Onder bod of onder optie: wat betekent het en wat kun je er nog mee?

Of het nu gaat om een woning in Amsterdam, Amstelveen of de Zaanstreek, wij zien dagelijks wat deze status in de praktijk betekent. En wat kopers in deze fase nog kunnen doen. Hier is wat je moet weten.

Snel antwoord: wat betekent het?

Wat betekent onder bod?

Als een woning “onder bod” staat, is er een mondeling akkoord tussen koper en verkoper. Maar de koopakte is nog niet getekend. En dat is belangrijk: pas op het moment dat beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend, is de woning officieel verkocht.

In de praktijk wordt na een mondeling akkoord zo snel mogelijk de koopakte opgesteld. In die tussentijd worden er doorgaans geen nieuwe bezichtigingen meer gepland, maar de deur is formeel nog niet gesloten.

Kan een woning die onder bod staat nog beschikbaar komen?

Ja. De koop is nog niet definitief. Er zijn meer situaties dan je denkt waarbij het alsnog niet doorgaat:

• De koper trekt zich terug binnen de wettelijke bedenktijd van drie dagen.
• De financiering lukt niet.
• Er komen onverwachte gebreken aan het licht bij een bouwkundige keuring.
• Er ontstaan andere omstandigheden die de koop blokkeren.

Gaat de koop niet door? Dan komt de woning opnieuw op de markt en kun je alsnog een bod uitbrengen.

Kan ik nog bieden op een woning die onder bod staat?

Dat kan. De koop is nog niet rond. Het is niet gebruikelijk dat een makelaar actief nieuwe biedingen ophaalt in deze fase, maar het is altijd slim om je interesse door te geven. Mocht de huidige koop niet doorgaan, dan sta jij als eerste in beeld.

Ben je seriëus geïnteresseerd? Neem contact op met de verkopende makelaar en geef aan dat je op de hoogte wilt worden gehouden.

Hoe lang duurt de fase “onder bod”?

Dat verschilt per situatie. In Amsterdam wisselt een woning momenteel razendsnel van status. Volgens NVM-cijfers over het eerste kwartaal van 2026 bedraagt de gemiddelde verkooptijd in Amsterdam 31 dagen, en staat 74% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. In de praktijk betekent dat: de periode “onder bod” duurt in de hoofdstad soms niet langer dan 24 tot 48 uur.

In de Zaanstreek is het iets rustiger, maar ook daar verloopt het snel. Buiten de Randstad of bij complexere situaties, zoals erfgenamen of gebreken, kan het enkele weken tot soms maanden duren.

Wat betekent onder optie?

“Onder optie” kom je bijna uitsluitend tegen bij nieuwbouwwoningen. Het betekent dat een woning tijdelijk is gereserveerd voor één specifieke koper. Die koper krijgt de tijd om te beslissen of hij de woning daadwerkelijk wil kopen, en om alles rond financiering en voorwaarden te regelen.

Tijdens de optieperiode mag de verkoper de woning niet aan een andere partij aanbieden. Zolang er geen definitieve koopovereenkomst is getekend, is de woning echter nog niet officieel verkocht.

Loopt de optieperiode af zonder dat de koper tekent? Dan kan de woning weer beschikbaar komen voor andere geïnteresseerden.

Wat betekent verkocht onder voorbehoud?

Een derde status die je op Funda en bij makelaars tegenkomt is “onder voorbehoud”. Die is wezenlijk anders dan de twee hierboven: hier is de koopakte al getekend. De koop is dus verder gevorderd.

Maar er zijn nog ontbindende voorwaarden van kracht. De meest voorkomende zijn:

• Financieringsvoorbehoud: de koper heeft een aantal weken om de hypotheek rond te krijgen.
• Bouwkundig voorbehoud: er wordt nog een keuring gedaan, en bij grote gebreken kan de koop worden ontbonden.
• Voorbehoud eigen woningverkoop: de koper moet eerst zijn eigen woning verkopen.

Pas als alle voorbehouden zijn vervallen, is de koop definitief. De meeste koopovereenkomsten (90 tot 95%) worden in deze fase niet meer ontbonden.

Rechten en plichten: wat geldt voor jou?

In de fase “onder bod”

Juridisch gezien is er in de “onder bod”-fase nog geen sprake van een afgeronde koop. Beide partijen hebben nog bepaalde vrijheden, maar ook verplichtingen.

De verkoper heeft een meldingsplicht: hij is verplicht alle relevante informatie over de staat van de woning te delen. Denk aan bekende gebreken, erfdienstbaarheden of andere bijzonderheden.

