koopsom en marktwaarde telt soms mee als eigen vermogen.
In de praktijk werkt dit als volgt: als de marktwaarde 400.000 euro is en je kind koopt de woning voor 350.000 euro, dan kan de hypotheek in theorie worden gebaseerd op de marktwaarde van 400.000 euro. Dat geeft meer financiële ruimte. Geldverstrekkers stellen hiervoor wel aanvullende eisen, zoals een taxatierapport van een gecertificeerde taxateur en soms een verklaring dat het verschil als schenking is verwerkt.
Elke geldverstrekker hanteert eigen acceptatiecriteria bij familietransacties, dus het loont om meerdere opties te vergelijken. Een onafhankelijk hypotheekadviseur kan je kind helpen de beste financieringsoplossing te vinden die past bij de specifieke situatie van de aankoop.
Welke stappen zijn nodig om een huis aan je kind te verkopen?
Het verkopen van een huis aan je kind vraagt om een aantal concrete stappen. Het gaat niet alleen om het ondertekenen van een koopakte: je hebt te maken met taxaties, fiscale verplichtingen, notariële aktes en hypotheekaanvragen. Een goede voorbereiding voorkomt verrassingen en extra kosten.
Dit zijn de stappen die je doorloopt:
- Laat een onafhankelijke taxatie uitvoeren. Een gecertificeerde taxateur stelt de marktwaarde vast. Dit vormt de basis voor de koopprijs, de schenking en de hypotheekaanvraag van je kind.
- Bepaal de verkoopprijs en bereken de eventuele schenking. Besluit samen welke prijs je vraagt en bereken het verschil met de marktwaarde. Laat je adviseren over de schenkbelasting en beschikbare vrijstellingen.
- Schakel een notaris in. De notaris stelt de koopakte en de akte van levering op. Als er sprake is van een schenking, maakt de notaris ook een schenkingsakte op. De notariskosten bij het verkopen van een huis zijn voor rekening van de koper, tenzij je hier andere afspraken over maakt.
- Regel de hypotheek voor je kind. Je kind vraagt een hypotheek aan bij een geldverstrekker op basis van de marktwaarde. Een onafhankelijk hypotheekadviseur helpt bij het vinden van de juiste financiering.
- Verwerk de overdrachtsbelasting correct. De notaris berekent de overdrachtsbelasting over de koopsom. Controleer of de Belastingdienst dit niet corrigeert naar de marktwaarde.
- Onderteken bij de notaris en draag de woning over. Na ondertekening van alle aktes en betaling vindt de eigendomsoverdracht plaats via inschrijving in het Kadaster.
Houd er rekening mee dat er naast de notariskosten ook andere kosten bij het verkopen van een huis komen kijken, zoals de taxatiekosten en eventuele advieskosten voor hypotheek en belastingadvies. Plan deze kosten vooraf goed in.
Hoe wij je helpen bij het verkopen van je huis aan je kind
Een woning verkopen aan je kind lijkt eenvoudig, maar de combinatie van fiscale regels, taxatieverplichtingen en hypotheekaanvragen maakt het een complex traject. Wij begeleiden je bij elke stap van dit proces, van de eerste oriëntatie tot de sleuteloverdracht.
- Waardebepaling op maat: onze makelaars geven je een realistisch beeld van de marktwaarde van je woning, gebaseerd op actuele marktcijfers in de regio Amsterdam, Amstelveen en Zaanstreek.
- Begeleiding bij complexe situaties: wij hebben ruime ervaring met woningverkopen binnen de familie, inclusief situaties waarbij sprake is van schenkingen of bijzondere financieringsconstructies.
- Onafhankelijk hypotheekadvies: onze hypotheekadviseurs helpen je kind de juiste financiering te vinden, ook als de koopsom afwijkt van de marktwaarde.
- Samenwerking met notaris en belastingadviseur: wij werken samen met betrouwbare partijen zodat alle aktes correct worden opgesteld en je geen verrassingen tegenkomt bij de Belastingdienst.
Wil je weten wat jouw woning waard is en hoe je dit traject het beste aanpakt? Neem contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek. We denken graag met je mee.
