Wat moet je doen met je tweede woning in 2026: verkopen of verhuren?

Wat verandert er voor een tweede woning in 2026?

Er zijn twee grote veranderingen die direct van invloed zijn:

1. De overdrachtsbelasting daalt naar 8%. In 2025 was dit nog 10,4%. Kopers van een tweede woning betalen daardoor flink minder instapkosten.
2. Box 3 wordt opnieuw aangepast. Het forfaitaire rendement over je tweede woning stijgt naar verwachting. Tegelijk wordt de tegenbewijsregeling uitgebreid voor mensen wiens werkelijke rendement lager is.

De woningmarkt verandert op dit moment sneller dan velen verwachten. In het tweede kwartaal van 2026 kwamen via NVM-makelaars 56.700 woningen te koop, het hoogste aantal in meer dan dertig jaar. Een belangrijk deel van dat extra aanbod komt van verhuurders die hun panden afstoten vanwege hogere belastingdruk en nieuwe huurregels. In Amsterdam lagen de gemiddelde verkoopprijzen in Q2 zelfs 2,9% lager dan een jaar geleden. Landelijk bedraagt de prijsstijging nog maar 2,1%, onder het inflatieniveau van 2,9%.

Wat betekent dit voor jou als eigenaar van een tweede woning? De markt verschuift. Er is meer aanbod, kopers krijgen meer keuze en op steeds meer plekken is ruimte voor onderhandeling. Dat heeft direct gevolgen voor de afweging: nu verkopen, of toch houden en verhuren?

Maak een vrijblijvende afspraak

Overdrachtsbelasting tweede woning 2026: 8%

Koop je een woning die niet je hoofdverblijf is, dan betaal je in 2026 8% overdrachtsbelasting. Dat geldt voor vakantiewoningen, beleggingspanden en woningen die je wilt verhuren. Voor je eerste eigen woning geldt een tarief van 2%, of 0% als je jonger bent dan 35 jaar en de woning onder de vrijstellingsgrens valt.

Wat betekent dit concreet? Op een woning van €350.000 betaal je als koper van een tweede woning €28.000 aan overdrachtsbelasting. In 2025 was dat nog €36.400. Een besparing van meer dan €8.000. Voor kopers die al langer aan de zijlijn stonden, kan 2026 daardoor een beter instapmoment zijn.

Box 3: hoeveel belasting betaal je over een tweede woning?

Een tweede woning valt in box 3 van de inkomstenbelasting. Je betaalt geen belasting over eventuele huurinkomsten zelf, maar over de veronderstelde waarde van je vermogen. Dat wordt berekend op basis van de WOZ-waarde van de woning.

Hoe werkt dat in twee stappen:

1. Over de WOZ-waarde minus eventuele schulden wordt een forfaitair rendement berekend. Voor overige bezittingen (waaronder een tweede woning) is dat in het belastingjaar 2025 vastgesteld op 5,88%. Je geeft dit in 2026 aan.
2. Over dat berekende rendement betaal je 36% belasting. Dat komt neer op ongeveer 2,12% van de WOZ-waarde boven het heffingsvrijvermogen.

Het heffingsvrijvermogen in 2025 is €57.684 per persoon. Fiscale partners hebben dit allebei. Zit je daarboven? Dan betaal je belasting over het deel erboven.

Wat verandert er in box 3 voor het belastingjaar 2026?

Het kabinet wil het fictieve rendement voor het belastingjaar 2026 (aangifte 2027) verhogen. De verwachting is een stijging richting 7,77% voor overige bezittingen, bij een lager heffingsvrijvermogen. Dit is nog niet definitief vastgesteld. Volg de ontwikkelingen of bespreek het met een belastingadviseur.

Is jouw werkelijke rendement lager dan het forfaitaire? Dan kun je gebruik maken van de tegenbewijsregeling. Je gaat dan uit van je eigen cijfers. Let op: bij een vakantiewoning voor eigen gebruik telt het eigen gebruik mee als fictief inkomen. De Belastingdienst stelt de bijtelling daarvoor vast op 5,06% van de WOZ-waarde per jaar.

Tweede woning kopen in 2026: loont het nog?

Dat hangt af van wat je ermee wil. Als belegging voor verhuur zijn er kansen, mits je de situatie goed doorrekent:

• De lagere overdrachtsbelasting (8%) verlaagt je instapkosten flink ten opzichte van vorig jaar.
• De huurvraag in Amsterdam, Amstelveen en de Zaanstreek blijft structureel hoog.
• Huurinkomsten zelf zijn in het huidige box 3-systeem niet direct belast.

