De Wet betaalbare huur heeft de Amsterdamse woningmarkt flink opgeschud. Verhuurders die jarenlang een woning in de vrije sector verhuurden, merken dat hun speelruimte kleiner is geworden. En dat heeft directe gevolgen voor wie overweegt een huurwoning te verkopen. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over de impact van de Wet betaalbare huur op de verkoop van woningen in Amsterdam.
Of je nu verhuurder bent van één appartement of een kleine vastgoedportefeuille beheert, de nieuwe huurprijsregulering verandert de rekensommen. Wat is je woning nog waard? Wanneer verkoop je? En hoe pak je dat slim aan? Je leest het hier.
Wat is de Wet betaalbare huur en wat verandert er?
De Wet betaalbare huur is een Nederlandse wet die op 1 juli 2024 in werking trad en de huurprijzen in het middensegment reguleert via het puntensysteem. Woningen met een WWS-score tot en met 186 punten vallen voortaan onder gereguleerde huurprijzen, ook als ze voorheen in de vrije sector werden verhuurd. Dit treft een groot deel van de Amsterdamse huurwoningmarkt direct.
Concreet betekent dit dat verhuurders niet langer zelf de huurprijs mogen bepalen voor woningen die onder de nieuwe puntengrenzen vallen. Het woningwaarderingsstelsel (WWS) bepaalt de maximale huurprijs op basis van kenmerken zoals oppervlakte, energielabel en voorzieningen. Voor Amsterdam, waar veel woningen relatief klein zijn en soms een lager energielabel hebben, kan dit een forse daling van de huurinkomsten betekenen.
Wat verandert er praktisch voor verhuurders?
Verhuurders zijn verplicht om de huurprijs te toetsen aan het WWS voordat ze een nieuwe huurovereenkomst afsluiten. Huurders kunnen bovendien bij de Huurcommissie een te hoge huurprijs aanvechten, ook met terugwerkende kracht. Dit vergroot het juridische en financiële risico voor verhuurders die de grenzen niet goed in de gaten houden.
Welke woningen in Amsterdam vallen onder de nieuwe huurregels?
Woningen in Amsterdam vallen onder de Wet betaalbare huur als ze een WWS-score hebben van maximaal 186 punten. Dit omvat het sociale segment (tot 144 punten) én het nieuwe middensegment (144 tot 186 punten). Woningen met meer dan 186 punten blijven in de vrije sector en zijn niet gereguleerd.
In de praktijk vallen veel Amsterdamse appartementen in het midden- of lagere segment. Denk aan een appartement van 60 tot 80 vierkante meter met een energielabel C of lager in wijken als Amsterdam-Noord, Nieuw-West of delen van Oost. Deze woningen haalden voorheen soms een vrije-sectorhuurprijs, maar vallen nu onder de gereguleerde maximumhuur.
Woningen in duurdere wijken zoals Amsterdam-Zuid of het Centrum, met meer vierkante meters en een beter energielabel, scoren vaker boven de 186 punten en blijven daarmee buiten de regulering. Een energielabel A of beter levert namelijk extra punten op, wat de kans vergroot dat een woning in de vrije sector blijft.
Hoe beïnvloedt de wet de verkoopwaarde van een huurwoning?
De Wet betaalbare huur verlaagt in veel gevallen de verkoopwaarde van een verhuurde woning, omdat de maximale huurinkomsten lager zijn geworden. Beleggers rekenen de waarde van een woning mede terug vanuit het huurrendement. Lagere huurinkomsten betekenen een lagere beleggingswaarde, en dat drukt de prijs die een investerende koper bereid is te betalen.
Toch is het beeld niet eenduidig. Voor woningen die leeg worden opgeleverd aan een particuliere koper, telt de huurregulering nauwelijks mee. Een eigenaar-bewoner koopt op basis van de woningwaarde, niet van het huurrendement. De verkoopwaarde hangt dus sterk af van wie de potentiële koper is en of de woning leeg of verhuurd wordt verkocht.
Wat zegt de Amsterdamse markt hierover?
De Amsterdamse woningmarkt blijft competitief. Uit marktdata blijkt dat de mediane transactieprijs in Amsterdam als geheel rond de 604.000 euro ligt, met uitschieters in Amsterdam-Centrum en Amsterdam-Zuid richting 720.000 tot 746.000 euro. In Amsterdam-Noord en Nieuw-West liggen de prijzen lager, op respectievelijk circa 560.000 en 525.000 euro. Verhuurde woningen in die segmenten voelen de druk van de huurregulering het meest.
Wat is het verschil tussen verkopen met of zonder huurder?
Verkopen met een huurder levert doorgaans een lagere verkoopprijs op dan verkopen met een lege woning. Een verhuurde woning wordt verkocht met een zogenoemde leegwaarderatio: een korting op de marktwaarde die afhankelijk is van de hoogte van de huur ten opzichte van de WOZ-waarde. Hoe lager de huur relatief ten opzichte van de WOZ, hoe groter de korting.
