Bert van Vulpen is een NVM-makelaar in Amsterdam-Zuid met meer dan 30 jaar lokale ervaring. Wij begeleiden je persoonlijk bij de verkoop en aankoop van een woning in De Pijp, Oud-Zuid, de Apollobuurt en omgeving. Met één vast aanspreekpunt voor verkoop, aankoop én hypotheek.
Woningmarkt Amsterdam-Zuid – Q4 2025 (NVM)
| Indicator | Amsterdam-Zuid | Amsterdam (gemeente) | Nederland |
| Mediane transactieprijs | € 746.000 | € 604.000 | € 502.000 |
| Prijs per m2 (transactie) | € 9.482 | € 8.500 | ca. € 4.700 |
| Appartement transactieprijs | € 665.000 | € 568.000 | nvt |
| Verkooptijd | 33 dagen | 32 dagen | 28 dagen |
| Boven vraagprijs verkocht | 74% | 79% | 71,7% |
| Vraag-verkoopprijsverschil | 5,8% | 6,8% | 4,7% |
| Krapte-indicator | 2,4 | 2,3 | 1,9 |
| Aanbod Q4 2025 | 624 woningen (+22%) | 2.413 (+22%) | Stijgend |
Op zoek naar een makelaar in Amsterdam-Zuid?
Amsterdam-Zuid behoort tot de duurste woningmarkten van Nederland. De mediane transactieprijs lag in het vierde kwartaal van 2025 op € 746.000 – bijna € 250.000 meer dan het nationale gemiddelde en bijna € 150.000 boven het Amsterdamse gemiddelde. De prijs per vierkante meter bedraagt € 9.482. Woningen gaan snel: gemiddeld stond een woning in Amsterdam-Zuid 33 dagen te koop voordat het een nieuwe eigenaar vond.
Dat klinkt gunstig als verkoper, maar het vraagt ook om een scherpe aanpak. Kopers in dit segment zijn kapitaalkrachtig en goed voorbereid. Ze vergelijken op prijs, staat van onderhoud, uitstraling en details als erfpacht en VvE. Een verkeerde start kan je hier direct geld kosten.
Bij ons krijg je direct persoonlijk contact. We luisteren eerst en geven daarna advies. Geen standaardverhaal, maar maatwerk op basis van jouw woning en jouw situatie.
Meer over wie wij zijn en hoe wij werken lees je op ons makelaarskantoor in Amsterdam.
Je woning verkopen in Amsterdam-Zuid
Met een m2-prijs van € 9.482 en een mediane verkoopprijs van € 746.000 behoort Amsterdam-Zuid tot de absolute top van de Nederlandse koopwoningmarkt. Dat betekent een serieuze verkoopopbrengst, maar ook dat iedere beslissing – van prijsstelling tot presentatie – direct zichtbaar is in de eindprijs.
In Q4 2025 werd 74% van de woningen in Amsterdam-Zuid boven de vraagprijs verkocht, met een gemiddeld vraag-verkoopprijsverschil van 5,8%. Appartementen springen eruit: 75% ging boven vraagprijs weg met een overbod van 6,0%. Dat zijn sterke resultaten die je alleen haalt met de juiste voorbereiding.
Onze aanpak:
- Realistische waardebepaling op basis van actuele transactiecijfers in jouw straat en buurt
- Professionele presentatie met styliste en fotograaf – aantoonbaar effectief in het hogere segment
- Gerichte marketing op de juiste doelgroep, inclusief internationale kopers en expats
Meer over onze werkwijze lees je op de pagina huis verkopen in Amsterdam.
Transactieprijzen per woningtype – Amsterdam-Zuid Q4 2025
| Woningtype | Transactieprijs | Prijs per m2 | Verkooptijd | % boven vraagprijs |
| Tussenwoning | € 1.831.000 | € 8.097 | 39 dagen | 70% |
| Hoekwoning | € 1.883.000 | € 7.947 | 53 dagen | 57% |
| Appartement | € 665.000 | € 9.529 | 32 dagen | 75% |
| Vrijstaand | € 3.463.000 | € 10.139 | 101 dagen | 17% |
| Totaal | € 746.000 | € 9.482 | 33 dagen | 74% |
Let op: voor vrijstaand, 2-onder-1-kap en hoekwoningen zijn de aantallen transacties klein (1-7 per kwartaal), waardoor deze cijfers grote schommelingen kunnen vertonen en minder representatief zijn.