De koper heeft een onderzoeksplicht: je bent zelf verantwoordelijk voor het laten inspecteren van de woning. Een aankoopmakelaar helpt je om niets over het hoofd te zien.

Na het tekenen van de koopakte

Zodra de koopovereenkomst is getekend, gaat de wettelijke bedenktijd van drie dagen in. Trek je je daarna toch terug, dan kan de verkopende partij aanspraak maken op een boete van 10% van de koopsom.

De koper heeft daarnaast recht op een financieringsvoorbehoud: gemiddeld vijf tot zes weken om de hypotheek te regelen. Lukt het niet binnen die termijn, dan kan de koop alsnog worden ontbonden.

De koper heeft een onderzoeksplicht: je bent zelf verantwoordelijk voor het laten inspecteren van de woning. Een aankoopmakelaar helpt je om niets over het hoofd te zien.

Wat kun je doen als de woning die je wilt onder bod staat?

Geef niet op. Er zijn meer situaties dan je denkt waarbij een koop in de laatste fase toch niet doorgaat. Dit kun je concreet doen:

1. Geef je interesse door aan de verkopende makelaar.
2. Vraag of de makelaar je belt als de situatie verandert.
3. Laat je begeleiden door een aankoopmakelaar die dit voor je bijhoudt.

Een goede aankoopmakelaar houdt meerdere woningen tegelijk in de gaten en springt snel in als er ruimte ontstaat. In een markt als Amsterdam is dat het verschil tussen wel of niet die woning bemachtigen.

Hulp nodig bij het kopen van een woning?

Kom je een woning tegen die onder bod of onder optie staat? Of wil je gewoon weten hoe je sterker staat als koper op de huidige markt? We denken graag met je mee.

Bij Bert van Vulpen begeleiden we kopers al meer dan 30 jaar in Amsterdam, Amstelveen, Zaandam en de Zaanstreek. We kennen de markt, we kennen de makelaars, en we laten niet los totdat jij de sleutel in handen hebt.

Maak een vrijblijvende afspraak

Benieuwd hoe wij jou helpen? Neem contact op en ontdek wat wij voor je kunnen betekenen. Ook voor verzekeringen en hypotheken.

Veelgestelde vragen

Wat betekent onder bod?

Onder bod betekent dat er een mondeling akkoord is tussen koper en verkoper, maar de koopakte nog niet is getekend. De koop is op dat moment nog niet definitief. Andere geïnteresseerden mogen zich nog melden bij de makelaar.

Kan ik nog bieden op een woning die onder bod staat?

Ja. Geef je interesse door aan de verkopende makelaar. Mocht de huidige koop niet doorgaan door bijvoorbeeld het afketsen van de financiering of de bedenktijd van de koper, dan sta jij als eerste in beeld.

Wat is het verschil tussen onder bod en onder optie?

Onder bod geldt bij bestaande woningen: er is een mondeling akkoord, maar nog geen getekende koopakte. Onder optie kom je bijna alleen tegen bij nieuwbouw: een woning is dan tijdelijk exclusief gereserveerd voor één koper, maar ook daar is de koop nog niet definitief.

Wat betekent verkocht onder voorbehoud?

Bij verkocht onder voorbehoud is de koopakte al getekend, maar zijn er nog ontbindende voorwaarden van kracht. De meest voorkomende is het financieringsvoorbehoud: de koper heeft enkele weken om de hypotheek rond te krijgen. Lukt dat niet, dan kan de koop alsnog worden ontbonden.

Hoe lang staat een woning onder bod?

Dat varieert sterk. In Amsterdam duurt het soms 24 tot 48 uur voordat een woning van “onder bod” naar “verkocht onder voorbehoud” gaat. In rustiger markten of bij complexere situaties kan het enkele weken tot maanden zijn.

Wat zijn mijn rechten als koper als een woning onder bod staat?

Je mag altijd contact opnemen met de verkopende makelaar om je interesse kenbaar te maken. Er is juridisch gezien nog geen afgeronde koop. Zodra jij de koopakte tekent, heb je drie dagen wettelijke bedenktijd en doorgaans vijf tot zes weken financieringsvoorbehoud.

Wat is het risico als ik me terugtrek na het tekenen van de koopakte?

Als je je na de driedaagse bedenktijd terugtrekt zonder ontbindende voorwaarde te gebruiken, kan de verkoper aanspraak maken op een boete van 10% van de koopsom. Zorg dat je goed geïnformeerd bent voordat je tekent.