Door de Wet betaalbare huur zijn de gereguleerde huurprijzen in veel gevallen gedaald. Dit betekent dat de leegwaarderatio voor meer woningen gunstiger uitpakt voor de koper, maar ongunstiger voor de verkoper. De kloof tussen de verkoopprijs met en zonder huurder wordt hierdoor groter.
Wanneer is verkopen met huurder toch interessant?
Verkopen met een huurder kan aantrekkelijk zijn voor beleggers die op zoek zijn naar direct rendement, mits de huurprijs marktconform is en de woning goed onderhouden is. In de huidige markt is de groep kopers die bereid is een verhuurde woning te kopen kleiner geworden, mede door de nieuwe huurregels. Dit maakt de onderhandelingspositie van de verkoper zwakker dan voorheen.
Wanneer is het slim om een huurwoning nu te verkopen?
Het is verstandig om een huurwoning in Amsterdam te verkopen als de huurinkomsten door de Wet betaalbare huur zijn gedaald en het rendement niet meer aansluit bij je financiële doelen. Zeker als de woning leeg kan worden opgeleverd, profiteer je van de hogere verkoopprijs die particuliere kopers bereid zijn te betalen in een markt waar de vraag nog steeds groot is.
De Amsterdamse woningmarkt blijft krap. Met een aanbod dat weliswaar groeit, maar nog altijd beperkt is ten opzichte van de vraag, zijn verkooptijden relatief kort en zijn overbiedingen aan de orde van de dag. Dit geeft verkopers een sterke positie, zolang de woning goed wordt gepresenteerd en realistisch wordt geprijsd.
Overweeg ook de fiscale kant. Wijzigingen in de box 3-belasting en de vermogensrendementsheffing spelen mee in de beslissing om te verkopen of aan te houden. Het loont om dit samen met een financieel adviseur door te rekenen voordat je een beslissing neemt.
Hoe verkoop je een huurwoning succesvol in Amsterdam?
Een huurwoning succesvol verkopen in Amsterdam doe je door de juiste timing te combineren met een realistische vraagprijs, een heldere juridische voorbereiding en een gerichte marketingstrategie. Begin met het in kaart brengen van de huursituatie: loopt het huurcontract binnenkort af, of is de huurder bereid te vertrekken? Een lege woning brengt in de meeste gevallen meer op.
Zorg daarnaast voor een actuele en nauwkeurige waardebepaling. De Amsterdamse markt verschilt sterk per wijk en woningtype. Een appartement in Amsterdam-Oost heeft een andere dynamiek dan een woning in Nieuw-West. Een goede waardebepaling houdt rekening met de actuele marktprijzen, de staat van de woning, het energielabel en de invloed van de huurregulering op de beleggingswaarde.
Stappen voor een succesvolle verkoop
- Controleer de WWS-score van je woning en bepaal of deze in de vrije sector valt.
- Beoordeel of de woning leeg of verhuurd wordt aangeboden en wat dit betekent voor de vraagprijs.
- Laat een professionele waardebepaling uitvoeren op basis van actuele marktdata.
- Zorg voor een verzorgde presentatie met goede fotografie en een duidelijke omschrijving.
- Bereid de juridische documentatie voor, inclusief huurovereenkomst en energielabel.
- Onderhandel gericht en realistisch op basis van marktinzicht.
Een goede makelaar kent de lokale markt en helpt je de juiste kopers te bereiken, of het nu gaat om particulieren of beleggers.
Hoe wij helpen bij de verkoop van jouw huurwoning in Amsterdam
De Wet betaalbare huur maakt de verkoop van een huurwoning complexer dan voorheen. Je hebt te maken met huurprijsregulering, leegwaarderatio’s, een veranderende kopersmarkt en fiscale overwegingen. Bert van Vulpen helpt je om al deze factoren helder in kaart te brengen, zodat je een weloverwogen beslissing kunt nemen.
Dit is wat wij voor je doen:
- Een gratis en vrijblijvende waardebepaling van jouw woning, afgestemd op de huidige Amsterdamse markt.
- Inzicht in de impact van de Wet betaalbare huur op jouw specifieke situatie.
- Een op maat gemaakte verkoopstrategie, of je woning nu leeg of verhuurd wordt aangeboden.
- Begeleiding bij onderhandelingen en de juridische afhandeling.
- Toegang tot onafhankelijk hypotheekadvies als je de opbrengst wilt herinvesteren.
Met meer dan 30 jaar ervaring in Amsterdam en omgeving en een gemiddelde klantbeoordeling van 9,4 weten we wat er speelt op de woningmarkt. Maak een vrijblijvende afspraak en ontdek wat wij voor jou kunnen betekenen bij de verkoop van jouw huurwoning in Amsterdam. Of plan direct een persoonlijk verkoopadviesgesprek met ons om jouw situatie concreet te bespreken.
Gerelateerde artikelen
- Hoe bereid je je voor op bezichtigingen van je huis in Amsterdam?
- Wat is overdrachtsbelasting bij het verkopen van je huis?
- Hoe vraag je een starterslening aan in Amstelveen?
- Wat gebeurt er op de dag van overdracht bij de verkoop van een huis?
- Wat gebeurt er met de erfpacht bij overdracht van je woning in Amsterdam?