Amsterdam-Zuid is geen één markt
Amsterdam-Zuid bestaat uit buurten met elk hun eigen dynamiek en prijsniveau. Appartementen domineren de markt: van de 779 verkopen in Q4 2025 waren er 740 appartementen. Maar ook tussenwoningen en vrijstaande woningen wisselen hier van eigenaar – voor € 1.831.000 respectievelijk gemiddeld € 3.463.000.
De Pijp trekt een jong, koopkrachtig publiek en kent hoge biedconcurrentie op appartementen. De Apollobuurt en het Museumkwartier bedienen een internationaler, doorgaans vermogender segment. De Stadionbuurt en Buitenveldert bieden meer ruimte en spreken gezinnen aan. Wie dat onderscheid niet maakt in de aanpak, laat geld liggen.
Binnen Amsterdam-Zuid zijn wij onder andere actief in:
Eerst verkopen of eerst kopen in Amsterdam-Zuid?
Bij de verkoop of aankoop van een woning in Amsterdam-Zuid speelt vrijwel altijd dezelfde vraag: wat is verstandiger, eerst verkopen of eerst kopen? Er is geen universeel antwoord. De juiste volgorde hangt af van je financiele ruimte, je risicobereidheid en hoe flexibel je wilt zijn in de planning.
Optie 1: eerst verkopen
Dit is in 2026 de meest zekere keuze. Je weet precies wat je woning oplevert en hoeveel je te besteden hebt. Je loopt geen risico op dubbele maandlasten en hebt geen overbruggingsfinanciering nodig. Het nadeel: je kunt tijdelijk zonder woning zitten. Tijdelijk huren is in Amsterdam-Zuid niet eenvoudig of goedkoop.
Optie 2: eerst kopen
Wie geen geschikte woning wil mislopen, kiest vaak voor eerst kopen. Je hoeft maar een keer te verhuizen en hebt meer tijd voor een goede volgende stap. Het risico: je hebt vrijwel altijd een overbruggingshypotheek nodig. Dat betekent tijdelijk dubbele lasten. De NHG-grens is in 2026 verhoogd naar € 470.000 – maar de meeste woningen in Amsterdam-Zuid vallen ruim boven die grens, dus overbrugging en financiele ruimte zijn cruciale factoren.
Ons advies
Wij helpen je bij het kiezen van de volgorde die bij jou past. We kijken naar je woning, je financiële mogelijkheden en de marktsituatie. Zo voorkom je dat je keuzes maakt die achteraf onnodig stress of kosten opleveren.
Als aankoopmakelaar helpen wij je om overzicht te houden. We kijken kritisch mee, zeker bij appartementen. Denk aan de VvE, onderhoudsplannen en toekomstwaarde. Zo voorkom je dat enthousiasme later omslaat in twijfel.
Meer hierover lees je op huis kopen in Amsterdam.
Een woning aankopen in Amsterdam-Zuid
Als aankoopmakelaar denken wij kritisch met je mee. In Amsterdam-Zuid zijn er meer aandachtspunten dan de prijs alleen. Erfpacht komt veel voor in dit stadsdeel en kan een significant effect hebben op de maandlasten en financierbaarheid. Daarnaast kijken wij altijd kritisch naar de VvE bij appartementen: zijn de reserves op orde, is er een meerjarenonderhoudsplan en zijn de kosten realistisch?
De krapte-indicator in Amsterdam-Zuid stond in Q4 2025 op 2,4 – iets krapper dan het Amsterdamse gemiddelde. Als koper heb je beperkte keuze en weinig tijd. Wij zorgen dat je scherp en volledig geïnformeerd kunt schakelen.
Verkoop, aankoop en hypotheek onder één dak
Verkoop en aankoop staan zelden op zichzelf. Vrijwel altijd speelt ook de hypotheek een rol. Door dit mee te nemen in het proces, voorkom je verrassingen en onrust. Wij begeleiden je daarom ook bij de financiering: één aanspreekpunt en keuzes die op elkaar aansluiten.
