Wat gebeurt er bij de verkoop van een huis met een tweede hypotheek?
Bij verkoop moeten alle hypotheken op de woning worden afgelost. Dat geldt voor de eerste én de tweede hypotheek.
De afwikkeling verloopt zo:
-
De notaris vraagt bij je geldverstrekkers aflosnota’s op.
-
In die aflosnota’s staat het exacte bedrag dat je op de overdrachtsdatum moet aflossen.
-
De koopsom komt binnen bij de notaris.
-
Eerst wordt de eerste hypotheek afgelost.
-
Daarna wordt de tweede hypotheek afgelost.
Is de opbrengst niet genoeg om alles af te lossen, dan moet je het tekort vooraf oplossen. Met eigen geld of met akkoord van de bank. Zonder oplossing kan de notaris de woning meestal niet vrij van hypotheek leveren.
Bij een verkoop met meerdere hypotheken is goede begeleiding belangrijk. Zeker als de financiële ruimte beperkt is. Op onze pagina over huis verkopen lees je hoe wij dit aanpakken.
Boeterente: wanneer wel en wanneer niet?
Bij vervroegd aflossen tijdens de rentevaste periode kan een boeterente gelden.
Maar bij verkoop is dit bij veel geldverstrekkers deels of helemaal niet van toepassing.
Het verschilt per hypotheek en per aanbieder. Daarom is het belangrijk om altijd een aflosnota op te vragen. Dan weet je vooraf waar je rekening mee moet houden en voorkom je verrassingen bij de overdracht.
Wanneer is verkopen met een tweede hypotheek logisch?
Verkoop kan een goede keuze zijn als:
-
Je voldoende overwaarde hebt om beide hypotheken af te lossen.
-
Je maandlasten te hoog zijn geworden door een dure tweede hypotheek.
-
Je situatie verandert, zoals bij scheiding, werk op afstand of gezinsverandering.
Overwaarde kan een voordeel zijn, maar alleen als je die goed gebruikt.
Let op de bijleenregeling
Koop je na verkoop een nieuwe woning? Dan krijg je te maken met de bijleenregeling. Gebruik je de overwaarde niet voor je volgende huis, dan is de rente over dat deel van je nieuwe hypotheek meestal niet aftrekbaar.
Wat houd je over na verkoop? Zo reken je dat uit
Je netto-opbrengst is de verkoopprijs minus alle kosten:
-
Openstaande hypotheekschulden
-
Eventuele boeterente
-
Makelaarskosten
-
Kosten voor het royeren van de hypotheek
-
Overige verkoopkosten
Begin altijd met een realistische inschatting van de woningwaarde. Online tools geven een indicatie, maar geen zekerheid. Een lokale makelaar onderbouwt de waarde met recente verkopen en marktkennis.
Wat als er een restschuld ontstaat?
Is de verkoopopbrengst lager dan je totale hypotheekschuld, dan ontstaat er een restschuld.
Zonder bijbetaling of akkoord van de bank kan de notaris de woning meestal niet vrij van hypotheek leveren. Je opties zijn beperkt:
-
Het tekort zelf bijleggen.
-
Afspraken maken met de bank over een betalingsregeling.
Kwijtschelding komt bijna nooit voor. Alleen in uitzonderlijke situaties, bijvoorbeeld via NHG of een schuldregeling.
Renteaftrek bij restschuld
De rente over een restschuld die nu ontstaat, is meestal niet aftrekbaar. Dat maakt meefinancieren of lenen duurder.
NHG als vangnet
Heb je een hypotheek met NHG? Dan kan NHG onder voorwaarden een restschuld kwijtschelden bij gedwongen verkoop, bijvoorbeeld door scheiding, werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. Je moet aantonen dat je te goeder trouw bent en hebt meegewerkt aan oplossingen. Het is geen automatisme.
Twijfel je of verkopen verstandig is met een mogelijke restschuld? Soms is aanhouden of anders inzetten van de woning een betere keuze. In dit artikel lees je meer over verkopen of verhuren van een (tweede) woning.
Verbouwen om meer waarde te creëren?
Verbouwen kan helpen, maar levert niet altijd meer op dan het kost. Laat dit vooraf goed doorrekenen. Soms is wachten of verkopen zonder extra investering verstandiger.
Veelgestelde vragen
Moet ik beide hypotheken aflossen bij verkoop?
Ja. De woning kan alleen worden geleverd als alle hypotheken zijn ingelost of er afspraken zijn gemaakt met de bank.
Worden geldverstrekkers automatisch geïnformeerd?
Nee. De notaris vraagt actief aflosnota’s op bij je geldverstrekkers.
Betaal ik als verkoper notariskosten?
Als verkoper betaal je meestal vooral de kosten voor het doorhalen van de hypotheek. De koper betaalt vaak de leveringsakte.
Kan ik verkopen met een restschuld?
Ja, maar alleen als je het tekort oplost of akkoord krijgt van de bank.
Wat is nu verstandig in jouw situatie?
Een huis verkopen met een tweede hypotheek vraagt om voorbereiding en eerlijk rekenen. Geen aannames. Geen mooie verhalen. Wel duidelijkheid vooraf.
Wil je weten waar je écht staat?
Vraag een waardebepaling aan of plan een verkoopadviesgesprek. Dan kijken we samen of verkopen nu verstandig is en wat het je daadwerkelijk oplevert.
