Je kunt een huis met een lopende hypotheek verkopen door de hypotheekschuld af te lossen uit de verkoopopbrengst. Als je huis meer waard is dan de restschuld, hou je overwaarde over. Is je huis minder waard, dan ontstaat een restschuld die je moet oplossen. De notaris regelt de aflossing automatisch tijdens de overdracht.
Wat gebeurt er met je hypotheek als je je huis verkoopt?
Bij de verkoop van je huis wordt de hypotheekschuld automatisch afgelost uit de verkoopopbrengst. De notaris zorgt ervoor dat jouw hypotheekverstrekker het resterende bedrag ontvangt voordat jij als verkoper geld krijgt.
Het proces verloopt als volgt: zodra de koopovereenkomst is getekend, vraagt de notaris een aflossingsverklaring op bij je bank. Dit document toont precies hoeveel je nog schuldig bent op de dag van overdracht. Op de dag van de eigendomsoverdracht ontvangt de notaris het geld van de koper en lost direct je hypotheek af.
Je spreekt van overwaarde wanneer je huis meer opbrengt dan je hypotheekschuld. Dit bedrag krijg je uitgekeerd na aftrek van alle verkoopkosten. Heb je een restschuld, dan is je huis minder waard dan wat je nog verschuldigd bent aan de bank.
De bank heeft namelijk een hypotheekrecht op je woning. Dit betekent dat zij altijd voorrang hebben op de verkoopopbrengst. Pas nadat de hypotheek volledig is afgelost, krijg jij als eigenaar het resterende bedrag.
Hoe bereken je of je genoeg overwaarde hebt om je hypotheek af te lossen?
Je berekent je overwaarde door de huidige woningwaarde minus je hypotheekschuld minus alle verkoopkosten. Voor een betrouwbare berekening heb je een actuele taxatie van je woning nodig, niet alleen een online schatting.
Begin met het opvragen van je hypotheekschuld bij je bank. Dit bedrag vind je ook op je jaarlijkse hypotheekuittreksel, maar vraag voor de zekerheid het precieze bedrag op. Let op: dit bedrag kan dagelijks veranderen door rente en aflossingen.
Voor de woningwaarde is een professionele taxatie het meest betrouwbaar. Online waardetools geven een indicatie, maar elke woning is uniek door ligging, onderhoudsstaat en specifieke kenmerken. Een ervaren makelaar kan ter plaatse een realistische inschatting geven gebaseerd op actuele verkopen in je buurt.
Trek van de verwachte verkoopprijs alle kosten af: makelaarskosten, notariskosten, eventuele boeterente en andere verkoopkosten. Het resterende bedrag is je netto-opbrengst. Is dit meer dan je hypotheekschuld, dan heb je overwaarde.
Welke kosten komen kijken bij het verkopen van een huis met hypotheek?
De belangrijkste kosten zijn makelaarskosten, notariskosten en mogelijk boeterente bij vervroegde aflossing van je hypotheek. Deze kosten variëren, maar reken op 2-4% van de verkoopprijs voor alle kosten samen.
Makelaarskosten bedragen meestal 1,5-2% van de verkoopprijs inclusief btw. Sommige makelaars werken met een no cure no pay constructie, waarbij je alleen betaalt bij daadwerkelijke verkoop. Dit scheelt risico en eventuele intrekkingskosten als je van gedachten verandert.
Notariskosten voor de eigendomsoverdracht liggen tussen de 500-1500 euro, afhankelijk van de woningwaarde. De notaris regelt de hypotheekafwikkeling, eigendomsoverdracht en kadastrale wijzigingen.
Boeterente betaal je als je hypotheek vervroegd aflost tijdens de rentevaste periode. Dit bedrag verschilt per bank en hypotheekvorm. Bij lage marktrentes kan de boete oplopen tot enkele duizenden euro’s. Informeer bij je bank naar het exacte bedrag.
Denk ook aan kosten voor energie-etiket, eventuele reparaties voor de verkoop, professionele foto’s en marketing. Deze kosten zijn meestal beperkt, maar tel ze wel mee in je berekening.
Wat doe je als je huis minder waard is dan je hypotheekschuld?
Bij een restschuld heb je verschillende opties: een doorlopende hypotheek afsluiten, de restschuld omzetten naar een persoonlijke lening, of afspraken maken met je huidige bank over een betalingsregeling.
Een doorlopende hypotheek betekent dat je de restschuld meeneemt naar je nieuwe woning. Je sluit dan een nieuwe hypotheek af die hoger is dan de waarde van je nieuwe huis. Niet alle banken bieden dit aan, en je betaalt vaak een hogere rente over het restschulddeel.
Een persoonlijke lening voor de restschuld is een andere mogelijkheid. Deze leningen hebben meestal een hogere rente dan een hypotheek, maar je lost sneller af. De maandlasten zijn wel hoger dan bij een doorlopende hypotheek.
Sommige banken willen meewerken aan een betalingsregeling, vooral als je kunt aantonen dat je financiële situatie tijdelijk moeilijk is. Dit kan helpen om de verkoop door te laten gaan zonder direct de volledige restschuld te hoeven betalen.
Heb je een forse restschuld? Zoek dan professioneel advies. Een hypotheekadviseur kan verschillende scenario’s doorrekenen en onderhandelen met banken over de beste oplossing voor jouw situatie.
Hoe regel je de verkoop en hypotheekafwikkeling praktisch?
Het proces begint met een realistische taxatie en verkoopstrategie, gevolgd door marketing en onderhandelingen. Na de verkoop regelt de notaris automatisch de hypotheekafwikkeling tijdens de eigendomsoverdracht.
Start met een gratis waardebepaling door een ervaren makelaar. Deze komt ter plaatse om je woning te beoordelen en geeft advies over de optimale verkoopprijs en timing. Een goede makelaar heeft actuele marktkennis en een uitgebreid netwerk van potentiële kopers.
Tijdens de verkoopfase zorgt je makelaar voor professionele presentatie, marketing en onderhandelingen. Een ervaren makelaar genereert veel reacties en onderhandelt scherp voor het beste resultaat. Kies bij voorkeur voor een no cure no pay constructie zonder intrekkingskosten.
Na akkoord op de koopovereenkomst neemt de notaris het over. Deze vraagt automatisch de aflossingsverklaring op bij je bank, regelt de financiering van de koper en zorgt voor een soepele overdracht. Je hoeft hier zelf niets voor te doen.
Heb je ook een nieuwe woning nodig? Dan is het handig om je verkoop en aankoop te laten begeleiden door hetzelfde kantoor. Dit biedt overzicht en zorgt voor betere afstemming tussen beide processen.
Bij complexe situaties zoals restschuld of doorstroming is professionele begeleiding waardevol. Een ervaren makelaar met hypotheekexpertise kan beide trajecten optimaal op elkaar afstemmen en zorgen voor een zorgeloze afwikkeling van begin tot eind.