Lees meer over hypotheekadvies in Amsterdam.
Internationaal publiek in Amsterdam-Zuid
Amsterdam-Zuid trekt veel internationale kopers. Expats met de 30%-regeling hebben vaak meer financiele slagkracht, wat de biedconcurrentie in buurten als De Pijp en de Apollobuurt extra intensief maakt. Wij werken regelmatig met internationale klanten en bieden ook begeleiding in het Engels – zowel voor de internationale koper als voor de verkoper die zijn woning aan een expat wil verkopen.
Wil je weten wat in jouw situatie verstandig is?
Twijfel je of dit het juiste moment is om te verkopen? Of wil je gewoon weten wat je woning nu realistisch waard is? Neem contact met ons op. We denken met je mee en geven je een eerlijk advies, zonder druk.
Maak een vrijblijvende afspraak
Veelgestelde vragen over een makelaar in Amsterdam-Zuid
Hoeveel kost een woning in Amsterdam-Zuid?
In het vierde kwartaal van 2025 bedroeg de mediane transactieprijs in Amsterdam-Zuid € 746.000. Appartementen – verreweg het meest verkochte woningtype – gingen gemiddeld voor € 665.000 van de hand. Tussenwoningen hadden een mediane verkoopprijs van € 1.831.000. De prijs per vierkante meter bedroeg € 9.482 voor alle woningtypes samen; bij appartementen lag dit op € 9.529. Amsterdam-Zuid behoort daarmee tot de duurste woningmarkten van Nederland.
Hoelang duurt het om een woning te verkopen in Amsterdam-Zuid?
In Q4 2025 werd een woning in Amsterdam-Zuid gemiddeld verkocht binnen 33 dagen. Appartementen gingen het snelst: gemiddeld in 32 dagen. Tussenwoningen stonden gemiddeld 39 dagen te koop. Vrijstaande woningen kennen een langere verkooptijd van gemiddeld 101 dagen, al zijn de aantallen in deze categorie klein. Hoe beter de presentatie en prijsstrategie, hoe korter de verkooptijd en hoe hoger de opbrengst.
Hoeveel boven de vraagprijs wordt er geboden in Amsterdam-Zuid?
In Q4 2025 werd 74% van alle woningen in Amsterdam-Zuid boven de vraagprijs verkocht. Het gemiddelde vraag-verkoopprijsverschil bedroeg 5,8%. Appartementen werden het meest overboden: 75% ging boven vraagprijs weg, met een gemiddeld overbod van 6,0%. Vrijstaande woningen werden juist gemiddeld 4,4% onder de vraagprijs verkocht, al zijn de transactieaantallen daar klein en dus minder representatief.
Is erfpacht een probleem bij een woning in Amsterdam-Zuid?
Erfpacht is in Amsterdam-Zuid veelvoorkomend en kan een significant effect hebben op de maandlasten en financierbaarheid van een woning. Wij screenen dit altijd als onderdeel van ons aankoopadvies. We kijken naar het type erfpacht (eeuwigdurend of tijdelijk), de herzieningsdatum en de bijbehorende canon. Zo voorkom je dat je na de aankoop voor onaangename verrassingen staat.
Wat is mijn woning waard in Amsterdam-Zuid?
De waarde van jouw woning in Amsterdam-Zuid hangt af van de locatie binnen het stadsdeel, het woningtype, de staat van onderhoud, de aanwezigheid van buitenruimte en de meest recente transacties in jouw straat of buurt. Met een mediane transactieprijs van € 746.000 en een m2-prijs van € 9.482 in Q4 2025 behoort Amsterdam-Zuid tot de duurste woningmarkt van Nederland. Wij geven je een realistische waardebepaling op basis van actuele verkoopdata – gratis en vrijblijvend.
Wat kost een makelaar in Amsterdam-Zuid?
De makelaarskosten bestaan doorgaans uit courtage (een percentage van de verkoopprijs) en eventuele opstartkosten. Bij Bert van Vulpen zijn de kosten transparant en vooraf duidelijk. Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek over de mogelijkheden en tarieven.