Maar er zijn ook risico’s om rekening mee te houden:

• Box 3 wordt naar verwachting zwaarder voor het belastingjaar 2026 en 2027.
• Gemeentelijke verhuurregels, zoals het puntensysteem en vergunningsplicht, kunnen je huurprijs begrenzen.
• Vanaf 2028 verandert het systeem: dan betaal je belasting over je werkelijke rendement, inclusief waardestijging bij verkoop.

Als vakantiewoning voor eigen gebruik hangt het sterk af van je vermogenspositie en of je boven het heffingsvrijvermogen uitkomt. Laat altijd een concrete berekening maken voor jouw situatie.

Verkopen of verhuren: wanneer kies je wat?

Wanneer is verkopen slim?

Verkopen past goed als je zekerheid wilt en direct financieel resultaat. Het is een logische keuze als:

• Je veel overwaarde hebt en die wilt verzilveren.
• De huurprijs in jouw regio wordt begrensd door het puntensysteem.
• Box 3 je netto rendement te veel drukt.
• Je geen behoefte hebt aan de verantwoordelijkheden van verhuur.

De markt geeft op dit moment een gemengd beeld. Woningen worden nog steeds snel verkocht en bij 71% van de transacties betaalt de koper boven de vraagprijs (NVM Q2 2026). Maar het aanbod is fors gestegen en in Amsterdam liggen de gemiddelde verkoopprijzen inmiddels iets lager dan vorig jaar. Wie al langer overweegt te verkopen, doet er verstandig aan niet te lang te wachten.

Wanneer is verhuren interessant?

Verhuren kan slim zijn als je inzet op lange termijn waardeopbouw. Het past goed als:

• De woning staat op een plek met structureel hoge huurvraag.
• De woning goed scoort binnen het puntensysteem.
• Je geen directe behoefte hebt aan liquiditeit.
• Je vermogen wilt opbouwen via huurinkomsten en waardestijging.

Let op: verhuurregels verschillen per gemeente. In Amsterdam gelden strenge regels rondom toeristische verhuur en reguliere verhuur. Soms heb je een vergunning nodig. Voor de sociale sector geldt per 1 januari 2026 een maximale huurprijs van €900,07 per maand. Laat je goed informeren voordat je besluit.

Wat verandert er voor je tweede woning in 2028?

De Tweede Kamer heeft op 12 februari 2026 de nieuwe box 3-wet aangenomen. Vanaf 1 januari 2028 stapt Nederland over op een systeem gebaseerd op werkelijk rendement. Dat heeft grote gevolgen voor wie een tweede woning bezit:

• Huurinkomsten worden jaarlijks belast, na aftrek van kosten zoals rente en onderhoud.
• Waardestijging van de woning wordt belast op het moment van verkoop, niet ieder jaar opnieuw.
• Verhuur je de woning niet? Dan geldt een vastgoedbijtelling van 3,35% van de WOZ-waarde als fictief inkomen.
• Er is geen heffingsvrijvermogen meer, maar een heffingsvrij resultaat van €1.800.

Dat tweede punt is een belangrijk verschil met aandelen. Bij aandelen wordt waardestijging namelijk jáárlijks belast, ook als je ze nog niet hebt verkocht. Dat heet vermogensaanwas. Bij een tweede woning wordt de waardestijging pas belast als je de woning verkoopt. Dat heet vermogenswinst. In de praktijk betekent dit dat je de belasting over waardestijging kunt uitstellen zolang je de woning aanhoudt. Fiscaal gezien kan een tweede woning in het nieuwe systeem daardoor gunstig uitpakken ten opzichte van aandelen.

Voor wie nu verhuurt of overwaarde heeft opgebouwd, is het slim om al vooruit te rekenen. Welke keuzes je nu maakt, hebben straks invloed op je belastingpositie in 2028. Een belastingadviseur kan je helpen dit concreet door te rekenen voor jouw situatie.

Is het nu slim om mijn tweede woning te verkopen?

Het marktbeeld is aan het veranderen. In Q2 2026 kwamen ruim 56.700 woningen op de markt, het hoogste aanbod in dertig jaar. In Amsterdam liggen de gemiddelde verkoopprijzen al iets lager dan een jaar geleden. Woningen worden nog steeds snel verkocht en bij 71% boven de vraagprijs, maar de druk neemt af. Of nu het juiste moment is om te verkopen hangt sterk af van jouw situatie en regio. Onze makelaars geven je eerlijk advies.